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공인중개사

매수인이 보증금을 떠안는 매매, 중개사가 위험을 설명 안 하면 책임지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

원칙적으로 아닙니다, 공인중개사는 매수인이 떠안기로 한 임대차보증금 채무가 면책적 인수인지 이행인수인지 같은 법적 성격까지 조사해 설명할 의무는 없습니다. 대법원은 이를 법률사무로 보아, 그릇된 정보를 준 특별한 사정이 없으면 설명하지 않은 것만으로 공인중개사법상 주의의무 위반이 아니라고 판단했습니다. 지금은 매매계약서의 보증금 인수 문구와 중개사가 실제로 한 말을 적은 문자나 녹음부터 확인해 두십시오.

그 자리에서

매수인이 보증금을 떠안는 조건으로 집을 판다면, 잔금 전에 임차인에게 보증금 반환 의무가 매수인에게 넘어가는 데 동의하는지 서면으로 받아 두십시오. 임차인 승낙이 없으면 매도인의 보증금 반환 의무가 남을 수 있습니다.

중개사가 계약서에 「보증금은 매수인이 승계」라고 적어 주었다고 해서 매도인이 임차인에 대한 책임에서 자동으로 벗어나는 것은 아닙니다. 그 문구의 법적 효과는 임차인의 동의와 대항력에 따라 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 세입자가 있는 건물을 3억원에 팔면서 보증금 2억원은 매수인이 떠안고 잔금에서 빼기로 했습니다. 매수인은 등기를 넘겨받은 뒤 임차인에게 아무 조치도 하지 않고 건물에 근저당권을 설정했습니다. 임차인은 보증금을 받지 못해 보증보험금을 받았고, 보험회사가 A씨에게 2억원을 구상하는 판결을 받았습니다. A씨는 중개사가 이런 위험을 설명하지 않았으니 중개사와 공제사업자에게 배상을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공인중개사는 보증금 인수의 법적 성격까지 설명해야 하나요?

그렇지 않습니다. 매수인이 보증금 반환 채무를 인수하고 그만큼 매매대금에서 빼기로 한 약정은 당사자 의사, 임차인의 대항력, 임차인의 동의 여부에 따라 면책적 채무인수, 이행인수, 병존적 채무인수로 성격이 갈립니다. 대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결은 이를 가리는 일이 단순한 사실행위가 아닌 법률사무라고 보아, 공인중개사가 그 성격까지 조사·확인해 설명할 의무는 없다고 판단했습니다.

보증금 인수 약정의 세 가지 성격
구분매도인의 임차인에 대한 책임
면책적 채무인수(임차인 승낙)벗어남
병존적 채무인수매수인과 함께 남음
이행인수(승낙 없음)남음, 매수인에게 약정 위반 책임 추궁

출처 - 대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결, 민법 제454조 제1항

원심은 중개사가 채무인수가 불가능한 상황과 대비책을 설명하지 않았다며 손해배상책임을 인정했지만, 대법원은 이 부분을 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냈습니다. 중개사의 다른 과실이 있는지는 환송 뒤 다시 심리되므로 최종 결과는 아직 정해지지 않았습니다.

중개사가 책임지는 경우는 언제인가요?

중개 과정에서 그릇된 정보를 전달한 특별한 사정이 있으면 책임질 수 있습니다. 예를 들어 「매수인이 승계하니 매도인은 이제 보증금 책임이 없다」고 단정해 말했다면 사정이 달라집니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「공인중개사법」은 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 중개사의 배상책임을 정합니다.

중개사는 중개대상물의 상태·입지와 권리관계를 확인해 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서 같은 근거자료를 보여 줄 의무가 있습니다. 임대차가 있다는 사실, 보증금 액수, 등기상 권리관계를 틀리게 알렸다면 이 의무 위반이 문제 됩니다.

매수인이 보증금을 떠안으면 매도인 책임은 끝나나요?

임차인이 승낙하지 않으면 끝나지 않을 수 있습니다. 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 효력이 생기므로, 승낙 없는 인수 약정은 매수인과 매도인 사이에서만 효력을 갖는 이행인수로 볼 여지가 큽니다.

주택 임차인이 대항력을 갖추었다면 주택을 산 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이때는 법이 정한 승계가 일어나므로 결론이 달라질 수 있고, 판결도 대항력 여부를 채무인수 성격을 가르는 사정으로 들었습니다.

중개사 배상을 받아도 내 과실은 빠지나요?

빠지지 않을 수 있습니다. 중개사에게 조사·확인 의무가 있어도 거래당사자 본인이 원래 부담하는 확인 책임이 사라지지는 않으므로, 본인의 부주의가 손해의 원인이 됐다면 과실상계로 배상액이 줄어듭니다. 중개사의 배상책임은 보증보험, 공제 또는 공탁으로 보장되어 공제사업자에게도 청구할 수 있습니다.

보증금 인수 매매 대응 순서

  • 계약서 문구 확인 - 매매계약서 특약에 보증금 인수와 대금 공제가 어떻게 적혔는지 봅니다. 인수 범위와 시점을 정하는 기준이 됩니다.
  • 임차인 동의 확보 - 잔금 전 임차인에게서 매수인으로 반환 의무가 넘어가는 데 대한 승낙서를 받습니다. 승낙이 있어야 매도인이 빠질 수 있습니다.
  • 대항력 확인 - 임차인의 인도·전입신고 여부를 확인합니다. 대항력이 있으면 매수인이 임대인 지위를 승계합니다.
  • 중개사 발언 기록 - 중개사가 보증금 책임에 대해 한 말을 문자·녹음·확인설명서로 남깁니다. 그릇된 정보 제공이 있었는지 판단하는 자료입니다.
  • 구상 청구 대응 - 임차인이나 보증보험사의 청구를 받았다면 매수인에게 이행인수 위반에 따른 청구를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 법인이거나 상가 임대차여서 대항력 요건이 다르면 임대차계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매와 임대차보증금 반환을 둘러싼 민사소송을 수행합니다.

실무상 착안점

보증금을 매수인에게 넘기는 매매를 한 매도인들은 계약서에 「승계」라고 적었으니 끝났다고 믿습니다. 그러다 몇 년 뒤 보증보험사의 구상 소장을 받고 나서야 임차인이 동의한 적이 없다는 사실을 알게 됩니다. 이때 중개사에게 책임을 물으려 해도, 이번 판결로 법적 성격 설명 의무는 인정되지 않는다는 기준이 섰습니다.

그래서 기록의 무게가 중개사의 실제 발언으로 옮겨 갑니다. 중개사가 「이제 매도인은 책임 없다」고 말했는지, 확인설명서와 계약서 특약에 무엇을 적었는지, 임차인 승낙서를 받으려 했는지를 문자와 녹음으로 남겨야 합니다. 잔금일과 등기 이전일, 임차인 통지일도 함께 정리해 둡니다.

이 기록은 중개사·공제사업자 상대 소송에서 그릇된 정보 제공을 증명하는 직접 증거가 됩니다. 동시에 매수인을 상대로 인수 약정 위반 책임을 묻는 소송에서도, 보증금을 대신 갚은 매도인이 얼마를 돌려받을 수 있는지 계산하는 근거가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 부동산 매매에 따른 보증금 반환·구상 분쟁을 수행해 왔으며, 인수 약정의 법적 성격과 임차인 동의 여부를 먼저 가린 뒤 매수인과 중개사 중 누구에게 책임을 물을지 정리하는 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 회생·파산 절차 대리

이 상황에서 자주 묻는 것

법무법인 윤성 × Lexle

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출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.

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