공인중개사

중개보수를 안 냈는데 선순위 임차인 설명을 틀린 중개사에게 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 중개보수를 내지 않았더라도 선순위 임차인을 확인하지 않고 잘못 설명한 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 수수료를 받지 않은 중개에도 확인·설명의무와 손해배상책임이 그대로 적용된다고 봅니다. 지금은 중개대상물 확인·설명서와 중개사에게서 받은 손해배상책임 보장 증서 사본을 찾아 두십시오.

중개보수를 내지 않았다고 해서 중개사에게 책임을 물을 권리까지 포기한 것은 아닙니다. 보수 지급 여부와 설명의무는 따로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 5월 평소 알고 지내던 공인중개사의 소개로 다가구주택 한 호실을 보증금 1억 2,000만원에 빌렸고, 중개사가 청구하지 않아 중개보수는 내지 않았습니다. 중개사는 먼저 들어와 확정일자를 받은 다른 임차인들이 있다는 사실을 확인하지 않은 채 전세권만 설정하면 보증금이 안전하다고 말했고, J씨는 그 말을 믿고 계약한 뒤 전세권설정등기까지 마쳤습니다. 2025년 집이 경매에 넘어갔고 J씨는 배당을 한 푼도 받지 못했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개보수를 안 냈어도 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 중개사의 확인·설명의무와 그 위반에 따른 손해배상책임은 의뢰인이 중개보수를 내지 않았다는 이유만으로 없어지지 않습니다. 개업공인중개사는 중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있고, 이 규정은 유상 중개로 적용 범위를 제한하지 않습니다.

대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결은 무상위임의 수임인도 선량한 관리자의 주의의무를 면하지 않는 점과 중개업 관련 법률이 확인·설명의무의 적용 범위를 제한하지 않는 점을 들어, 의뢰인이 수수료를 지급하지 않았다고 해서 중개업자의 확인·설명의무와 손해배상의무가 당연히 소멸하지 않는다고 보았습니다.

중개사는 선순위 임차인까지 확인해서 설명해야 하나요?

해야 합니다. 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리관계를 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서 같은 근거자료를 제시해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 공인중개사법 시행령은 주택 임대차 중개에서 임대인의 정보 제시 의무와 보증금 중 일정액의 보호, 전입세대확인서의 열람·교부에 관한 사항까지 설명 대상으로 정하고 있습니다.

다가구주택처럼 등기부에 나오지 않는 선순위 임차인이 있는 경우, 중개사는 임대인에게 자료를 요구하고 그 결과를 설명해야 합니다. 임대인이 자료 요구에 응하지 않으면 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 적어야 합니다. 전세권만 설정하면 보증금 전액이 안전하다는 설명은 선순위 권리를 확인하지 않은 잘못된 설명입니다.

배상받을 수 있는 금액은 얼마인가요?

중개사의 잘못된 설명과 상당인과관계가 있는 손해, 보통은 배당받지 못한 보증금 상당액이 기준입니다. 다만 의뢰인도 등기부를 직접 확인하지 않은 과실이 있으면 법원은 과실상계로 배상액을 줄이는 경우가 많습니다. 중개사는 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하므로, 중개사에게 재산이 없어도 보증기관을 상대로 보장금액 범위에서 청구할 수 있습니다.

무상 중개 손해배상 청구 순서

• 설명 내용 확보 - 중개대상물 확인·설명서, 중개사와 주고받은 문자, 녹음을 모읍니다. 잘못된 설명의 내용이 청구의 출발점입니다.
• 손해 확정 - 배당표와 배당기일 조서를 받아 배당받지 못한 금액을 확정합니다. 이 날짜가 소멸시효 판단의 기준이 되기도 합니다.
• 보증기관 확인 - 계약 때 받은 손해배상책임 보장 증서 사본에서 보증보험회사나 공제기관, 보장금액을 확인합니다. 회수 가능성을 가르는 자료입니다.
• 배상 청구 - 중개사와 보증기관에 손해배상을 청구하는 내용증명을 보냅니다. 공제금 청구 절차도 함께 진행합니다.
• 소송 제기 - 합의가 되지 않으면 중개사와 보증기관을 상대로 손해배상 청구소송을 냅니다. 과실상계 주장에 대비해 계약 당시 사정을 정리해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 선순위 임차 현황을 속였거나 중개보조원이 설명한 경우처럼 책임 주체가 여럿이면 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개사고 손해배상과 임대차보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 아는 사이라 보수를 안 받았으면 책임이 줄어드나요?
  책임이 당연히 줄어들지는 않습니다. 대법원 2001다71484 판결은 무상위임의 수임인도 선량한 관리자의 주의의무를 지는 점을 들어 수수료를 받지 않은 중개에도 확인·설명의무와 손해배상책임이 적용된다고 보았습니다. 다만 무상이라는 사정이 과실상계나 배상액 판단에서 함께 고려될 여지는 있습니다.
• 중개사에게 재산이 없으면 어떻게 받나요?
  중개사가 가입한 보증보험이나 공제, 공탁금으로 받을 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제3항은 개업공인중개사가 업무 개시 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁하도록 정합니다. 중개가 완성되면 보장금액과 보증기관을 설명하고 증서 사본을 주어야 하므로 그 서류부터 확인합니다.
• 제가 등기부를 안 본 잘못도 있으면요?
  과실상계로 배상액이 줄어들 수 있습니다. 법원은 임차인이 스스로 권리관계를 확인하지 않은 사정을 의뢰인의 과실로 보아 배상액을 일정 비율 줄이는 경우가 많습니다. 다만 중개사가 적극적으로 안전하다고 설명해 믿게 만든 사정이 증명되면 의뢰인의 과실 비율은 낮게 평가됩니다.
• 다가구주택 선순위 임차인은 등기부에 안 나오는데요?
  그래서 중개사가 따로 확인해야 합니다. 공인중개사법 시행령 제21조 제2항은 임대의뢰인이 중개대상물 상태에 관한 자료 요구에 응하지 않으면 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 적도록 정합니다. 현행 시행령은 주택 임대차 중개에서 전입세대확인서 열람·교부에 관한 사항도 설명하도록 정합니다.
• 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
  불법행위로 구성하면 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 행위일부터 10년 안에 청구해야 합니다. 중개사고에서는 보통 배당표가 확정되어 보증금을 받지 못한 사실을 안 때가 기산점으로 다투어집니다. 중개계약 위반으로 구성하는 경우에는 기간이 달라질 수 있어 배당기일부터 날짜를 정리해 두어야 합니다.
• 중개보조원이 설명했으면 누가 책임지나요?
  중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다. 따라서 중개보조원이 잘못 설명했더라도 의뢰인은 개업공인중개사를 상대로 손해배상을 청구하고, 공제나 보증보험도 청구할 수 있습니다. 중개보조원 본인에게도 불법행위 책임을 물을 수 있는지는 설명 경위를 보고 판단합니다.

비슷한 상황

• 매수인이 보증금을 인수한다고 했는데 중개사에게 배상을 청구할 수 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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