공인중개사

집주인 쪽이 보증금 일부를 갚으면 중개사 배상액도 그만큼 줄어드나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

더 많은 금액을 배상할 집주인 쪽이 일부를 갚으면 그 돈은 집주인 쪽이 혼자 부담하는 부분부터 빠지므로 중개사 배상액은 바로 줄지 않습니다. 대법원 2016다252898 판결로 부진정연대와 과실상계, 남은 금액 계산법을 정리했습니다.

아니요, 더 많은 금액을 배상할 집주인 쪽이 일부를 갚으면 그 돈은 먼저 집주인 쪽이 혼자 부담하는 부분에서 빠집니다. 중개사 배상액은 집주인 쪽 변제액이 두 배상액의 차이를 넘어선 뒤부터 줄어듭니다. 중개사가 집주인이 갚은 만큼 빼 달라고 해도 그대로 받아들일 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022. 5. 공인중개사 B씨의 중개로 다가구주택 한 칸을 보증금 1억 원에 빌렸고, 계약은 집주인의 대리인이라는 C씨와 맺었습니다. 그런데 건물 대지는 집주인 소유가 아니었고, 대지가 팔리면서 A씨는 보증금을 받지 못한 채 집을 비워야 했습니다. 소송 끝에 2025. 11. C씨는 1억 원, B씨는 A씨 과실을 빼고 5,000만 원을 함께 배상하라는 판결이 확정되었습니다. 그 뒤 C씨가 3,000만 원을 갚자, B씨는 이제 2,000만 원만 내면 된다고 주장합니다. 2026. 5. A씨는 B씨 말이 맞는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 집주인 쪽의 일부 변제를 어떻게 보았나요?

더 많은 금액을 배상할 사람이 일부를 갚으면 그 사람이 혼자 부담하는 부분부터 소멸한다고 보았습니다. 사건의 원고들은 2009년부터 2012년 사이 공인중개사인 피고들의 중개로 다가구주택을 일부씩 빌리면서, 소유자의 대리인과 계약하고 보증금을 냈습니다. 대지는 소유자가 아닌 종중 소유였고, 종중이 대지를 팔자 새 소유자의 소송으로 원고들은 보증금을 받지 못한 채 퇴거했습니다.

대리인은 대지 문제와 이를 둘러싼 조정 내용을 숨겼고, 중개사들도 권리관계 자료를 제대로 제공하지 않았습니다. 원심은 중개사들의 책임을 원고 과실을 참작해 50% 또는 30%로 제한하고, 대리인의 책임과 부진정연대 관계라고 보았습니다. 대법원은 “금액이 서로 다른 채무가 서로 부진정연대 관계에 있을 때 다액채무자가 일부 변제를 하는 경우 그 변제로 먼저 소멸하는 부분은 다액채무자가 단독으로 채무를 부담하는 부분으로 보아야 한다.”라고 판단하고 중개사들의 상고를 기각했습니다.

중개사 배상액은 왜 집주인 쪽보다 적게 정해지나요?

임차인의 과실을 참작해 중개사 책임을 줄이기 때문입니다. 손해배상에서는 피해자에게도 과실이 있으면 법원이 배상책임과 금액을 정할 때 이를 참작해야 합니다. 임대인 측이 고의로 속인 경우 그쪽은 더 많은 금액을 배상하게 되는 경우가 많지만, 확인·설명을 소홀히 한 중개사의 책임은 임차인이 등기부를 직접 확인하지 않은 사정 등을 들어 일부로 제한되는 경우가 많습니다.

이렇게 금액이 다른 두 채무는 같은 손해를 메우는 것이어서 부진정연대 관계에 있습니다. 채권자는 누구에게든 각자 채무 범위 안에서 청구할 수 있고, 변제처럼 채권을 만족시키는 사유 외에는 한 사람에게 생긴 일이 다른 사람에게 영향을 주지 않습니다. 같은 법리는 중개보조원과 개업공인중개사, 과실비율이 다른 공동불법행위자 사이에도 적용됩니다. 과실상계 기준은 「중개사 잘못으로 손해를 봤는데 제 부주의도 있으면 배상액이 줄어드나요?」에서 자세히 설명했습니다.

