공인중개사

중개보조원이 몰래 전세계약을 하고 보증금을 가로챘다면 임대인 책임은?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임대인이 임대 업무를 중개보조원에게 오래 맡기고 관리하지 않았다면 임대인도 사용자책임을 집니다. 대법원 2021다283834 판결은 임대료·보증금 수령과 수선을 맡겨 온 오피스텔 임대인에게 민법 제756조의 책임을 인정했습니다. 지금은 보증금을 보낸 계좌 내역과 임대인이 업무를 맡겨 온 흔적을 모으십시오.

중개보조원에게 계약 권한이 없었다는 이유만으로 임대인 책임을 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 부동산 사무소 중개보조원의 소개로 오피스텔 전세계약을 맺고 보증금 1억 6천만원을 중개보조원 계좌로 보냈습니다. 알고 보니 임대인은 월세 계약만 맡겼을 뿐 전세계약을 맡긴 적이 없었고, 중개보조원은 몇 년째 임대료 수령과 수리, 보증금 반환까지 도맡아 왔습니다. 2026년 임대인은 전세계약을 모른다며 D씨에게 나가라고 했고, 중개보조원은 연락이 끊겼습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권한 없는 중개보조원에게 속았는데 임대인에게도 책임을 물을 수 있나요?

물을 수 있습니다. 임대인이 임대 업무를 중개보조원에게 계속 맡겨 왔고 그 업무가 객관적으로 임대인의 지휘·감독 범위에 속한다면, 중개보조원의 불법행위에 대해 임대인이 사용자책임을 집니다. 사용자책임은 타인을 사용해 어느 사무에 종사하게 한 자가 피용자가 그 사무집행에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상하는 책임입니다.

대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다283834 판결은 오피스텔 임대인이 중개보조원 등에게 임대차계약 체결, 월 임료와 보증금 수령, 수선, 보증금 반환 업무를 오랫동안 맡겨 온 사건에서 임대인의 사용자책임을 인정했습니다. 중개보조원이 임대인 몰래 전세계약 권한이 있는 것처럼 임차인을 속여 보증금을 가로챈 사안입니다.

고용계약이 없는데도 사용자책임이 인정되나요?

인정됩니다. 사용자와 피용자 관계는 유효한 고용관계가 있을 때만 생기는 것이 아니고, 사실상 다른 사람을 위해 그 지휘·감독 아래 사무를 집행하는 관계가 있으면 됩니다. 실질적인 지휘·감독 관계는 실제로 감독했는지가 아니라 객관적으로 감독해야 할 관계에 있었는지로 판단합니다. 임대인이 임차인의 거주 현황과 계약 내용을 제대로 확인하지 않은 점도 책임 인정 사유가 되었습니다.

임대인은 피용자의 선임과 감독에 상당한 주의를 다했음을 증명하면 책임을 면할 수 있지만, 임대 업무를 전적으로 맡겨 둔 경우에는 이 면책 주장이 받아들여지기 어렵습니다.

중개보조원을 고용한 공인중개사에게도 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보고, 개업공인중개사는 중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있습니다. 개업공인중개사는 이 책임을 보장하려고 보증보험이나 공제에 가입하므로, 공제사업자에게 공제금을 청구하는 길도 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」과 「공인중개사법」을 적용하면, 임차인은 중개보조원 본인, 사용자책임을 지는 임대인, 개업공인중개사를 함께 상대로 삼을 수 있습니다. 누구에게 얼마를 받을 수 있는지는 각자의 관여 정도와 임차인의 과실 비율에 따라 달라집니다.

임차인 과실이 있으면 배상액이 줄어드나요?

줄어들 수 있습니다. 임대인 명의 계좌가 아닌 중개보조원 개인 계좌로 보증금을 보낸 점, 임대인에게 직접 계약 의사를 확인하지 않은 점은 과실상계 사유로 다투어집니다. 등기부상 소유자와 연락해 위임 범위를 확인한 기록이 있으면 과실 비율을 낮추는 데 도움이 됩니다.

중개보조원 보증금 편취 대응 순서

• 송금 내역 확보 - 보증금을 보낸 계좌와 날짜, 받는 사람 이름을 은행 거래내역으로 뽑습니다. 편취 경로와 금액을 입증하는 기본 자료입니다.
• 위임 관계 자료 수집 - 이전 임차인 계약서, 월세 입금 경로, 수리 요청 문자를 모읍니다. 임대인이 업무를 계속 맡겨 왔다는 점을 보여 줍니다.
• 공제 가입 확인 - 중개사무소의 공제증서나 보증보험 내용을 확인합니다. 개업공인중개사 책임에 따른 공제금 청구가 가능합니다.
• 형사 고소 - 중개보조원을 사기 등으로 고소합니다. 수사 기록은 민사 소송의 증거로도 쓰입니다.
• 손해배상 청구와 보전처분 - 임대인·개업공인중개사를 상대로 소송을 내고, 재산이 빠져나갈 우려가 있으면 가압류를 먼저 신청합니다. 시효 3년 안에 청구해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 중개보조원에게 전세계약 권한까지 준 적이 있거나 위임장이 있는 경우에는 표현대리 성립 여부를 계약서와 위임장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 편취 사건의 손해배상 소송과 사기 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개보조원과 임대인 사이에 고용계약이 없어도 되나요?
  됩니다. 대법원 2021다283834 판결은 사용자와 피용자 관계가 유효한 고용관계에 한정되지 않고, 사실상 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 사무를 집행하는 관계면 충분하다고 보았습니다. 임대 업무를 계속 위탁해 왔다면 위탁받은 사람도 민법 제756조의 피용자에 해당할 수 있습니다.
• 임대인이 몰랐다고 하면 책임이 없나요?
  몰랐다는 사정만으로는 부족합니다. 지휘·감독 관계는 실제로 감독했는지가 아니라 객관적으로 감독해야 할 관계였는지로 판단합니다. 임대인이 임차인의 거주 현황이나 계약 내용을 확인하지 않고 업무를 맡겨 둔 것은 오히려 감독 소홀의 근거가 됩니다.
• 공인중개사에게도 배상을 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 공인중개사법 제15조 제2항은 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보고, 제30조 제1항은 중개행위로 거래당사자에게 손해를 입힌 개업공인중개사의 배상책임을 정합니다. 공제에 가입했다면 공제사업자에게도 공제금을 청구할 수 있습니다.
• 보증금을 중개보조원 계좌로 보냈으면 불리한가요?
  과실상계 사유로 다투어질 수 있습니다. 소유자 명의 계좌가 아닌 곳으로 보증금을 보냈다면 법원은 임차인의 확인 소홀을 배상액을 줄이는 사유로 볼 수 있습니다. 다만 이전 임차인들도 같은 방식으로 거래해 왔다면 그 사정이 과실 비율을 낮추는 근거가 됩니다.
• 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 청구해야 합니다. 보증금을 편취당한 사실과 누가 책임질 사람인지를 안 날부터 3년이 흐르므로, 형사 절차 결과만 기다리다 시효를 넘기지 않도록 민사 청구를 함께 준비해야 합니다.
• 임대인에게 집을 계속 쓰겠다고 주장할 수 있나요?
  권한 없는 사람과 맺은 전세계약은 원칙적으로 임대인에게 효력이 없어 거주를 주장하기 어렵습니다. 다만 임대인이 전세계약 체결 권한을 준 듯한 외관을 만들었다면 표현대리가 다투어질 수 있습니다. 거주 주장이 어렵다면 사용자책임에 따른 손해배상으로 보증금 상당액을 청구하는 방식이 현실적입니다.

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