방향을 잘못 알려준 것도 중개사 책임인가요?

그렇습니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 중개대상물의 상태·입지를 확인해 성실·정확하게 설명하도록 정하고, 제30조 제1항은 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상하도록 정합니다. 방향은 가격에 영향을 주는 상태·입지 사항입니다.

집을 직접 봤으면 청구가 안 되나요?

청구는 됩니다. 다만 계약 전 집을 둘러봐 방향을 알 수 있었다면 매수인 과실로 배상액이 줄어들 수 있습니다. 민법 제396조는 채권자에게 과실이 있으면 법원이 배상 책임과 금액을 정할 때 참작하도록 정합니다.

확인·설명서가 왜 중요한가요?

중개사가 무엇을 설명했는지 보여 주는 서면이기 때문입니다. 중개사는 거래계약서를 쓸 때 확인·설명 사항을 서면으로 작성해 서명·날인하고 교부해야 하므로, 거기에 남향으로 적혀 있다면 틀린 설명의 직접 증거가 됩니다.

중개사가 돈이 없으면 못 받나요?

보장 범위 안에서는 받을 수 있습니다. 중개사는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하려고 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 중개 완성 때 받은 증서 사본으로 보장금액과 기간을 확인하십시오.

손해액은 얼마로 보나요?

잘못된 설명 때문에 더 준 금액이 기준입니다. 같은 단지 같은 평형의 다른 향 시세와 실제 매매대금의 차이를 실거래가 자료나 감정으로 입증합니다. 여기에 매수인 과실 비율을 빼면 배상액이 됩니다.

중개사가 알고도 속였다면요?

거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행으로 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 것은 공인중개사법상 금지행위입니다. 민사 배상과 별도로 등록관청에 제재를 요청할 수 있고, 고의가 인정되면 과실상계 주장도 받아들여지기 어렵습니다.

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공인중개사

공인중개사가 북동향 아파트를 남향이라고 해서 더 주고 샀다면 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 공인중개사가 아파트 방향을 잘못 설명하고 확인·설명서에도 틀리게 적었다면 그 과실로 생긴 손해를 배상할 책임이 있습니다. 다만 매수인이 현장을 보고도 방향을 확인하지 않았다면 과실상계로 배상액이 줄어들 수 있습니다. 지금은 중개대상물 확인·설명서와 남향 가격 차이를 보여 줄 시세 자료를 모아 두십시오.

그 자리에서

방향이 다르다는 것을 알았다면 중개사에게 확인·설명서 기재 경위를 묻는 문자를 보내고 답을 받아 두십시오. 중개가 끝날 때 받은 손해배상책임 보장 증서 사본에서 보장금액과 기간도 확인합니다.

중개사 개인 재산만 보고 청구를 포기할 필요는 없습니다. 중개사는 업무를 시작하기 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하므로 그 보장 범위 안에서 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 같은 단지에 살다가 2025년 3월 공인중개사가 남향이라고 소개한 다른 동 아파트를 12억원에 샀습니다. 비슷한 평형 시세는 11억 5천만원 안팎이었고, 남향이라는 이유로 5천만원을 더 준 것이었습니다. 계약 전에 집을 둘러봤고 확인·설명서에도 남향으로 적혀 있었지만, 잔금을 치른 뒤 실제로는 북동향이라는 것을 알게 됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공인중개사는 아파트 방향까지 확인해 설명해야 하나요?

그렇습니다. 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지와 권리관계를 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 합니다. 아파트 방향은 상태·입지에 관한 사항으로 보는 것이 일반적입니다.

중개사 책임이 성립하는 흐름

1
확인·설명 의무
상태·입지 확인 후 설명
2
잘못된 설명과 기재
남향이라고 설명·기재
3
손해 발생
시세보다 더 준 금액
4
배상 책임
과실상계 후 배상액 확정

중개사와 의뢰인의 관계는 위임과 같아서 중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개업무를 처리해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 원안이 인용한 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」이 이름을 바꾼 법이고, 설명의무 조항 번호는 같습니다.