중개사 배상액은 언제부터 줄어드나요?

집주인 쪽 변제액이 두 배상액의 차이를 넘어서는 때부터 줄어듭니다. 위 상담 사례에서 C씨는 1억 원, B씨는 5,000만 원을 배상해야 하므로 C씨가 혼자 부담하는 부분은 5,000만 원입니다. C씨가 3,000만 원을 갚으면 그 돈은 이 단독 부분에서 빠지고, B씨의 배상액은 5,000만 원 그대로입니다. C씨가 6,000만 원을 갚았다면 단독 부분 5,000만 원이 모두 없어지고 나머지 1,000만 원이 공동 부분에서 빠지므로, 그때 B씨 배상액은 4,000만 원이 됩니다.

대법원은 이렇게 보아야 채무자들의 자력이나 변제 순서와 관계없이 채권자가 전액을 확실히 받을 수 있다고 설명했습니다. 반대로 중개사가 먼저 일부를 갚으면 공동 부분이 줄어 집주인 쪽 채무도 그만큼 줄어듭니다. 공동불법행위자 사이의 같은 문제는 「과실 30% 가해자가 배상금 일부를 갚으면 과실 70% 가해자 빚도 줄어드나요?」에서 자세히 설명했습니다.

일부 변제 뒤 중개사 배상금 회수 대응 순서

• 판결 주문 확인 - 피고별 배상액과 부진정연대 여부, 지연손해금 기산일을 확인합니다.
• 변제 내역 정리 - 누가 언제 얼마를 냈는지 영수증과 이체 내역으로 정리합니다.
• 남은 금액 계산 - 다액채무자의 변제를 단독 부분부터 빼서 피고별 남은 금액을 계산합니다.
• 공제·보증보험 청구 - 중개사가 가입한 공제나 보증보험, 공탁금에 청구할 수 있는지 확인합니다.
• 집행과 시효 관리 - 남은 금액으로 강제집행을 하고, 판결을 받지 않은 부분은 시효 안에 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 판결이 정한 피고별 배상액과 실제로 누가 얼마를 갚았는지에 따라 중개사에게 받을 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 전세보증금 사고의 임대인·중개사 상대 손해배상 소송과 집행, 공제금 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사가 먼저 일부를 갚으면 집주인 쪽 채무도 줄어드나요?
  줄어듭니다. 변제는 채권자의 채권을 만족시키는 사유여서 다른 채무자에게도 효력이 있습니다. 소액 채무자인 중개사의 변제는 두 사람이 함께 부담하는 부분을 줄이므로 집주인 쪽 채무도 그만큼 줄어듭니다.
• 집주인 쪽과 합의해 나머지를 면제해 주면 중개사 책임도 없어지나요?
  원칙적으로 없어지지 않습니다. 부진정연대채무에서는 변제처럼 채권을 만족시키는 사유 외에는 한 채무자에게 생긴 사유가 다른 채무자에게 효력이 없습니다. 다만 합의서 문구에 따라 해석이 달라질 수 있습니다.
• 중개사가 돈이 없으면 공제로 받을 수 있나요?
  받을 수 있는 경우가 있습니다. 개업공인중개사는 손해배상책임을 보장하려고 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하고, 법인이 아니면 2억 원 이상, 법인이면 4억 원 이상을 보장해야 합니다.
• 중개보조원이 보증금을 가로챈 경우에도 같은 계산을 하나요?
  같습니다. 대법원 전원합의체는 개업공인중개사의 배상액이 과실상계로 중개보조원의 배상액과 달라졌을 때, 다액채무자인 중개보조원의 일부 변제는 그가 혼자 부담하는 부분부터 소멸한다고 했습니다.
• 중개사의 확인·설명 의무는 어디까지인가요?
  중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지와 권리관계, 거래·이용 제한 사항 등을 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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