공인중개사
중개하지 않은 전세계약서를 믿고 돈을 빌려줬다 떼였는데 중개사가 배상하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 중개사가 실제로 중개하지 않은 전세계약서를 작성해 줬고 그 계약서를 담보로 돈을 빌려줬다가 못 받았다면 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서를 작성·교부해야 하고, 대법원은 이를 어겨 제3자가 입은 손해의 배상책임을 인정했습니다. 지금은 담보로 받은 계약서 원본과 대출 당시 확인 기록을 보관해 두십시오.
담보로 받은 전세계약서가 가짜로 의심되면 계약서에 찍힌 중개사무소 명칭·등록번호·공제증서 사본을 확인하고, 중개사무소에 그 계약을 실제로 중개했는지 서면으로 묻는 내용증명을 보내십시오. 답변 내용이 책임 소재를 가르는 증거가 됩니다.
중개사와 직접 계약한 사이가 아니어도 배상을 청구할 수 있습니다. 불법행위 책임이기 때문입니다.
이런 상담이 많습니다
2025년 6월 대부업을 하는 A씨는 B씨에게서 보증금 2억원짜리 전세계약서를 담보로 받고 3천만원을 빌려줬습니다. 계약서에는 한 중개사무소의 날인과 중개대상물 확인설명서가 붙어 있었지만, 실제로는 그 중개사가 중개하지 않은 계약을 B씨 부탁으로 작성해 준 것이었습니다. B씨가 돈을 갚지 않고 연락이 끊기자 A씨는 임대인에게 확인했고 그런 전세계약은 없었다는 답을 들었습니다. A씨는 중개사에게 배상을 요구하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
중개사는 언제 거래계약서를 작성해 줄 수 있나요?
중개가 완성된 때에만 작성·교부할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 개업공인중개사가 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때 거래계약서를 작성해 거래당사자에게 교부하도록 정하고, 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 적거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하지 못하게 합니다. 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863, 78870 판결은 이 규정과 중개사의 엄격한 자격·윤리 기준을 들어, 중개를 하지 않았는데도 함부로 거래계약서를 작성·교부해서는 안 된다고 보았습니다.
계약 당사자가 아닌 대부업자도 배상받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 위 판결은 중개사가 자신의 중개로 체결되지 않은 전세계약의 계약서와 중개대상물 확인설명서를 실제 당사자가 아닌 사람에게 작성해 줬고, 그 계약서를 담보로 돈을 빌려준 대부업자가 대여금을 회수하지 못한 사안입니다. 대법원은 일반 제3자가 그 계약서를 중개사를 통해 실제 전세계약이 체결되었다는 증명으로 받아들이고 담보로 삼아 돈을 빌려주는 거래에 들어갈 것임을 중개사가 알 수 있었다고 보아 주의의무 위반에 따른 배상책임을 인정했습니다.
이 책임은 계약 책임이 아니라 불법행위 책임입니다. 그래서 중개를 의뢰한 사람이 아닌 대부업자도 손해와 인과관계를 증명하면 청구할 수 있습니다.
대부업자 쪽 과실이 있으면 배상액이 줄어드나요?
줄어들 수 있습니다. 전세계약서만 보고 임대인에게 확인 전화 한 번 하지 않았다거나, 등기부상 소유자와 계약서의 임대인이 다른데도 대출했다면 과실상계로 배상액이 감액됩니다. 대출 당시 어떤 확인 절차를 거쳤는지가 감액 폭을 정합니다.
중개사의 자력이 부족하면 중개사가 가입한 공제나 보증보험에 보장 한도 안에서 청구하는 방법도 검토합니다. 다만 공제 약관상 보장 대상이 중개행위로 인한 손해에 한정되는지가 다투어질 수 있어 약관을 확인해야 합니다.
허위 전세계약서 담보 대출 손해 대응 순서
- 계약서 원본 보관 - 담보로 받은 전세계약서와 중개대상물 확인설명서 원본을 보관합니다. 중개사 날인이 책임 근거입니다.
- 중개 사실 확인 - 중개사무소에 실제 중개 여부를 서면으로 묻고, 임대인에게도 계약 체결 여부를 확인합니다. 허위 작성 사실을 확정합니다.
- 대출 확인 기록 정리 - 대출 당시 신분 확인, 등기부 열람, 임대인 확인 여부를 정리합니다. 과실상계 다툼의 자료입니다.
- 차용인 고소 - 허위 계약서로 돈을 빌린 사람을 사기로 고소합니다. 수사 기록이 민사 입증에 쓰입니다.
- 중개사 상대 소송 - 차용인과 중개사를 함께 피고로 손해배상을 청구하고 공제 청구를 병행합니다. 회수 경로를 넓힙니다.
여기까지는 일반 기준이고, 중개사가 계약서를 작성해 준 경위가 다르거나 대출 조건이 이례적으로 고금리였다면 계약서와 대출 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개사고 손해배상 소송과 사기 고소를 수행합니다.
실무상 착안점
허위 계약서로 손해를 본 대부업자는 「중개사와는 아무 계약이 없으니 청구할 수 없다」고 생각하기 쉽습니다. 판례는 중개사가 날인한 계약서가 거래 사회에서 갖는 신뢰를 근거로 제3자에게도 불법행위 책임을 인정합니다. 중개사 날인이 있는 서류는 그 자체로 책임의 출발점이 됩니다.
그렇다고 대부업자가 아무 확인 없이 돈을 내준 사정이 가려지지는 않습니다. 대출 당시 등기부를 열람한 날짜, 임대인에게 확인한 방법, 차용인 신분을 확인한 기록이 남아 있어야 과실상계 폭을 줄일 수 있습니다.
소송에서 이 기록은 배상 비율을 정하는 근거가 되고, 차용인에 대한 사기 수사 기록은 계약서가 허위였다는 사실과 손해액을 증명하는 데 쓰입니다. 판결 뒤에는 중개사 재산과 공제금이 현실적인 회수 재원이 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 허위 계약서·중개사고에 따른 손해배상 분쟁을 수행해 왔으며, 중개사의 서류 작성 경위와 대출 당시 확인 절차를 먼저 정리한 뒤 차용인 고소와 중개사 상대 청구를 병행하는 방식으로 대응합니다.
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
담보로 받은 전세계약서 원본·중개대상물 확인설명서·대출계약서와 송금 내역·대출 당시 확인 기록을 준비해 주시면, 중개사의 주의의무 위반 여부·과실상계 가능성·공제 청구 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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