보증금 인수 특약만 있으면 매도인은 책임이 없나요?

임차인이 동의하지 않았다면 책임이 남을 수 있습니다. 민법 제454조 제1항은 채무자와 제3자 사이의 계약으로 채무를 인수하면 채권자의 승낙으로 효력이 생긴다고 정합니다. 임차인의 승낙이 없으면 매수인의 인수는 매도인에게만 대신 갚기로 한 약속이 될 수 있어 임차인은 매도인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

중개사가 임차인 동의 필요성을 말 안 해 줬다면요?

그것만으로는 배상책임을 묻기 어렵습니다. 대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결과 2025. 11. 13. 선고 2024다292525 판결은 채무인수의 법적 성격을 조사·확인해 설명하는 일은 법률사무라서, 설명하지 않았다는 사정만으로 중개사의 선관주의의무 위반이 되지 않는다고 보았습니다.

중개사가 동의 없어도 된다고 말했다면요?

배상책임을 물을 여지가 생깁니다. 판례는 중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하는 등 특별한 사정이 있으면 예외를 인정합니다. 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 중개행위에서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상해야 하므로, 그 발언을 증명할 문자나 녹음이 있는지가 관건입니다.

중개사의 확인·설명 의무는 어디까지인가요?

중개대상물의 상태·입지·권리관계와 법령상 거래 제한 등을 확인해 설명하는 것까지입니다. 공인중개사법 제25조 제1항이 그 범위를 정하고, 등기사항증명서 등 근거자료도 제시해야 합니다. 그러나 대법원은 매수인의 보증금 인수가 면책적 채무인수인지 이행인수인지를 분석하는 일은 이 범위에 들어가지 않는다고 보았습니다.

법인 임차인도 대항력이 있나요?

법이 정한 법인만 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제2항은 전세임대주택을 지원하는 법인 중 대통령령으로 정한 법인을, 제3항은 중소기업 법인이 직원 주거용으로 임차한 경우를 정합니다. 이에 해당하지 않는 법인은 같은 조 제4항의 임대인 지위 승계 보호를 받지 못할 수 있어 임차인 동의가 더 중요해집니다.

대신 물어준 보증금은 누구에게 받나요?

먼저 인수 약정을 지키지 않은 매수인에게 청구합니다. 매수인은 매매대금에서 보증금만큼 덜 내는 대신 보증금 반환을 책임지기로 했으므로, 매도인이 대신 갚았다면 매수인에게 그 금액과 손해를 구할 수 있습니다. 매수인 재산이 처분되기 전에 가압류를 해 두는 것이 회수에 유리합니다.

이 사건 매도인은 중개사에게 결국 졌나요?

아직 단정할 수 없습니다. 대법원은 중개사 책임을 인정한 원심을 파기하고 대구고등법원으로 돌려보내면서, 중개사가 보증금 인수와 관련해 그릇된 정보를 전달한 특별한 사정이 있는지를 구체적으로 살펴보라고 했습니다. 그런 사정이 인정되면 배상책임이 다시 인정될 수 있습니다.

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법인 임차인이 있는 아파트를 팔고 보증금을 대신 물어줬다면 중개사가 배상하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

원칙적으로 중개사에게 배상을 받기 어렵고, 중개사가 보증금 인수에 관해 그릇된 정보를 알려 준 경우처럼 특별한 사정이 있어야 합니다. 대법원 2024다292525 판결은 매수인의 보증금 인수가 어떤 법적 성격인지 가려 설명하는 일은 법률사무라서 중개사의 의무가 아니라고 보았습니다. 지금은 중개사가 보증금 인수에 관해 한 말이 문자나 녹음으로 남아 있는지 확인하십시오.

그 자리에서

매도 당시 중개사가 「보증금은 매수인이 떠안으니 걱정 없다」처럼 말한 문자·카카오톡·녹음이 있는지 먼저 찾으십시오. 중개사 책임은 그릇된 정보를 줬는지로 갈리므로 이 기록이 주된 근거가 됩니다.