확인·설명서에 틀리게 적었다면 어떤 의미가 있나요?

중개사가 틀리게 설명했다는 직접 증거가 됩니다. 중개사는 거래계약서를 쓸 때 확인·설명 사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하고 서명·날인해야 하므로, 그 서면에 적힌 방향은 중개사가 확인해 설명한 내용으로 봅니다.

거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행으로 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 것은 금지행위이기도 합니다. 알면서 속였다면 민사 배상과 별도로 제재 대상이 됩니다.

제 잘못도 있으면 배상액이 줄어드나요?

줄어들 수 있습니다. 손해배상을 정할 때 피해자에게 과실이 있으면 법원이 이를 참작합니다. 같은 단지에 살았고 계약 전에 집을 둘러봐 방향을 알 수 있었다면 매수인의 과실이 인정될 여지가 있습니다.

원안은 비슷한 사안의 하급심 판결을 들어 중개사 책임이 60%로 제한될 것이라고 보았습니다. 비율은 매수인이 방향을 확인할 기회가 얼마나 있었는지에 따라 사건마다 달라집니다.

손해액은 어떻게 계산하나요?

남향이라는 설명 때문에 더 준 금액이 기준이 됩니다. 이 사례라면 같은 평형 시세 11억 5천만원과 매매대금 12억원의 차이 5천만원이 손해로 주장될 수 있고, 매수인 과실이 40%로 인정되면 3천만원이 배상액이 됩니다. 시세 차이는 같은 단지 다른 향의 실거래가 자료나 감정으로 입증합니다.

남향 프리미엄과 배상액 예시

남향 프리미엄과 배상액 예시
더 준 금액	5,000만원
매수인 과실 40%	2,000만원
배상액	3,000만원

단순 예시 계산

중개사 설명의무 위반 대응 순서

서류 확보 - 매매계약서와 중개대상물 확인·설명서를 챙깁니다. 설명서에 적힌 방향이 설명의무 위반의 증거입니다.
실제 방향 확인 - 건축물 도면이나 현장 나침반 사진으로 실제 방향을 확인합니다. 중개사 설명과의 차이를 특정합니다.
시세 차이 정리 - 같은 단지 같은 평형의 향별 실거래가를 모읍니다. 더 준 금액이 손해액의 출발점이 됩니다.
보장 내용 확인 - 중개사가 교부한 보증보험이나 공제 증서의 보장금액과 기간을 확인합니다. 청구 대상을 정합니다.
배상 청구 - 중개사와 공제사업자에게 서면으로 배상을 청구하고, 응하지 않으면 소송을 냅니다. 청구서 도달일을 기록합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인도 방향을 알고 속였거나 계약서에 방향에 관한 특약이 있다면 매도인에 대한 청구까지 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 중개사고 손해배상 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

중개사가 틀리게 말해도 집을 직접 본 매수인 책임이라며 청구를 포기하는 분이 많습니다. 법은 중개사에게 상태와 입지를 확인해 정확히 설명할 의무를 지우고, 확인·설명서는 그 설명의 증거가 됩니다. 매수인이 현장을 봤다는 사정은 책임을 없애는 사유가 아니라 배상액을 줄이는 사유입니다.

그래서 남겨야 할 기록은 중개사가 방향을 설명한 문자나 광고, 확인·설명서, 계약 전 방문 날짜, 실제 방향을 알게 된 날입니다. 남향 매물만 찾는다고 중개사에게 말했다면 그 대화도 증거가 됩니다.

이 기록은 중개사와 공제사업자를 상대로 한 손해배상 소송에서 설명의무 위반과 손해액을 증명하는 자료가 되고, 과실상계 비율을 다툴 때 매수인이 방향을 확인하기 어려웠던 사정을 보여 주는 자료가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

매매계약서·중개대상물 확인·설명서·향별 시세 자료를 준비해 주시면, 중개사의 설명의무 위반 여부·손해액 산정·과실상계 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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