공인중개사

다가구 계약 때 중개사가 선순위가 많다고 말만 했다면 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 다가구주택 중개사는 임대인이 자료를 주지 않았더라도 건물 규모와 세대수, 주변 시세로 선순위 보증금이 얼마나 될지 조사해 설명해야 하므로, 선순위가 많다는 말만 했다면 배상받을 여지가 있습니다. 대법원은 이 경우 중개사의 과실과 인과관계를 부정한 원심을 파기했습니다. 지금은 중개대상물 확인·설명서의 실제 권리관계 칸에 무엇이 적혀 있는지부터 확인하십시오.

확인·설명서에 설명 들음이라고 직접 써 넣었다고 해서 배상 청구를 단념할 필요는 없습니다. 설명 내용 자체가 부족했다면 그 서명만으로 중개사의 의무가 채워지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 공인중개사의 중개로 8개 호실이 있는 다가구주택 한 호실을 보증금 1억 1,000만원에 빌렸습니다. 건물에는 채권최고액 7억원대 근저당권이 있었고, 임대인은 다른 호실의 보증금 자료를 주지 않았습니다. 중개사는 확인·설명서에 임대인이 자료를 내지 않아 선순위가 많다는 점을 말로 설명했다고만 적었고, A씨는 그 옆에 설명 들음이라고 써 넣었습니다. 1년 뒤 건물이 경매되자 선순위 임차인 보증금이 7억원을 넘어 A씨는 한 푼도 배당받지 못했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개사는 다가구주택의 다른 임차인 보증금까지 확인해야 하나요?

네, 다가구주택 일부를 중개할 때는 등기부상 권리관계 설명에 그치지 않고 임대인에게 다른 임차인의 보증금과 임대차 기간 자료를 요구해 확인하고 설명해야 합니다. 임대인이 이 자료 요구에 응하지 않으면 그 내용을 확인·설명서에 적어야 합니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「공인중개사법 시행령」은 주택 임대차 중개 때 임대인의 정보 제시 의무와 소액임차인 최우선변제에 관한 사항을 확인·설명 대상으로 명시합니다. 임대인도 계약 때 확정일자 부여일과 보증금 정보를 임차인에게 제시해야 합니다.

임대인이 자료를 안 주면 중개사 책임은 없나요?

없다고 보기 어렵습니다. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결은 임대인이 자료 제공을 거부했더라도 중개사는 건물의 규모와 전체 세대수, 주변 보증금 시세로 선순위 보증금이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 확인할 수 있다고 보았습니다. 그 범위를 조사해 설명하는 것이 선량한 관리자의 주의의무라고 했습니다.

이 사건 확인·설명서에는 임대인이 자료를 내지 않아 선순위가 다수 있음을 구두로 설명했다는 문장뿐이었습니다. 보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지는 전혀 알 수 없었습니다. 대법원은 임차인이 상당한 선순위 보증금이 있을 수 있다는 사정을 알았다면 계약하지 않았거나 같은 조건으로는 하지 않았을 가능성이 높다고 보아, 과실과 인과관계를 부정한 원심을 파기환송했습니다. 배상액과 과실상계 등 최종 결과는 환송 후 정해집니다.

중개사 대신 협회 공제에 청구할 수 있나요?

있습니다. 중개사는 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있고, 이 책임을 보장하려고 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 이 사건 임차인도 중개사의 공제사업자인 협회를 상대로 공제금을 청구했습니다.

계약 때 받은 공제증서 사본에는 보장금액과 보장기간이 적혀 있습니다. 보장금액을 넘는 손해는 중개사 본인에게 청구해야 하므로, 공제와 중개사를 함께 상대방으로 삼는 경우가 많습니다.

다가구 중개사 손해배상 대응 순서

• 확인·설명서 확보 - 계약 때 받은 중개대상물 확인·설명서와 공제증서 사본을 찾습니다. 실제 권리관계 칸의 문언이 책임 판단의 출발점입니다.
• 배당표 확보 - 경매 배당표와 매각 금액, 선순위 채권 목록을 받습니다. 받지 못한 보증금이 손해액의 기준입니다.
• 선순위 보증금 확인 - 전입세대확인서와 확정일자 부여현황으로 계약 당시 다른 호실 보증금 합계를 계산합니다. 설명된 내용과의 차이를 보여 줍니다.
• 공제사 청구 - 협회나 보증보험회사에 공제금 지급을 청구합니다. 보장금액 안에서 먼저 받을 수 있습니다.
• 소송 제기 - 공제사와 중개사를 상대로 손해배상 소송을 냅니다. 임차인의 확인 소홀은 과실상계로 다투어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 확인·설명서에 금액을 적었지만 실제와 달랐거나 임차인이 선순위 내역을 따로 알았다면 확인·설명서와 문자 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 보증금 반환과 중개사 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사는 등기부만 설명하면 되나요?
  아니요, 다가구주택 일부를 중개할 때는 등기부상 권리관계뿐 아니라 다른 임차인의 보증금과 임대차 기간 자료를 임대인에게 요구해 확인하고 설명해야 합니다. 보증금을 돌려받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료이기 때문입니다.
• 임대인이 자료를 거부하면 어떻게 하나요?
  중개사는 임대인이 자료 요구에 응하지 않은 사실을 임차인에게 설명하고 중개대상물 확인·설명서에 적어야 합니다. 나아가 건물 규모와 세대수, 시세로 선순위 보증금이 얼마나 될지 조사해 설명해야 합니다.
• 선순위 다수 있음이라고만 적으면요?
  대법원은 그 문장만으로는 임차인들의 보증금이 얼마인지, 소액보증금이 얼마인지 알 수 없어 선량한 관리자의 주의의무를 다했다고 볼 수 없다고 했습니다. 임차인이 설명 들음이라고 써도 마찬가지입니다.
• 중개사 배상 책임의 근거는 무엇인가요?
  중개사는 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 선순위 보증금 조사·설명의무를 위반해 보증금을 돌려받지 못하면 이 책임이 문제 됩니다.
• 협회 공제에도 청구할 수 있나요?
  있습니다. 중개사는 손해배상책임을 보장하려고 업무 개시 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 공제사업자를 상대로 공제금을 청구할 수 있지만 보장금액 안에서만 받습니다.
• 임대인도 정보를 줘야 하나요?
  네, 임대인은 계약 때 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임과 보증금 정보, 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다. 계약 전에 확정일자 정보와 미납 세금 열람에 동의하는 것으로 제시를 갈음할 수도 있습니다.
• 판결로 배상액이 정해졌나요?
  아니요, 대법원은 중개사의 과실과 인과관계를 부정한 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 배상액과 임차인 과실상계 비율은 환송 후 원심이 대법원의 법리에 따라 다시 심리해 정합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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