중개사에게 소송부터 걸어야 한다고 서두를 필요는 없습니다. 보증금 인수를 약속하고 지키지 않은 매수인에게 먼저 책임을 묻는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 아파트를 한 공공기관 법인에 보증금 2억 4천만원으로 임대해 두었습니다. 2024년 중개사의 소개로 이 아파트를 한 법인에 2억 8천만원에 팔면서 「매수인이 임대차를 승계하고 보증금은 매수인이 인수한다」는 특약을 넣고, 보증금을 뺀 4천만원만 받고 소유권을 넘겼습니다. 매수인은 임차인의 동의를 받지 않은 채 아파트를 다시 팔았고, 결국 경매로 넘어갔습니다. 보증금을 못 받은 임차인 쪽 보험회사가 A씨에게 구상금을 청구해 A씨가 패소하자, A씨는 위험을 설명하지 않은 중개사에게 배상을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수인이 보증금을 인수했는데 왜 매도인이 물어주나요?

임차인이 동의하지 않으면 매수인의 인수 약속만으로 매도인의 보증금 반환채무가 사라지지 않을 수 있기 때문입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」은 채무자와 제3자 사이의 계약으로 채무를 인수하면 채권자의 승낙이 있어야 효력이 생긴다고 정합니다. 승낙이 없으면 그 약정은 매수인이 매도인에게 대신 갚아 주기로 한 이행인수 정도에 그쳐, 임차인은 여전히 매도인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임대차라면 주택 양수인이 임대인 지위를 승계하지만, 법인 임차인은 법이 정한 일부 법인이 아니면 그 대항력 규정의 보호를 받지 못할 수 있습니다. 대항력은 법인 중 전세임대주택 지원 법인과 중소기업 직원 주거용 임차 등 법이 정한 경우에 인정됩니다. 그래서 법인 임차인이 있는 집은 임차인 동의 여부가 결과를 크게 바꿉니다.

중개사는 그 위험을 설명할 의무가 없나요?

원칙적으로 없습니다. 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다292525 판결은 매수인의 보증금 인수가 면책적 채무인수인지, 이행인수인지, 병존적 채무인수인지를 가리는 일은 당사자의 의사, 임차인의 대항력, 임차인의 동의 여부를 분석해야 하는 법률사무라고 했습니다. 중개는 거래가 성립하도록 돕는 사실행위이므로, 중개사가 그 법적 성격까지 조사해 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다는 것입니다.

중개사 책임이 인정되는 경우와 아닌 경우

중개사의 행위	배상책임
채무인수의 법적 성격을 설명하지 않음	원칙적으로 없음
임대인 지위 변경 후 등기 이전을 권하지 않음	원칙적으로 없음
임차인 동의가 필요 없다고 잘못 안내	인정될 수 있음

출처 - 대법원 2024다292525 판결, 대법원 2024다239364 판결, 공인중개사법 제30조 제1항

같은 판결은 중개사에게 「임대인 지위 변경을 마친 뒤 소유권을 넘기라」고 주의를 촉구할 의무도 없다고 보았습니다. 원심은 이 두 가지 의무 위반을 이유로 중개사의 배상책임을 인정했지만, 대법원은 이를 파기했습니다. 중개사는 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명할 의무를 지지만, 그 범위가 채무인수의 법적 성격 분석까지 넓어지지는 않습니다.

중개사에게 책임을 물을 수 있는 경우는?

중개 과정에서 그릇된 정보를 전달했다는 등의 특별한 사정이 있으면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 예를 들어 임차인 동의가 필요 없다거나 이미 동의를 받았다고 사실과 다르게 말했다면 그렇습니다. 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상책임을 지고, 이를 보장하려고 보증보험이나 공제에 가입해 있습니다. 이 사건은 대법원이 그런 특별한 사정을 심리하라며 파기환송했으므로, 중개사 책임의 최종 결론은 환송 후 원심에서 정해집니다.

