공인중개사

중개사가 38평 아파트를 48평이라고 해서 비싸게 샀다면 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 중개사가 아파트 면적을 잘못 알려 주어 시세보다 비싸게 샀다면 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 면적은 중개사가 확인·설명해야 하는 중개대상물의 기본 사항이고, 잘못된 정보를 확인하지 않고 전달한 것은 중개사의 주의의무 위반입니다. 지금은 매매계약서와 중개대상물 확인·설명서에 적힌 전용면적을 확인해 두십시오.

계약서에 면적이 적혀 있었다는 이유만으로 배상 청구가 막히지는 않습니다. 다만 배상액이 줄어들 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 3월 A씨는 중개사 B에게 48평형 아파트를 찾는다고 했고, B는 같은 단지의 38평형 아파트를 보여 주면서 이곳도 48평형이라고 설명했습니다. A씨는 이를 믿고 계약서에 적힌 면적을 제대로 확인하지 않은 채 계약했고, 나중에 38평형 시세보다 1억 2,000만원 비싸게 샀다는 사실을 알게 됐습니다. 매도인은 이런 사정을 몰랐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

면적은 중개사가 반드시 설명해야 하는 사항인가요?

그렇습니다. 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지와 권리관계, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 확인해 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 합니다. 시행령은 그 확인·설명 사항의 첫 번째로 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조·건축연도 같은 기본적인 사항을 들고 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 개업공인중개사가 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하도록 정하고, 중요사항에 관해 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지합니다. 원안이 적용한 구 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」은 2014년 제명이 「공인중개사법」으로 바뀌었고, 같은 내용이 현행법에 이어지고 있습니다.

잘못된 정보를 전달만 해도 책임이 있나요?

있습니다. 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결은 중개업자가 조사·확인할 의무가 없는 사항이더라도 의뢰인이 계약 여부를 정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 확인하지 않은 정보를 진실인 것처럼 전달해 의뢰인이 믿고 계약했다면 중개업자의 의무를 위반한 것이라고 보았습니다. 면적은 설명의무 대상이기도 하므로 책임은 더 분명합니다.

중개사와 중개의뢰인의 관계는 위임과 같아서, 중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개업무를 처리해야 합니다. 이를 어겨 손해를 입혔다면 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 것이 되어 배상책임을 집니다.

매수인이 계약서를 제대로 안 봤으면 어떻게 되나요?

배상액이 줄어들 수 있습니다. 매수인이 직접 집을 둘러보고 계약서에 전용면적이 적혀 있었는데도 확인하지 않았다면, 매수인에게도 과실이 있다고 보아 법원이 책임을 제한할 수 있습니다. 원안이 소개한 하급심 사례는 중개사 책임을 절반 정도로 제한했는데, 비율은 사안마다 다릅니다.

매도인이 면적 착오를 몰랐다면 매도인을 상대로 계약을 되돌리기는 어렵고, 중개사에 대한 손해배상이 주된 구제 수단이 됩니다. 중개사가 가입한 보증보험·공제로 보장금액 안에서 청구할 수도 있습니다.

아파트 면적 오기 중개 배상 대응 순서

• 설명 자료 확보 - 중개사의 면적 안내 문자, 광고, 녹음을 저장합니다. 그릇된 정보 제공의 증거입니다.
• 서류 대조 - 매매계약서, 확인·설명서, 건축물대장의 면적을 비교합니다. 어디서 잘못이 생겼는지 드러납니다.
• 시세 차액 산정 - 계약 당시 실제 면적 아파트의 실거래가와 매수가의 차이를 계산합니다. 손해액의 기준입니다.
• 배상 요구 - 중개사에게 내용증명으로 배상을 요구하고, 공제 증서를 확인합니다.
• 소송과 공제 청구 - 합의가 안 되면 소송을 제기하고, 판결로 공제금을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공급면적과 전용면적의 표기 차이를 둘러싼 다툼이거나 매도인도 면적을 속인 사정이 있으면 광고와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개사고에 따른 손해배상 소송과 공제금 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 아파트 면적은 중개사 설명의무 대상인가요?
  그렇습니다. 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제1호는 개업공인중개사가 확인·설명해야 할 사항으로 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조·건축연도 등 기본적인 사항을 정하고 있습니다. 면적을 잘못 설명했다면 설명의무 위반입니다.
• 중개사가 들은 대로 전했을 뿐이면 괜찮나요?
  아닙니다. 대법원 2008다42836 판결은 중개업자가 그릇된 정보를 제대로 확인하지 않은 채 진실인 것처럼 전달해 의뢰인이 믿고 계약했다면 의무 위반이라고 보았습니다. 확인하지 않은 정보를 전달한 것만으로도 책임이 생길 수 있습니다.
• 배상액은 어떻게 계산하나요?
  계약 당시 실제 면적 아파트의 시세와 매수 가격의 차이가 기본입니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 중개사가 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상하도록 정합니다. 같은 단지 같은 면적의 실거래가가 가장 좋은 자료입니다.
• 계약서를 확인 안 한 매수인도 책임이 있나요?
  있을 수 있습니다. 매수인이 현장을 보고 계약서의 전용면적 기재도 있었는데 확인하지 않았다면 민법 제396조의 과실상계로 배상액이 줄어듭니다. 하급심에서 중개사 책임을 절반 정도로 제한한 사례가 있으나 비율은 사안마다 다릅니다.
• 중개사가 거짓말을 하면 처벌도 받나요?
  공인중개사법 제33조 제1항 제4호는 중개대상물의 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지합니다. 위반하면 행정처분이나 형사처벌 대상이 될 수 있어 민사 배상과 함께 검토합니다.
• 매도인에게 계약 취소를 요구할 수 있나요?
  매도인이 면적 착오를 몰랐다면 쉽지 않습니다. 착오를 이유로 한 취소는 요건이 엄격하고 매도인에게 책임을 묻기 어려워, 중개사에 대한 공인중개사법 제30조 제1항의 손해배상이 주된 구제 수단이 됩니다. 매도인도 면적을 속였다면 따로 따집니다.

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