공인중개사
중개하지 않은 전세계약서를 써 줬는데 그걸로 돈 빌려준 사람에게 배상하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 개업공인중개사가 자기가 중개하지 않은 전세계약서와 확인·설명서를 써 줬고 그 서류를 믿고 돈을 빌려준 사람이 손해를 봤다면 배상책임을 질 수 있습니다. 대법원은 중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서를 작성·교부해야 하고, 제3자가 그 서류를 계약 체결의 증명으로 믿고 거래할 것을 예상할 수 있었다고 봅니다. 지금은 계약서를 써 준 날짜와 요청한 사람이 한 말을 기록해 두십시오.
이미 써 준 계약서가 담보로 쓰였다는 연락을 받았다면, 계약서를 작성해 준 날짜와 경위, 요청한 사람이 보여 준 수기 계약서와 인장에 관한 기억을 바로 적어 두십시오. 과실 비율을 다툴 때 이 경위가 기준이 됩니다.
계약서를 부탁한 사람에게 속았다는 사정만으로 책임이 전부 없어진다고 기대할 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
개업공인중개사 A씨는 2025년 3월 평소 알던 B씨가 손으로 쓴 주택 전세계약서(보증금 2억원)와 임대인 도장을 가져와 은행 대출에 필요하다며 정식 계약서를 써 달라고 하자, 임대인 승낙을 받았다는 말을 믿고 중개인란에 서명·날인한 계약서와 확인·설명서를 만들어 줬습니다. 그런데 B씨는 임대인 도장을 위조한 것이었고, 그 계약서를 대부업자 C씨에게 담보로 맡기고 3천만원을 빌린 뒤 연락이 끊겼습니다. C씨가 A씨에게 3천만원의 배상을 청구하자, A씨는 중개하지 않은 계약서를 교부한 주의의무 위반 책임을 피하기 어려운 상황이 됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
중개하지 않은 거래의 계약서를 써 줘도 되나요?
안 됩니다. 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에 거래계약서를 작성해 거래당사자에게 교부해야 하고, 확인·설명서도 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때 교부합니다. 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863, 78870 판결은 이 규정들과 중개사의 엄격한 자격요건·기본윤리를 근거로, 중개를 하지 않았으면서 거래계약서 등을 함부로 작성·교부해서는 안 된다고 판단했습니다.
거래계약서와 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인해야 합니다. 이 서명·날인이 있으면 제3자는 중개사를 통해 실제 계약이 체결됐다고 믿게 됩니다.
돈을 빌려준 제3자에게도 책임을 지나요?
질 수 있습니다. 앞의 판결은 중개사가 실제 당사자가 아닌 사람에게 전세계약서와 확인·설명서를 써 줬고, 그 서류를 담보로 받고 돈을 빌려준 대부업자가 돈을 회수하지 못한 사안에서 중개사의 손해배상책임을 인정해야 한다고 보았습니다. 제3자가 그 계약서를 중개사를 통한 전세계약 체결의 증명으로 믿고 담보로 삼아 거래할 것을 중개사가 예상할 수 있었다는 이유입니다.
2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」도 개업공인중개사에게 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 지우고 있습니다. 대출용이라는 말을 듣고 서류를 써 줬다면 그 서류가 금융거래에 쓰일 것을 알았던 것이므로 책임을 줄이기 어렵습니다.
돈을 빌려준 쪽의 잘못은 따지지 않나요?
따질 수 있습니다. 대부업자가 임대인에게 계약 사실을 전혀 확인하지 않았거나 보증금에 비해 과도한 금액을 빌려줬다면, 그 부주의는 배상액을 정할 때 과실상계로 참작될 수 있습니다. 다만 과실상계는 배상액을 줄이는 사유이고, 중개사의 책임 자체를 없애지는 않습니다.
중개하지 않은 계약서 교부 책임 대응 순서
- 작성 경위 정리 - 누가 언제 어떤 서류를 가져와 무엇을 요청했는지 적습니다. 속은 경위가 과실 비율의 판단 자료입니다.
- 서류 사본 확보 - 작성해 준 계약서와 확인·설명서 사본, 요청자가 보여 준 수기 계약서를 확보합니다. 무엇에 서명했는지가 책임 범위를 정합니다.
- 상대방 과실 확인 - 돈을 빌려준 사람이 임대인에게 확인했는지, 대여 조건이 어땠는지 확인합니다. 과실상계 주장의 근거가 됩니다.
- 공제 사고 접수 - 가입한 공제나 보증보험에 사고 사실을 알립니다. 보장 범위 안에서 배상금 처리가 가능한지 확인합니다.
- 요청자 고소·구상 - 인장을 위조한 요청자를 사문서위조 등으로 고소하고, 배상한 금액은 요청자에게 구상을 청구합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 요청자가 실제 임대인의 대리인이었거나 임대인이 사후에 승낙했다면 위임장과 연락 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공인중개사 손해배상과 사문서위조 관련 고소 사건을 수행합니다.
- 1
작성 경위 정리
요청자·날짜·요청 목적
- 2
서류 사본 확보
서명·날인한 서류 범위
- 3
상대방 과실 확인
임대인 확인 여부·대여 조건
- 4
공제 사고 접수
보장 범위 확인
- 5
고소·구상
위조 요청자 상대
실무상 착안점
부탁을 받고 계약서를 써 준 중개사들은 자기도 속은 피해자라고 생각합니다. 실제로는 중개하지 않은 계약서에 서명·날인한 것 자체가 주의의무 위반으로 평가되고, 그 서류를 믿은 제3자와의 관계에서는 피해자보다 책임자로 먼저 취급됩니다. 부탁한 사람이 잠적하면 배상 청구는 서명한 중개사에게 집중됩니다.
그래서 작성 당시의 기록이 중요합니다. 요청자가 보여 준 수기 계약서, 임대인 승낙을 받았다고 한 말, 서류를 써 준 날짜, 대출용이라는 설명을 들었는지를 가능한 한 문서로 남겨야 합니다. 요청자와 주고받은 문자가 있으면 속은 경위를 보여 주는 자료가 됩니다.
이 기록은 배상 소송에서 과실상계 비율을 다투는 자료이면서, 위조한 요청자를 고소하고 구상금을 청구할 때의 증거가 됩니다. 공제 사고 처리에서도 작성 경위서가 기본 서류로 쓰입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공인중개사의 계약서 작성과 확인·설명 책임을 둘러싼 손해배상 사건을 수행해 왔으며, 서류 작성 경위와 상대방의 확인 소홀을 함께 정리해 책임 범위와 과실 비율을 다투는 방식으로 대응합니다.
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 형사 공판 변론
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
작성해 준 계약서와 확인·설명서 사본·요청자가 가져온 수기 계약서·요청자와 주고받은 문자·공제증서를 준비해 주시면, 중개사의 배상책임 범위·돈을 빌려준 쪽의 과실 비율·요청자에 대한 고소와 구상을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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