공인중개사

중개하지 않은 전세계약서에 공인중개사가 도장 찍어 줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 공인중개사는 자기가 중개해 계약이 완성된 때에만 거래계약서를 작성·교부할 수 있고 중개하지 않은 계약서에 서명·날인해서는 안 됩니다. 공인중개사법은 중개가 완성된 때 거래계약서를 작성하도록 정하고, 판례는 중개 없이 계약서를 만들어 준 중개사에게 그 계약서를 믿고 거래한 제3자의 손해를 배상하게 했습니다. 지금은 계약서의 중개사 서명란과 중개대상물 확인·설명서에 누구의 도장이 찍혔는지부터 확인하십시오.

당사자끼리 맺은 계약이라면 중개사 도장을 받아야 계약이 유효해지는 것은 아닙니다. 중개사 날인은 계약의 효력 요건이 아니므로 당사자 서명만으로 계약은 성립합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 지인 B씨가 보증금 1억 5천만원짜리 빌라 전세계약서를 담보로 3천만원을 빌려 달라고 하자, 계약서에 공인중개사 서명과 확인·설명서가 있는 것을 보고 돈을 빌려주었습니다. 나중에 알고 보니 그 공인중개사는 계약을 중개한 적이 없고, B씨 부탁으로 계약서와 확인·설명서만 만들어 준 것이었으며 실제 전세계약도 없었습니다. B씨가 돈을 갚지 않자 A씨는 계약서를 만들어 준 공인중개사에게 책임을 물을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공인중개사는 언제 거래계약서를 쓸 수 있나요?

자기 중개로 계약이 완성된 때에만 쓸 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 개업공인중개사가 중개대상물에 관해 중개가 완성된 때 거래계약서를 작성해 당사자에게 교부하고 보존하도록 정합니다. 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863, 78870 판결은 이 규정과 중개사의 자격요건·기본윤리를 근거로, 중개하지 않았으면 함부로 거래계약서를 작성·교부해서는 안 된다고 보았습니다.

중개대상물 확인·설명서도 같습니다. 확인·설명서는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때 확인·설명 사항을 서면으로 작성해 교부하는 문서여서, 중개하지 않은 거래에 대해 만들어 줄 근거가 없습니다.

중개 없이 계약서를 써 준 공인중개사는 어떤 책임을 지나요?

그 계약서를 믿고 거래한 제3자의 손해를 배상해야 할 수 있습니다. 위 2009다78863 판결에서 공인중개사는 자기가 중개하지 않은 전세계약서와 확인·설명서를 실제 계약당사자가 아닌 사람에게 써 주었고, 그 사람은 이 계약서를 담보로 대부업자에게서 돈을 빌렸습니다. 대법원은 제3자가 중개사 날인을 보고 실제 계약이 있었다고 믿을 것을 중개사가 예견할 수 있었다며 손해배상책임을 인정했습니다.

행정 책임도 따릅니다. 거래계약서를 적정하게 작성·교부하지 않으면 등록관청은 6개월 범위에서 업무정지를 명할 수 있습니다. 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 적거나 서로 다른 계약서를 두 개 이상 만드는 것도 금지됩니다.

당사자끼리 맺은 계약을 중개사에게 확인만 받는 건 괜찮나요?

중개사 명의로 날인하는 방식이라면 괜찮지 않습니다. 당사자끼리 합의한 계약서의 문구를 봐 달라는 상담이나 대필은 중개행위와 다르지만, 중개인란에 서명·날인하면 외부에서는 중개사가 중개한 거래로 믿게 됩니다. 계약 내용 검토가 필요하다면 중개인란을 비워 둔 채 검토만 받는 편이 안전합니다.

미중개 계약서 문제 대응 순서

• 계약서 원본 확인 - 중개인란 서명·날인, 확인·설명서 교부 여부, 계약일과 당사자를 확인합니다. 누가 어떤 문서를 만들었는지가 출발점입니다.
• 실제 거래 여부 확인 - 등기부, 전입신고, 보증금 이체 내역으로 계약이 실제로 있었는지 대조합니다. 허위 계약서라면 피해 범위가 달라집니다.
• 중개사 책임 범위 정리 - 계약서를 믿고 한 대출·보증금 지급 등 손해와 중개사 날인 사이 인과관계를 정리합니다. 손해배상 청구의 뼈대입니다.
• 공제·보증보험 조회 - 중개사의 공제 가입 내역을 확인합니다. 손해배상금 회수 창구가 될 수 있습니다.
• 행정 신고 또는 소송 - 등록관청에 업무정지 사유를 신고하거나 손해배상 소송을 냅니다. 업무정지는 3년이 지나면 할 수 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개사가 계약 체결 과정에 일부라도 관여했거나 계약서가 전세사기에 쓰였다면 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래계약서를 둘러싼 손해배상과 전세 보증금 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사 도장이 없으면 전세계약이 무효인가요?
  무효가 아닙니다. 임대차계약은 당사자의 합의로 성립하고, 공인중개사법 제26조 제1항은 중개가 완성된 때 중개사가 거래계약서를 작성하도록 하는 중개사의 의무일 뿐 계약의 효력 요건이 아닙니다. 당사자끼리 서명한 계약서도 효력이 있고, 확정일자도 받을 수 있습니다.
• 미중개 계약서를 써 준 중개사는 공제로 배상받을 수 있나요?
  다툼이 있습니다. 공인중개사법 제30조 제1항의 공제는 중개행위를 하면서 생긴 손해를 보장하는데, 중개하지 않고 계약서만 써 준 행위가 중개행위에 해당하는지가 쟁점이 됩니다. 외관상 중개행위로 보일 여지가 있으면 공제 청구를 함께 검토하고, 아니면 민법 제750조로 중개사 개인에게 청구합니다.
• 업무정지 처분은 얼마나 받나요?
  6개월 범위 안에서 등록관청이 정합니다. 공인중개사법 제39조 제1항 제8호는 거래계약서를 적정하게 작성·교부하지 않은 경우를 업무정지 사유로 정하고, 구체적 기준은 국토교통부령에 따릅니다. 사유가 생긴 날부터 3년이 지나면 처분할 수 없습니다.
• 계약서 금액을 실제와 다르게 써 달라는 부탁은요?
  들어주면 안 됩니다. 공인중개사법 제26조 제3항은 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 적거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하는 것을 금지합니다. 이런 계약서는 대출 사기나 세금 탈루에 쓰일 수 있어 중개사가 손해배상과 행정처분을 함께 받을 수 있습니다.
• 피해자인데 확인을 안 한 제 잘못도 따지나요?
  따질 수 있습니다. 대법원 2009다78863 판결은 중개사의 책임을 인정했지만, 계약서만 보고 실제 임대인 확인이나 등기부 열람 없이 돈을 빌려준 사정은 과실상계 사유가 될 수 있습니다. 민법 제763조가 불법행위에 과실상계 규정을 준용합니다.
• 이 계약서로 형사 고소도 할 수 있나요?
  허위 계약서로 돈을 빌린 사람에게는 사기죄를 검토할 수 있습니다. 중개사가 허위라는 사실을 알고 계약서를 만들어 줬다면 공범 여부도 따져 볼 수 있습니다. 다만 민사 손해배상과 형사 고소는 요건이 달라, 중개사의 인식을 보여 주는 자료가 있는지부터 확인해야 합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 거래처가 돈을 떼먹었는데 형사 고소가 가능한가요?

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