공인중개사

중개사가 임대인 말만 믿고 선순위 보증금을 적어 줬다면 배상책임이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 개업공인중개사는 조사 의무가 없는 사항이라도 그릇된 정보를 진실인 것처럼 전달해 의뢰인이 계약하게 했다면 손해배상책임을 집니다. 중개사는 민법상 수임인으로서 선량한 관리자의 주의로 권리관계를 확인·설명해야 하고, 대법원은 임대인이 알려 준 선순위 보증금을 그대로 적어 준 것도 의무 위반으로 봅니다. 지금은 확인·설명서에 자료 요구와 거부 사실을 적었는지부터 점검해 두십시오.

근저당이 있는 물건을 중개할 때 실제 남은 대출금까지 직접 조사해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

개업공인중개사 A씨는 2024년 4월 다가구주택 한 호실의 임대차(보증금 1억원)를 중개하면서, 임대인이 호실별 보증금 자료는 주지 않고 「다른 세입자 보증금은 다 합쳐 2억원 정도」라고 한 말을 확인·설명서에 그대로 적었습니다. 2026년 초 그 주택이 경매에 넘어가자 먼저 입주한 임차인들의 실제 보증금 합계는 6억원이 넘었고 소액임차인도 여럿이어서, A씨의 중개로 입주한 임차인은 보증금 대부분을 배당받지 못했습니다. 임차인이 A씨와 공제사업자에게 배상을 청구했고, A씨는 임대인의 자료 거부 사실을 적었는데도 책임이 있는지 궁금해졌습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개업공인중개사의 주의의무는 어디서 나오나요?

민법상 수임인의 선관주의의무와 공인중개사법의 확인·설명의무에서 나옵니다. 중개의뢰인과 중개사의 관계는 위임과 비슷해서, 중개사는 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 중개업무를 처리해야 합니다. 또 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지·권리관계와 법령상 거래·이용 제한을 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법 시행령」 제21조 제1항은 확인·설명할 사항으로 기본 사항, 권리관계, 거래예정금액·중개보수, 토지이용계획, 시설물 상태, 환경조건, 입지조건, 조세의 종류·세율을 정하고, 주택 임대차에는 관리비, 임대인의 정보 제시 의무와 최우선변제 보호, 전입세대확인서 열람, 임대보증금 보증에 관한 사항을 더합니다.

조사 의무가 없는 사항도 책임을 지나요?

그릇된 정보를 진실처럼 전달했다면 책임을 집니다. 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결은 근저당이 있으면 등기된 최고한도액을 확인·설명하면 충분하고 실제 피담보채무액까지 조사할 의무는 없지만, 실제 채무액에 관한 잘못된 정보를 확인하지 않고 진실처럼 전달했다면 의무 위반이라고 보았습니다. 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결도 계약 여부 결정에 중요한 사항에 관하여는 그릇된 정보를 제공해서는 안 된다고 판단했습니다.

대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결은 다가구주택 임대차를 중개하면서 임대인이 알려 준 선순위 보증금 합계를 확인·설명서에 그대로 적고 자료 제공 거부 사실만 기재한 중개사에게도 의무 위반을 인정할 여지가 있다고 보았습니다. 건물 규모와 세대수, 주변 시세로 보아 실제와 차이가 클 수 있음을 알 수 있었는데도 그 가능성을 알리지 않았다는 이유입니다.

매도인이 진짜 소유자인지도 확인해야 하나요?

확인해야 합니다. 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결은 중개사가 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 사람이 진정한 권리자인지 조사·확인할 의무가 있다고 보았습니다. 등기부상 소유자와 신분증을 대조하고, 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.

거래상 중요사항에 관하여 거짓된 언행이나 그 밖의 방법으로 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위는 금지행위이기도 합니다. 여기에는 중개대상물 자체뿐 아니라 가격에 관한 사항도 포함될 수 있습니다.

의뢰인에게도 잘못이 있으면 배상액이 줄어드나요?

