공인중개사

중개보조원 말만 믿고 산 아파트가 이중매매로 넘어갔는데 보조원에게 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 중개보조원이 매도인의 처분 권한을 제대로 확인하지 않아 이중매도된 아파트를 사게 했다면 보조원 본인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 판례는 중개보조원도 불법행위자로서 배상 책임을 지고, 보조원을 고용한 개업공인중개사도 함께 책임을 진다고 봅니다. 지금은 중개사무소의 개업공인중개사 이름과 공제 가입 증서부터 확인해 두십시오.

보조원에게 공인중개사 자격이 없다는 이유로 청구를 포기할 필요는 없습니다. 자격 여부와 관계없이 중개 과정의 과실로 손해를 입혔다면 배상 책임이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 동네 중개사무소의 중개보조원 소개로 아파트를 5억원에 샀습니다. 알고 보니 이 아파트는 매도인에게서 이미 다른 사람에게 팔린 상태였고, 매도인 몰래 제3자가 다시 매물로 내놓은 것이었습니다. 원래 소유자가 A씨를 상대로 낸 소유권이전등기 말소 소송에서 A씨는 2026년 4월 패소했습니다. 보조원은 계약 당시 소유자 본인에게 매도 의뢰 사실을 확인하지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개보조원 본인에게 직접 배상을 청구할 수 있나요?

있습니다. 중개보조원이 고의나 과실로 거래당사자에게 손해를 입히면 보조원은 불법행위자로서 배상 책임을 집니다. 대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결은 보조원의 행위를 개업공인중개사의 행위로 보는 규정이 보조원의 책임을 면제하는 취지가 아니라고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」도 소속공인중개사나 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다. 원래 사례가 인용한 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」은 2014년 「공인중개사법」으로 이름이 바뀌었고, 이 규정의 내용은 그대로 이어졌습니다. 따라서 보조원과 개업공인중개사 모두에게 청구할 수 있습니다.

중개하는 사람은 매도인의 처분 권한을 어디까지 확인해야 하나요?

매도인이나 그 대리인을 평소 알지 못한다면 신분증 확인만으로는 부족하고, 등기권리증 소지 여부와 소유자 본인의 매도 의뢰 사실까지 확인해야 합니다. 중개 의뢰를 받은 사람은 중개대상물의 권리관계를 확인해 매수인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시할 의무가 있습니다. 권리관계에는 소유권·저당권·임차권 등이 포함됩니다.

이 의무는 위임받은 사무를 선량한 관리자의 주의로 처리할 의무에서도 나옵니다. 원래 사례가 인용한 서울남부지방법원 2013. 6. 18. 선고 2012가합9912 판결도 소유자 본인에게 매도 의뢰 여부를 확인하지 않은 보조원의 배상 책임을 인정했습니다.

한국공인중개사협회 공제로도 보상받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 개업공인중개사는 업무 개시 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 보조원의 행위는 개업공인중개사의 행위로 보므로, 매수인은 그 공제사업자에게 공제금을 청구할 수 있습니다.

매수인에게도 잘못이 있으면 배상액이 줄어드나요?

줄어들 수 있습니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 중개업자에게 조사·확인 의무가 있어도 거래당사자 본인의 확인 책임이 사라지지는 않으므로, 매수인이 등기권리증·위임장·인감증명서 확인을 소홀히 했다면 과실상계를 해야 한다고 보았습니다. 대리인과 거래하면서 소유자에게 직접 확인하지 않았다면 배상액이 깎일 수 있습니다.

이중매매 중개 손해배상 대응 순서

• 책임자 특정 - 계약서에 찍힌 개업공인중개사와 실제 중개한 보조원을 모두 적습니다. 두 사람 모두 청구 대상입니다.
• 손해액 산정 - 매매대금, 중개보수, 취득세 등 등기비용, 소송비용을 항목별로 정리합니다. 판례는 매수를 위해 현실로 지출한 돈을 손해로 봅니다.
• 공제금 청구 - 확인·설명서에 적힌 공제사업자와 보장금액을 확인해 공제금을 청구합니다. 보장기간 안의 사고인지 확인합니다.
• 매도인·이중매도 관여자 청구 - 매매대금을 받아 간 사람에게 부당이득 반환이나 손해배상을 청구합니다. 형사 고소도 함께 검토합니다.
• 소송 제기 - 보조원·개업공인중개사·공제사업자를 공동피고로 손해배상 소송을 냅니다. 과실상계 주장에 대비해 확인 과정 기록을 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보조원이 매도인과 공모했거나 중개사무소가 이미 폐업했다면 공제 보장기간과 형사 절차를 함께 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래사고에 따른 손해배상 소송과 사기 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개보조원을 고용한 공인중개사도 책임을 지나요?
  집니다. 공인중개사법 제15조 제2항은 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다. 따라서 보조원의 과실로 생긴 손해에 대해 개업공인중개사도 같은 법 제30조 제1항에 따라 배상 책임을 지며, 매수인은 두 사람 가운데 누구에게든 전액을 청구할 수 있습니다.
• 공제금은 얼마까지 받을 수 있나요?
  개업공인중개사가 가입한 공제의 보장금액 범위 안에서 받습니다. 중개가 완성되면 개업공인중개사는 보장금액·공제사업자·보장기간을 설명하고 증서 사본을 교부해야 하므로, 계약 때 받은 증서 사본을 먼저 확인하십시오. 손해가 보장금액을 넘으면 나머지는 중개사와 보조원에게 청구합니다.
• 배상받을 수 있는 손해에는 무엇이 포함되나요?
  매수를 위해 현실로 지출한 돈이 기준입니다. 대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결의 원심은 매매대금, 중개수수료, 취득세·등록세 등 등기비용을 손해로 보았고 대법원도 이를 수긍했습니다. 소유권 소송에서 부담한 소송비용도 상당인과관계가 있으면 함께 청구할 수 있습니다.
• 매수인 과실은 얼마나 인정되나요?
  정해진 비율은 없고 사건마다 다릅니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 매수인이 중개업자 말만 믿고 소유자 확인과 대리권 확인을 소홀히 했다면 과실상계를 해야 한다고 보았습니다. 대리인과 거래하면서 소유자와 한 번도 연락하지 않았다면 과실 비율이 커질 수 있습니다.
• 중개사가 확인·설명서를 안 줬다면 유리한가요?
  유리한 사정이 됩니다. 공인중개사법 제25조 제3항은 거래계약서를 작성할 때 확인·설명 사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하도록 정합니다. 서면이 없으면 중개사 쪽이 권리관계를 확인하고 설명했다는 사실을 증명하기 어려워지고, 조사·확인 의무 위반 주장에 힘이 실립니다.
• 중개사무소가 폐업했으면 청구할 곳이 없나요?
  없어지지 않습니다. 개업공인중개사와 보조원 개인에 대한 청구권은 폐업과 관계없이 남고, 공제는 보장기간 안에 발생한 사고라면 청구할 수 있습니다. 공탁을 한 경우에는 공인중개사법 제30조 제4항에 따라 폐업한 날부터 3년 이내에는 공탁금을 회수할 수 없어 그 공탁금에서 배상받을 여지가 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
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