공인중개사

현관문 호수와 등기부 호수가 달라 보증금을 못 받았는데 중개사에게 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 중개사가 건축물대장·등기부의 호수와 현관에 붙은 호수가 다른 것을 확인하지 않고 계약서에 현관 호수를 적었다면 보증금을 잃은 손해를 배상해야 합니다. 중개사는 중개대상물의 소재지와 권리관계를 공부로 확인해 설명할 의무가 있기 때문입니다. 다만 임차인도 목적물을 확인할 책임이 있어 배상액은 과실상계로 줄어들 수 있으니, 지금은 계약서와 확인·설명서의 호수 표시부터 확인해 두십시오.

호수가 잘못됐다고 보증금을 모두 포기할 필요는 없습니다. 중개사와 공제사업자에게 손해배상을 청구할 수 있고, 실제 사는 집에 대해 대항요건을 다시 갖추는 조치도 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 중개사 소개로 다세대주택 303호를 보증금 2억원에 2년간 빌려 현관문 표시대로 303호로 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 그런데 건축물대장과 등기부상으로는 A씨가 사는 집이 302호였고, 공부상 303호는 맞은편 집이었습니다. 2026년 5월 공부상 303호가 공매되면서 A씨는 실거주자가 아니라는 이유로 배당을 받지 못했고, 실제 사는 공부상 302호에는 거액의 선순위 근저당권이 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

호수가 다르면 왜 보증금을 못 받게 되나요?

대항력과 우선변제권을 어느 집에도 갖추지 못하기 때문입니다. 임차인의 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 생기고, 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖춰야 생깁니다. 공부상 옆집 호수로 전입신고와 확정일자를 받았다면, 실제 사는 집에는 주민등록이 없고 전입한 호수의 집에는 살지 않아 양쪽 모두에서 보호받지 못합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매·공매 절차의 우선변제를 인정합니다. 대항요건이 실제 주택과 맞지 않으면 이 보호를 받을 수 없습니다.

중개사는 호수까지 확인해야 하나요?

확인해야 합니다. 중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소재지·면적 등 기본 사항과 권리관계를 확인해 임차인에게 설명하고, 등기사항증명서·건축물대장 등 근거자료를 제시해야 합니다. 원래 사례가 인용한 서울중앙지방법원 2015가단5003368 판결은 공부상 표시와 현관 표시가 다른데도 이를 간과하고 현관 호수로 계약서를 쓴 중개사의 과실을 인정했습니다.

중개사는 위임받은 사무를 선량한 관리자의 주의로 처리해야 하고, 신의와 성실로 공정하게 중개해야 합니다. 등기부만 보고 현장 호수와 대조하지 않았다면 이 의무를 다했다고 보기 어렵습니다.

배상액은 보증금 전액인가요?

전액이 아니라 과실상계로 줄어들 수 있습니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 중개를 맡겼더라도 거래당사자 본인의 확인 책임이 사라지지 않으므로 임차인의 부주의를 과실상계에 참작해야 한다고 보았습니다. 원래 사례의 하급심은 공부와 현황이 바뀌는 일이 흔하지 않은 점 등을 고려해 중개사와 협회의 책임을 40%로 제한했습니다.

공제사업자에게도 청구할 수 있나요?

있습니다. 개업공인중개사는 손해배상책임을 보장하려고 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하므로, 임차인은 그 공제사업자에게도 보장금액 범위에서 청구할 수 있습니다. 계약 때 받은 공제증서 사본으로 보장금액과 기간을 확인합니다.

호수 불일치 보증금 피해 대응 순서

• 공부 확인 - 건축물대장과 등기사항증명서로 실제 사는 집의 공부상 호수를 확인합니다. 선순위 권리관계도 함께 봅니다.
• 대항요건 정정 - 실제 사는 집의 공부상 호수로 전입신고를 고치고 확정일자를 다시 받습니다. 그날 이후 권리로 보호받습니다.
• 배당·공매 절차 확인 - 진행 중인 경매·공매가 있으면 배당요구 가능성과 순위를 확인합니다. 회수 가능한 부분을 먼저 확보합니다.
• 손해액 정리 - 회수하지 못한 보증금과 이사 비용 등을 정리합니다. 배상 청구액의 기준이 됩니다.
• 중개사·공제 청구 - 중개사와 공제사업자에게 손해배상을 청구합니다. 과실상계에 대비해 임차인이 확인한 내용도 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 전체의 호수 표시가 뒤바뀌었거나 건축물대장 정정 절차가 진행 중이라면 공부 정정 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 중개사고 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 현관 호수대로 전입신고했는데 대항력이 없나요?
  공부상 호수와 다르면 대항력을 인정받기 어렵습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 주민등록은 임대차를 제3자에게 알리는 공시방법이어서, 공부상 다른 집의 호수로 된 주민등록은 실제 사는 집에 대한 공시로 보기 어렵습니다. 공부상 호수로 전입신고를 고치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 중개사가 확인해야 하는 공부는 무엇인가요?
  등기사항증명서와 건축물대장이 기본입니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 토지대장·등기사항증명서·건축물대장 등 설명의 근거자료를 제시하도록 정하고, 시행령 제21조 제1항 제1호는 소재지·면적·용도 등 기본 사항을 확인하도록 합니다. 다세대주택은 공부상 호수와 현장 호수를 대조해야 합니다.
• 과실상계 비율은 어떻게 정해지나요?
  사건마다 다르며 임차인이 스스로 확인할 수 있었던 정도를 봅니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 중개를 맡겨도 거래당사자의 확인 책임이 남는다고 보았고, 원래 사례의 하급심은 중개사 책임을 40%로 제한했습니다. 건축물대장을 본 적이 있는지 등이 비율에 영향을 줍니다.
• 지금이라도 전입신고를 고치면 보호받나요?
  고친 날 이후의 권리로는 보호받습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 공부상 호수로 새로 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생기고, 확정일자를 다시 받으면 그 날짜를 기준으로 우선변제 순위가 정해집니다. 그 전에 설정된 근저당권보다는 뒤 순위가 됩니다.
• 공제금은 얼마까지 받을 수 있나요?
  중개사가 가입한 공제의 보장금액 범위입니다. 공인중개사법 제30조 제5항은 중개가 완성되면 보장금액·공제사업자·보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 교부하도록 정합니다. 손해가 보장금액을 넘으면 나머지는 중개사 개인에게 청구합니다.
• 임대인에게도 보증금을 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 호수 문제는 대항력과 우선변제권의 문제일 뿐 임대인의 보증금 반환 의무는 그대로 남습니다. 임대차가 끝나면 임대인에게 보증금 반환을 청구하고, 임대인에게 재산이 없을 때 중개사 배상과 공제금으로 부족분을 메우는 방식으로 진행합니다.

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