줄어들 수 있습니다. 의뢰인도 중개사의 설명에만 기대지 않고 등기부나 전입세대 현황을 스스로 확인할 주의의무가 있으므로, 이를 게을리했다면 과실상계로 배상액이 줄어듭니다. 중개사의 손해배상책임은 가입한 공제나 보증보험으로 보장되므로 의뢰인은 공제사업자에게도 청구할 수 있습니다.

공인중개사 손해배상책임 대응 순서

• 확인·설명서 점검 - 권리관계 칸과 자료 요구 거부 기재, 서명·날인을 확인합니다. 기재 내용이 책임 판단의 출발점입니다.
• 근거자료 확보 - 계약 당시 제시한 등기사항증명서·건축물대장·전입세대확인서 사본을 모읍니다. 무엇을 확인했는지 보여 주는 자료입니다.
• 설명 경위 정리 - 임대인이 한 말과 그 말을 의뢰인에게 어떻게 전달했는지 문자·메모로 정리합니다. 진실처럼 전달했는지가 쟁점입니다.
• 공제 사고 접수 - 공제사업자에게 사고를 알리고 보장금액과 보장기간을 확인합니다. 배상 처리의 창구가 됩니다.
• 과실상계 주장 준비 - 의뢰인이 스스로 확인할 수 있었던 사항을 정리합니다. 배상액을 줄이는 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동중개였거나 소속공인중개사가 설명을 맡았다면 확인·설명서의 서명자와 역할 분담을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공인중개사 손해배상과 공제금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사는 실제 대출 잔액까지 조사해야 하나요?
  원칙적으로 아닙니다. 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결은 근저당이 설정된 경우 등기된 최고한도액을 조사·확인해 설명하면 충분하고 실제 피담보채무액까지 조사할 의무는 없다고 봤습니다. 다만 실제 채무액에 관한 잘못된 정보를 진실처럼 전달했다면 민법 제681조의 의무 위반이 됩니다.
• 확인·설명할 사항은 무엇인가요?
  공인중개사법 시행령 제21조 제1항에 열거돼 있습니다. 기본 사항, 권리관계, 거래예정금액·중개보수, 토지이용계획, 시설물 상태, 벽면·바닥면·도배 상태, 일조·소음 등 환경조건, 입지조건, 조세의 종류·세율이 있고 주택 임대차는 관리비와 전입세대확인서 열람 등이 추가됩니다.
• 임대인이 자료를 안 주면 어떻게 하나요?
  거부 사실을 설명하고 확인·설명서에 적어야 합니다. 공인중개사법 시행령 제21조 제2항은 매도의뢰인·임대의뢰인이 자료 요구에 불응하면 그 사실을 매수·임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 기재하도록 정합니다. 대법원 2022다212594 판결에 따르면 금액이 부정확할 수 있다는 점도 알려야 합니다.
• 매도인 본인 확인은 어디까지 하나요?
  진정한 권리자인지 조사·확인해야 합니다. 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결은 중개사가 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 처분하려는 사람이 진정한 권리자인지 확인할 의무가 있다고 봤습니다. 공인중개사법 제29조 제1항의 성실의무와 이어집니다.
• 가격을 부풀려 알려도 책임이 있나요?
  있습니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제4호는 거래상 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지합니다. 중개대상물의 가격도 거래상 중요사항이 될 수 있어, 매도 의뢰가격을 숨기고 차액을 챙기면 민사상 불법행위가 됩니다.
• 의뢰인 잘못이 있으면 배상액이 줄어드나요?
  줄어들 수 있습니다. 의뢰인도 등기부나 전입세대 현황을 스스로 확인할 주의의무가 있으므로 이를 게을리했다면 과실상계로 배상액이 감액됩니다. 다만 공인중개사법 제30조 제1항의 배상책임 자체가 없어지지는 않습니다.
• 공제사업자에게 바로 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제3항에 따라 개업공인중개사는 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁해야 하고, 손해를 입은 의뢰인은 보장금액 범위에서 공제사업자에게 공제금을 청구할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 매수인이 보증금을 인수한다고 했는데 중개사에게 배상을 청구할 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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