공인중개사

공인중개사가 중개 없이 전세계약서만 써 줬다면 사기 피해를 배상해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 공인중개사가 중개 없이 전세계약서만 작성해 사기범에게 넘겨 가짜 임차인 전세대출 사기에 쓰였다면 과실에 의한 방조로 공동불법행위 책임을 질 수 있습니다. 2026년 5월 대법원은 당사자를 만나지 않고 대리권도 확인하지 않은 채 계약서를 써 준 것은 공인중개사법상 주의의무 위반이라고 보았습니다. 지금은 대출 때 받은 전세계약서 원본과 사기범들의 형사 판결문부터 확보하십시오.

사기범이 형사처벌을 받았다고 해서 계약서를 써 준 중개사의 책임까지 따로 증명할 수 없다고 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

D사는 2025년 전세보증금 반환채권을 담보로 개인에게 돈을 빌려주는 대출을 했습니다. 대출 신청인은 공인중개사 사무소 이름과 날인이 있는 전세계약서를 냈고, 보증금도 계약서상 임대인 계좌로 들어간 것으로 보였습니다. 그런데 이 계약은 가짜 임차인을 내세운 대출 사기 조직이 꾸민 것이었고, 중개사는 임대인과 임차인을 한 번도 만나지 않은 채 쌍방대리인이라고 나선 사람의 말만 듣고 계약서를 작성해 준 것이었습니다. 사기범들은 유죄판결을 받았지만 대출금은 돌려받지 못했고, D사는 중개사에게 손해배상을 청구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개 없이 전세계약서만 써 준 공인중개사도 책임을 지나요?

질 수 있습니다. 공인중개사는 자기 중개로 거래가 완성된 때에만 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서를 작성해 교부해야 하고, 중개하지 않았는데도 계약서를 함부로 작성해 주어서는 안 됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「공인중개사법」 제25조와 제26조가 그 근거입니다. 중개 없이 실제 거래당사자가 아닌 사람에게 계약서를 써 주었다면, 제3자가 그 계약서를 진실로 믿고 거래할 수 있다는 점을 중개사가 충분히 짐작할 수 있었다고 봅니다.

대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863, 78870 판결도 중개하지 않은 전세계약서를 담보로 돈을 빌려준 대부업자가 손해를 본 사안에서 중개사의 주의의무 위반에 따른 배상책임을 인정했습니다.

사기를 몰랐어도 공동불법행위 책임이 생기나요?

생깁니다. 민법상 공동불법행위에는 행위자끼리 공모하거나 서로 인식할 필요가 없고, 불법행위를 쉽게 해 준 방조자도 공동행위자로 봅니다. 민법은 손해를 메우는 것이 목적이므로 과실에 의한 방조도 인정되고, 그 과실은 불법행위에 도움을 주지 않아야 할 주의의무를 어긴 것을 말합니다.

대법원 2026. 5. 29. 선고 2025다220652 판결은 중개사가 중개행위 없이 전세계약서만 작성해 사기범에게 넘긴 행위를 공인중개사법상 주의의무 위반으로 보고, 가짜 임차인에게 전세보증금 담보대출을 해 준 금융회사의 손해는 그 위반에서 생긴 것이라고 판단했습니다. 이 행위가 대출금 편취 범행을 쉽게 해 준 과실에 의한 방조라고 보아, 중개사의 과실과 인과관계를 부정한 원심을 파기했습니다.

중개사가 확인했어야 할 것은 무엇인가요?

임대인과 임차인을 직접 만나지 않았다면 대리인의 대리권을 객관적 자료로 확인했어야 합니다. 이번 사건에서 대리인이 가진 임대인 도장은 인감도장이 아니었고, 대리권을 증명할 서류도 제시되지 않았습니다. 그런데도 계약서에는 대리인 표시 없이 당사자 본인이 직접 서명·날인한 것처럼 되어 있었습니다. 대법원은 이런 사정이면 대리권 확인을 위한 충분한 조치를 했다고 보기 어렵다고 했습니다.

중개사도 속았다면 배상액이 줄어드나요?