법인 임차인 아파트 매도 후 보증금 대응 순서

임차인 동의 확인 - 임차인이 매수인의 보증금 인수에 동의했는지 서면을 찾습니다. 동의가 있으면 매도인 채무가 소멸했다고 다툴 수 있습니다.
매수인에 대한 청구 - 인수 약정을 지키지 않은 매수인에게 대신 물어준 보증금 상당액을 청구합니다. 매수인 재산이 남아 있으면 가압류부터 검토합니다.
중개사 발언 기록 수집 - 계약 당시 문자·녹음·확인설명서를 모읍니다. 그릇된 정보 전달이 있어야 중개사 책임이 생깁니다.
공제·보증보험 확인 - 중개사가 가입한 공제나 보증보험 증서를 확인합니다. 배상책임이 인정되면 그 한도에서 지급을 청구합니다.
임차인 측 청구 대응 - 임차인이나 보증보험사의 청구가 오면 동의 여부와 대항력 요건을 따져 항변합니다. 패소하면 구상 범위를 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 개인인지 법인인지, 매매계약서 특약에 임차인 동의를 잔금 조건으로 넣었는지에 따라 결론이 달라지므로 계약서와 임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매·임대차 관련 손해배상과 구상금 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

집을 팔면서 「보증금은 매수인이 인수」라는 특약만 넣으면 매도인은 빠져나왔다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 임차인이 동의하지 않았다면 법률상 보증금을 돌려줄 사람은 여전히 매도인일 수 있습니다. 문제가 터진 뒤 중개사를 탓해도, 법원은 그 분석을 중개사의 일로 보지 않습니다.

그래서 잔금일 전에 임차인 동의를 서면으로 받아 두었는지, 중개사가 그 과정에서 무슨 말을 했는지가 기록으로 남아야 합니다. 동의서의 작성 날짜, 매수인 명의로 임대차계약을 다시 쓴 날, 중개사가 보낸 안내 문자의 날짜를 모두 보관해야 합니다.

소송에서는 이 기록이 누구에게 책임을 물을 수 있는지를 정합니다. 임차인 동의서가 있으면 매도인의 반환채무가 소멸했다고 다툴 수 있고, 중개사의 잘못된 안내가 남아 있으면 공제금 청구로 이어지며, 둘 다 없으면 결국 매수인을 상대로 한 구상과 강제집행만 남습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임차인이 동의하지 않았다면 책임이 남을 수 있습니다. 민법 제454조 제1항은 채무자와 제3자 사이의 계약으로 채무를 인수하면 채권자의 승낙으로 효력이 생긴다고 정합니다. 임차인의 승낙이 없으면 매수인의 인수는 매도인에게만 대신 갚기로 한 약속이 될 수 있어 임차인은 매도인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.
배상책임을 물을 여지가 생깁니다. 판례는 중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하는 등 특별한 사정이 있으면 예외를 인정합니다. 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 중개행위에서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상해야 하므로, 그 발언을 증명할 문자나 녹음이 있는지가 관건입니다.
중개대상물의 상태·입지·권리관계와 법령상 거래 제한 등을 확인해 설명하는 것까지입니다. 공인중개사법 제25조 제1항이 그 범위를 정하고, 등기사항증명서 등 근거자료도 제시해야 합니다. 그러나 대법원은 매수인의 보증금 인수가 면책적 채무인수인지 이행인수인지를 분석하는 일은 이 범위에 들어가지 않는다고 보았습니다.
법이 정한 법인만 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제2항은 전세임대주택을 지원하는 법인 중 대통령령으로 정한 법인을, 제3항은 중소기업 법인이 직원 주거용으로 임차한 경우를 정합니다. 이에 해당하지 않는 법인은 같은 조 제4항의 임대인 지위 승계 보호를 받지 못할 수 있어 임차인 동의가 더 중요해집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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