공인중개사

중개보조원이 보증금을 부풀려 차액을 가로챘는데 대신 물어준 돈을 과실상계 없이 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 보증금을 속여 차액을 가로챈 중개보조원은 개업공인중개사의 명의대여나 감독 소홀을 들어 과실상계를 주장할 수 없습니다. 대법원은 고의로 불법행위를 한 피용자의 이런 감액 주장을 신의칙상 허용하지 않습니다. 지금은 임차인에게 물어준 금액과 실제 임대인에게 간 보증금을 대조해 두십시오.

임차인에게 먼저 배상했다고 해서 나중에 보조원에게 받을 몫이 줄어든다고 걱정할 필요는 없습니다. 배상한 금액은 그대로 구상금의 기준이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

개업공인중개사 A씨는 2024년부터 자기 명의 중개사무소를 중개보조원 B씨가 사실상 운영하도록 맡겨 두었습니다. B씨는 2025년 5월 아파트 전세계약을 중개하면서 임차인에게 보증금이 2억3,000만원이라고 속여 그 돈을 받고, 임대인에게는 2억원만 넘긴 뒤 차액 3,000만원을 가로챘습니다. A씨가 임차인에게 3,000만원을 배상하고 B씨에게 구상금을 청구하자, B씨는 A씨가 불법으로 명의를 빌려준 잘못이 있으니 과실상계를 해야 한다고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개보조원이 가로챈 돈을 왜 개업공인중개사가 물어주나요?

법이 중개보조원의 업무상 행위를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보기 때문입니다. 보증금을 받아 임대인에게 전달하는 일은 중개업무에 딸린 행위이므로, 보조원이 그 과정에서 돈을 가로챘다면 개업공인중개사가 임차인에게 배상해야 합니다.

민법으로 보아도 결론은 같습니다. 타인을 사용해 사무를 맡긴 사람은 그 사람이 사무집행에 관해 제3자에게 입힌 손해를 배상합니다. 사무소를 사실상 보조원에게 맡겨 두었다면 선임과 감독에 상당한 주의를 다했다는 면책 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

명의를 빌려준 잘못이 있으면 과실상계가 되나요?

되지 않습니다. 대법원 2009다59350 판결은 사용자의 감독이 소홀한 틈을 이용해 고의로 불법행위를 저지른 피용자가 바로 그 사용자의 부주의를 이유로 책임 감액을 주장하는 것은 신의칙상 허용되지 않고, 두 사람이 명의대여자와 명의차용자 관계여도 같다고 보았습니다. 그 사건 원심은 구상 범위를 전체 손해의 40%로 제한했지만 대법원이 파기했습니다.

과실상계는 피해자에게 과실이 있을 때 법원이 배상액을 정하며 참작하는 제도입니다. 불법행위에도 준용되지만, 일부러 돈을 가로챈 사람이 상대방의 느슨한 관리를 탓하는 경우까지 보호하는 제도는 아닙니다.

보증금을 속인 보조원은 어떤 책임을 더 지나요?

형사 책임과 공인중개사법 위반이 함께 문제됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공인중개사법」은 개업공인중개사와 그 보조원 등이 중개대상물의 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지합니다. 보증금 액수를 속인 것은 이 금지 행위에 해당할 수 있습니다.

임차인을 속여 돈을 받아 챙긴 행위는 사기나 횡령으로 고소할 수 있습니다. 명의를 빌려준 개업공인중개사도 성명·상호 사용이나 등록증 대여 금지를 어긴 것이 되므로 고소 전에 그 부분을 함께 검토해야 합니다.

중개보조원 구상금 청구 대응 순서

• 돈의 흐름 대조 - 계약서상 보증금, 임차인 송금액, 임대인 수령액을 계좌 내역으로 맞춰 봅니다. 가로챈 차액이 이 대조로 확정됩니다.
• 임차인 배상 - 확인된 차액과 지연손해금을 임차인에게 배상하고 합의서를 받습니다. 공제에 가입했다면 공제사업자에게도 사고를 알립니다.
• 보조원 재산 보전 - 보조원 명의 계좌나 부동산을 찾아 가압류를 신청합니다. 소송 도중 재산을 옮길 우려가 있을 때 필요합니다.
• 구상금 청구 - 배상액 전액을 청구합니다. 과실상계 주장에는 고의 불법행위라는 사정과 2009다59350 판결로 대응합니다.
• 형사 고소 - 보증금을 속인 경위와 돈을 가져간 증거를 붙여 사기나 횡령으로 고소합니다. 명의대여 문제가 함께 조사될 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보조원이 돈을 가로챈 것이 아니라 계산 실수였다거나 임대인과 짜고 받은 돈이라면 계약서와 계좌 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개사고에 따른 사기 고소와 구상금 청구를 위한 가압류·추심 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보조원이 과실상계를 주장하면 받아들여지나요?
  고의로 보증금을 가로챈 경우라면 받아들여지지 않습니다. 사용자의 감독이 소홀한 틈을 타 고의로 불법행위를 한 피용자가 그 감독 소홀을 이유로 감액을 주장하는 것은 신의칙상 허용되지 않고, 명의대여자와 명의차용자 관계여도 같습니다.
• 보조원 잘못인데 왜 제가 먼저 배상하나요?
  중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보기 때문입니다. 보증금 전달은 중개업무에 딸린 일이므로 그 과정에서 생긴 손해는 개업공인중개사가 임차인에게 배상하고, 이후 보조원에게 구상합니다.
• 공제에 가입했으면 공제가 대신 물어주나요?
  공제는 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위해 가입하는 것입니다. 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 실제 지급 범위와 절차는 공제 약관과 보장금액에 따라 달라지므로 사고 직후 공제사업자에게 알리십시오.
• 임차인도 부풀린 금액을 몰랐던 잘못이 있지 않나요?
  임차인의 과실이 있으면 임차인이 받을 배상액이 줄어들 수 있습니다. 법원은 피해자에게 과실이 있을 때 배상책임과 금액을 정하며 이를 참작합니다. 다만 이는 임차인과 개업공인중개사 사이의 문제이고, 보조원이 구상금을 줄이는 근거가 되지는 않습니다.
• 보조원을 형사 고소할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 임차인을 속여 보증금을 더 받아 챙겼다면 사기나 횡령으로 고소할 수 있습니다. 공인중개사법도 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행으로 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지합니다. 명의대여 문제도 함께 조사될 수 있습니다.
• 명의를 빌려준 사실 때문에 불이익이 있나요?
  있습니다. 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기 성명이나 상호를 사용해 중개업무를 하게 하거나 등록증을 대여해서는 안 됩니다. 이를 어기면 형사처벌과 등록취소가 문제되므로 구상금 소송이나 고소 전에 그 위험을 함께 따져야 합니다.

비슷한 상황

• 거래처가 돈을 떼먹었는데 형사 고소가 가능한가요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성