공인중개사

중개사무소 직원 실수로 손해를 봤는데 직원 개인에게도 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 중개보조원이 고의나 과실로 손해를 입혔다면 중개보조원 개인에게도 손해배상을 청구할 수 있고, 고용한 개업공인중개사에게도 함께 청구할 수 있습니다. 공인중개사법 제15조 제2항은 중개보조원의 업무상 행위를 개업공인중개사의 행위로 보지만 중개보조원의 책임을 면제하지는 않습니다. 지금은 계약 때 받은 확인·설명서와 공제증서 사본부터 찾아 두십시오.

개업공인중개사가 책임을 진다고 해서 중개보조원 개인을 상대로 한 청구를 포기할 필요는 없습니다. 두 사람 모두에게 함께 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 4월 A씨는 공인중개사무소에서 다가구주택 전세계약을 맺었습니다. 실제 설명과 서류 준비는 사무소 직원인 중개보조원이 맡았는데, 선순위 임차인들의 보증금 합계를 확인하지 않고 「앞 순위 보증금이 거의 없다」고 설명했습니다. 2025년 집이 경매에 넘어가자 A씨는 보증금 1억 2,000만원 가운데 상당 부분을 배당받지 못했습니다. A씨는 중개사무소 대표와 직원 가운데 누구에게 배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개보조원 개인에게도 손해배상을 청구할 수 있나요?

있습니다. 중개보조원이 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입혔다면 중개보조원은 불법행위자로서 손해를 배상할 책임을 집니다. 대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결은 중개보조원의 업무상 행위를 고용한 중개업자의 행위로 보는 규정이 중개보조원의 책임을 면제하는 규정이 아니라고 판단했습니다.

종전 조문은 구 부동산중개업법 제6조 제5항이었고, 2026. 9. 28. 기준 현행 공인중개사법 제15조 제2항이 같은 내용을 정합니다. 「소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다」는 문구로, 결론은 달라지지 않았습니다.

개업공인중개사는 어떤 근거로 책임을 지나요?

중개보조원의 업무상 행위는 개업공인중개사의 행위로 보므로, 개업공인중개사는 자기가 직접 잘못한 것과 같이 배상책임을 집니다. 개업공인중개사는 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 때 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

민법상 사용자책임도 함께 주장할 수 있습니다. 다만 사용자책임은 선임·감독에 상당한 주의를 했다는 면책 주장이 가능한 반면, 공인중개사법 제15조 제2항은 그런 면책 규정이 없어 피해자에게 더 유리합니다.

중개사무소가 돈이 없으면 어디서 받나요?

개업공인중개사는 업무 시작 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인인 개업공인중개사는 4억원 이상을 보장하도록 되어 있습니다. 중개가 완성되면 보장금액과 보증기관, 보장기간을 설명하고 증서 사본을 주어야 하므로 받은 서류를 확인해 보십시오.

보장금액은 사무소 전체 사고를 합친 한도이므로, 같은 사무소에서 피해자가 여럿이면 각자 받는 금액이 줄어들 수 있습니다. 보장 한도를 넘는 손해는 개업공인중개사와 중개보조원 개인 재산으로 청구해야 합니다.

중개사고 손해배상 대응 순서

• 중개대상물 확인·설명서 확보 - 계약 때 받은 확인·설명서와 등기부, 선순위 보증금 설명 내용을 모읍니다. 설명 누락이 과실의 증거가 됩니다.
• 설명한 사람 특정 - 실제로 설명하고 서류를 준비한 사람이 누구인지 문자·명함으로 확인합니다. 중개보조원 개인 책임을 묻는 근거가 됩니다.
• 공제증서 확인 - 계약 때 받은 공제증서나 보증보험 증권 사본으로 보증기관과 보장기간을 확인합니다. 배상금 지급 청구처가 됩니다.
• 손해액 확정 - 배당표나 반환받지 못한 보증금 액수로 손해를 계산합니다. 경매 절차라면 배당기일 이후 금액이 확정됩니다.
• 공동 피고로 청구 - 개업공인중개사와 중개보조원을 함께 상대로 소송하고 공제기관에도 지급을 청구합니다. 피해자 과실이 있으면 배상액이 줄 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 무등록 중개인이 끼어 있거나 거래당사자가 계약서 내용을 직접 확인하지 않은 사정이 있으면 과실상계까지 계약서와 설명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 중개사고 손해배상과 보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개보조원과 대표 중 한 명에게만 청구해야 하나요?
  아닙니다. 중개보조원은 민법 제750조의 불법행위자로서, 개업공인중개사는 공인중개사법 제15조 제2항과 제30조 제1항에 따라 각각 배상책임을 집니다. 두 사람을 함께 피고로 삼아 전액을 청구할 수 있고, 어느 한쪽에서 받은 만큼 다른 쪽 책임도 줄어듭니다.
• 대표가 직원 감독을 잘했다고 하면 책임이 없어지나요?
  공인중개사법에 따른 책임은 없어지지 않습니다. 민법 제756조 제1항의 사용자책임은 선임·감독에 상당한 주의를 했다면 면책될 수 있지만, 공인중개사법 제15조 제2항은 중개보조원의 업무상 행위를 개업공인중개사의 행위로 보므로 이런 면책 주장이 통하지 않습니다.
• 공제에서 받을 수 있는 금액은 얼마인가요?
  보장금액 한도 안에서 받을 수 있습니다. 공인중개사법 시행령 제24조 제1항은 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인은 4억원 이상을 보장하는 보증보험·공제 가입이나 공탁을 하도록 정합니다. 한도는 사무소 전체 사고에 대한 것이어서 피해자가 여럿이면 나누어 받게 될 수 있습니다.
• 공제증서를 받지 못했는데 어떻게 확인하나요?
  개업공인중개사에게 요구할 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제5항은 중개가 완성되면 보장금액, 보증기관과 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본이나 전자문서를 주도록 정합니다. 받지 못했다면 사무소나 등록관청에 보증 설정 내역을 확인해 보증기관을 특정해야 합니다.
• 손해배상 청구는 언제까지 해야 하나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년입니다. 민법 제766조 제1항은 불법행위 손해배상청구권이 그 날부터 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정하고, 같은 조 제2항은 불법행위를 한 날부터 10년이 지나도 소멸한다고 정합니다. 경매 배당으로 손해가 확정된 날을 기록해 두어야 합니다.
• 제가 등기부를 직접 확인하지 않았으면 배상이 줄어드나요?
  줄어들 수 있습니다. 중개 과실이 인정되더라도 거래당사자가 스스로 확인할 수 있었던 사항을 소홀히 했다면 법원은 과실상계로 배상액을 줄일 수 있습니다. 다만 중개보조원의 설명을 믿은 경위와 설명 내용이 기록으로 남아 있으면 피해자 과실 비율을 낮추는 데 도움이 됩니다.

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