줄어들 여지가 있습니다. 이번 판결은 사기 조직이 임대인의 실제 정보를 넘기고 계약서상 임대인 계좌로 보증금이 들어가게 하는 등 중개사도 조직적인 범행에 속은 것으로 보인다고 인정했습니다. 다만 그 사정만으로 과실이 없다고 할 수는 없고, 책임을 제한하는 사유로 볼 여지가 있을 뿐이라고 했습니다. 대출해 준 쪽에 심사 소홀이 있었다면 과실상계도 함께 다투어집니다.

허위 전세계약서 대출 사기 대응 순서

• 계약서 원본 확보 - 대출 심사 때 받은 전세계약서와 확인·설명서 원본을 보관합니다. 중개사 날인과 대리인 표시 여부가 책임 판단의 출발점입니다.
• 형사 판결문 입수 - 사기범들의 유죄 판결문에서 범행 방법과 중개사 관여 경위를 확인합니다. 인과관계를 보여 주는 자료가 됩니다.
• 중개사 경위서 대조 - 중개사가 수사기관이나 협회에 낸 진술을 확인해 당사자를 만났는지, 대리권을 무엇으로 확인했는지 봅니다. 주의의무 위반의 핵심 사실입니다.
• 책임 제한 사유 정리 - 중개사가 속은 정황과 대출 심사 과정을 함께 정리합니다. 배상 비율이 여기서 정해집니다.
• 시효 관리 - 손해와 가해자를 안 날부터 3년이 지나기 전에 소를 제기하거나 가압류를 신청합니다. 중개사 재산 보전도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개사가 실제로 일부 중개를 했거나 공제조합의 보장 범위가 문제되면 계약 경위와 공제증서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세사기와 관련한 손해배상 청구와 가압류 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개하지 않았으면 계약서를 써 주면 안 되나요?
  안 됩니다. 공인중개사법 제26조 제1항은 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때 거래계약서를 작성해 교부하도록 정합니다. 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863, 78870 판결은 이 규정에 따라 중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성·교부해야 하고 중개하지 않았는데 함부로 작성해서는 안 된다고 보았습니다.
• 사기범과 공모하지 않았는데도 공동불법행위인가요?
  그렇습니다. 민법 제760조의 공동불법행위는 행위자끼리 공모나 공동의 인식이 없어도 객관적으로 행위가 관련되어 있으면 성립합니다. 같은 조 제3항은 방조자를 공동행위자로 보고, 판례는 과실에 의한 방조도 인정합니다. 그래서 사기를 몰랐더라도 주의의무를 어겼다면 연대책임을 질 수 있습니다.
• 대리인이 와서 계약서를 쓰면 무엇을 받아야 하나요?
  대리권을 객관적으로 확인할 자료를 받아야 합니다. 대법원 2026. 5. 29. 선고 2025다220652 판결은 대리인이 가진 도장이 인감도장이 아니었고 대리권 증빙도 없었는데 당사자 본인이 서명한 것처럼 계약서를 쓴 점을 들어 충분한 확인 조치가 없었다고 보았습니다. 실무에서는 인감증명서가 첨부된 위임장을 받고 본인 확인 기록을 남깁니다.
• 중개사가 속았으면 책임이 줄어드나요?
  줄어들 여지가 있습니다. 이번 판결은 사기 조직이 임대인의 실제 정보를 주고 계약서상 임대인 계좌로 보증금이 들어가게 하는 등 중개사도 속은 것으로 보인다고 하면서, 이는 과실을 없애는 사유가 아니라 책임 제한 사유라고 했습니다. 피해자 쪽의 심사 소홀은 민법 제763조에 따라 과실상계로 반영됩니다.
• 배상 청구는 언제까지 해야 하나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 해야 합니다. 민법 제766조가 정한 소멸시효입니다. 사기 피해를 안 날과 중개사가 계약서를 써 준 사실을 안 날이 다를 수 있으므로, 수사 결과를 통지받은 날 같은 기록을 남겨 두는 편이 안전합니다.
• 확인·설명서에는 누가 서명해야 하나요?
  개업공인중개사가 서명 및 날인하고, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명 및 날인해야 합니다. 법인이면 대표자, 분사무소가 있으면 분사무소 책임자가 합니다. 공인중개사법 제26조 제2항은 거래계약서에도 이 규정을 준용하므로, 계약서의 날인자가 누구인지가 책임 주체를 정하는 단서가 됩니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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