공인중개사
중개사 잘못으로 손해를 봤는데 제 부주의도 있으면 배상액이 줄어드나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
줄어들 수 있습니다, 중개사가 권리관계 조사·확인 의무를 어겨 손해가 났더라도 중개의뢰인이 스스로 해야 할 확인을 게을리했다면 법원은 과실상계로 배상액을 줄입니다. 대법원은 중개를 맡겼다고 해서 거래 당사자 본인의 조사·확인 책임이 중개사에게 모두 넘어가지는 않는다고 봅니다. 지금은 계약 전에 본인이 직접 확인한 서류와 중개사에게 들은 설명을 날짜별로 정리해 두십시오.
중개사나 공제 측에서 「의뢰인 과실」을 주장하는 서면을 받았다면, 계약 전에 본인이 받아 본 서류 목록(등기사항증명서·위임장·인감증명서 등)과 중개사에게 확인을 요청한 문자를 먼저 모아 두십시오. 과실 비율은 이 기록으로 다툽니다.
과실상계 주장이 나왔다고 해서 배상 청구 자체가 막히지는 않습니다. 과실상계는 배상 범위를 조정하는 것이지 중개사의 책임을 없애는 제도가 아닙니다.
이런 상담이 많습니다
C씨는 2025년 6월 공인중개사의 중개로 빌라 전세계약을 맺고 보증금 1억 8,000만원을 치렀습니다. 등기부상 소유자는 사망한 사람이었고, 상속인의 대리인이라는 사람이 계약을 했는데 대리권이 없었습니다. C씨는 중개사를 상대로 손해배상을 청구했지만, 중개사 측은 「C씨도 위임장이나 인감증명서를 한 번도 확인하지 않았다」며 과실상계를 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
중개사의 조사·확인 의무는 어디까지인가요?
개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지와 권리관계를 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 등기사항증명서 등 근거자료를 제시해야 합니다. 권리관계에는 처분하려는 사람이 진정한 권리자인지, 대리인이라면 대리권이 있는지도 포함됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 이 의무와 함께 신의와 성실로 공정하게 중개 업무를 수행할 의무를 정합니다.
이 의무를 고의나 과실로 어겨 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 중개사는 손해를 배상해야 합니다. 중개사와 의뢰인의 관계는 민법상 위임과 같아서, 중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개 업무를 처리해야 합니다.
중개를 맡긴 의뢰인에게도 과실이 인정되나요?
인정될 수 있습니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 중개를 맡겼더라도 거래 당사자 본인이 본래 부담하는 조사·확인 책임이 중개사에게 전적으로 넘어가지는 않는다고 했습니다. 의뢰인이 거래관계 확인을 게을리했고 그것이 손해의 발생이나 확대의 원인이 됐다면 과실상계를 할 수 있고, 이것이 손해의 공평한 부담이라는 손해배상 제도의 원리에 맞는다고 보았습니다.
같은 판결은 소유자가 사망해 상속관계가 불분명하고 대리권도 명확하지 않았는데, 임차인이 중개사 말만 믿고 제적등본·위임장·인감증명서 확인을 소홀히 한 점을 과실로 참작해야 한다고 했습니다. 불법행위를 이유로 청구하더라도 과실상계 규정은 똑같이 적용됩니다.
과실 비율은 어떤 사정으로 정해지나요?
법원이 개별 사건의 사정을 보고 정하며, 정해진 비율표는 없습니다. 거래 상대방의 권리가 등기부만 봐도 이상해 보였는지, 의뢰인이 서류 확인을 요청했는데 중개사가 막았는지, 잔금을 중개사와 상의 없이 대리인에게 직접 보냈는지 같은 사정이 비율을 가릅니다. 의뢰인이 거래 경험이 많은 사업자인지 처음 계약하는 개인인지도 참작됩니다.
| 사정 | 의뢰인 과실 쪽 | 중개사 과실 쪽 |
|---|---|---|
| 서류 확인 | 위임장 등 확인 안 함 | 근거자료 제시 안 함 |
| 권리 이상 징후 | 등기부 이상을 보고도 진행 | 이상을 설명하지 않음 |
| 잔금 지급 | 상의 없이 직접 송금 | 송금처 확인 안 함 |
| 거래 경험 | 반복 거래 사업자 | 처음 계약하는 개인 |
- 서류 확인
- 의뢰인 과실 쪽: 위임장 등 확인 안 함
- 중개사 과실 쪽: 근거자료 제시 안 함
- 권리 이상 징후
- 의뢰인 과실 쪽: 등기부 이상을 보고도 진행
- 중개사 과실 쪽: 이상을 설명하지 않음
- 잔금 지급
- 의뢰인 과실 쪽: 상의 없이 직접 송금
- 중개사 과실 쪽: 송금처 확인 안 함
- 거래 경험
- 의뢰인 과실 쪽: 반복 거래 사업자
- 중개사 과실 쪽: 처음 계약하는 개인
출처 - 민법 제396조, 대법원 2012다69654 판결
중개사 손해배상 과실상계 대응 순서
- 중개사 과실 특정 - 중개사가 확인하지 않은 항목(소유자·대리권·근저당)과 확인·설명서 기재 내용을 대조합니다. 책임의 출발점입니다.
- 본인 확인 기록 수집 - 계약 전에 받아 본 서류와 확인을 요청한 문자를 모읍니다. 과실 비율을 낮추는 근거가 됩니다.
- 잔금 지급 경위 정리 - 잔금을 누구에게, 중개사와 상의해 보냈는지 정리합니다. 손해 확대에 대한 과실 판단에 쓰입니다.
- 공제·보증보험 청구 - 중개사가 가입한 공제나 보증보험에 배상을 청구합니다. 중개 완성 때 교부받은 증서 사본으로 가입 기관을 확인합니다.
- 소송 제기 판단 - 협의가 안 되면 중개사와 공제사업자를 상대로 소송을 냅니다. 과실 비율 다툼은 대부분 소송에서 정리됩니다.
여기까지는 일반 기준이고, 중개사가 사기에 가담했거나 거래 상대방이 형사 사건으로 수사를 받는 경우라면 형사 절차와 함께 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 중개사고 손해배상 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
중개사고를 당한 분들은 「중개수수료를 냈으니 확인은 중개사 몫」이라고 생각합니다. 법원은 그렇게 보지 않습니다. 중개사의 책임을 인정하면서도 의뢰인이 등기부나 위임장을 직접 보지 않은 부분을 과실로 잡아 배상액을 깎는 판결이 흔합니다.
과실 비율을 낮추는 재료는 계약 전후의 기록입니다. 계약 전에 중개사에게 「소유자 본인이 오나요」「위임장은 받았나요」라고 물은 문자, 중개사가 「문제없다」고 답한 날짜, 잔금 송금 전에 중개사와 상의한 흔적이 남아 있어야 합니다.
이 기록은 소송에서 과실 비율을 다투는 핵심 증거가 되고, 공제사업자를 상대로 한 청구에서도 그대로 쓰입니다. 보장금액 한도 안에서 공제금을 받은 뒤 나머지를 중개사 개인에게 청구할 때도 같은 기록이 기준이 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 중개사고 손해배상 사건을 수행해 왔으며, 중개사가 빠뜨린 확인 항목과 의뢰인이 직접 확인한 기록을 나란히 정리해 과실 비율을 다투는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차·매매계약서·중개대상물 확인·설명서·중개사와 주고받은 문자와 공제증서 사본을 준비해 주시면, 중개사의 조사·확인 의무 위반 여부·예상 과실 비율·공제금 청구 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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