공인중개사

중개사 말만 믿고 무권대리인에게 보증금을 줬다면 내 과실도 빼나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공인중개사가 임대 권한을 확인하지 않은 책임을 지더라도, 임차인도 소유자와 대리권을 확인하지 않은 부주의가 있으면 손해배상액에서 과실상계가 됩니다. 대법원은 중개를 맡겼다고 해서 거래당사자 본인의 조사·확인 책임이 중개사에게 모두 넘어가지는 않는다고 보았습니다. 지금은 계약 당시 중개사가 보여 준 서류와 대리인이 낸 위임장·인감증명서가 있었는지부터 확인하십시오.

중개사가 가입한 공제에 배상을 청구하려고 중개사를 먼저 형사 고소해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 9월 중개사무소를 통해 다세대주택 한 채를 보증금 2억원에 전세로 얻었습니다. 등기사항증명서상 소유자는 이미 사망한 사람이었는데, 중개사는 계약하러 나온 사람이 상속인의 아들이라 대리해도 된다고 설명했고, A씨는 위임장이나 인감증명서를 따로 보지 않았습니다. 잔금까지 그 사람에게 보낸 뒤 실제 상속인이 나타나 계약을 인정하지 않았습니다. A씨가 중개사 공제에 배상을 청구하자, 협회는 A씨에게도 확인하지 않은 잘못이 있으니 배상액을 줄여야 한다고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개사가 확인을 잘못했는데 왜 내 과실도 따지나요?

중개를 맡겨도 거래당사자 본인의 확인 책임이 사라지지 않기 때문입니다. 개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계를 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 하며, 이를 어겨 손해가 생기면 배상해야 합니다.

그러나 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 중개를 위임했다고 거래당사자가 본래 부담하는 거래관계 조사·확인 책임이 중개사에게 전부 넘어가는 것은 아니라고 보았습니다. 이 사건에서 임차인은 등기상 소유자가 사망한 사람이고 대리인의 권한도 분명하지 않았는데 중개사 말만 믿고 제적등본 같은 상속관계 서류나 위임장·인감증명서를 확인하지 않았습니다. 대법원은 이 부주의를 과실상계 사유로 전혀 참작하지 않은 원심을 파기했습니다.

과실상계는 어느 정도로 되나요?

정해진 비율은 없고, 확인할 필요가 얼마나 분명했는지에 따라 달라집니다. 등기상 소유자와 계약 상대방이 다르거나 소유자가 사망한 것처럼 누가 봐도 권한 확인이 필요한 상황이었다면 임차인 과실이 크게 인정됩니다. 반대로 중개사가 위조 서류를 제시했거나 임차인이 확인을 요구했는데 중개사가 문제없다고 한 경우에는 임차인 과실이 작게 평가됩니다.

과실상계 비율은 법원이 사고 경위 전체를 보고 정합니다. 그러니 계약 과정에서 확인을 요청한 문자, 중개사가 대리권이 있다고 설명한 녹음이나 확인·설명서 기재는 임차인 과실을 줄이는 자료가 됩니다.

공제에서는 얼마까지 받을 수 있나요?

개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 그래서 피해자는 중개사 개인에게 청구하는 것과 별도로 공제사업자에게 공제금을 청구할 수 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「공인중개사법 시행령」에 따른 최저 보장금액은 법인이 아닌 개업공인중개사 2억원 이상, 법인 4억원 이상(분사무소마다 2억원 이상 추가)입니다. 과실상계 뒤 손해액이 가입금액을 넘으면 넘는 부분은 중개사 개인에게 청구해야 하므로, 중개 완성 때 받은 공제증서 사본의 보장금액을 먼저 확인합니다.

중개사고 과실상계 대응 순서

• 확인·설명서 확보 - 중개대상물 확인·설명서에 권리관계와 대리인에 관해 무엇이 적혀 있는지 봅니다. 중개사의 설명 의무 위반을 보여 주는 첫 자료입니다.
• 대리권 서류 확인 - 계약 당시 위임장·인감증명서를 받았는지, 누가 보관하는지 확인합니다. 없었다면 과실상계 다툼에 대비해야 합니다.
• 중개사 설명 기록 수집 - 대리인에게 권한이 있다고 한 문자·녹음을 모읍니다. 내 과실을 줄이는 자료입니다.
• 공제증서 확인 - 공제사업자와 보장금액, 보장기간을 확인합니다. 초과분은 중개사 개인에게 청구합니다.
• 청구와 소송 - 공제사업자와 중개사에게 함께 청구하고, 협의가 안 되면 소송을 냅니다. 안 날부터 3년 안에 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 무권대리인이나 그 가족을 상대로 한 보증금 반환 청구, 실제 소유자에 대한 표현대리 주장이 함께 문제되면 계약서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개사고로 인한 보증금 손해배상 청구와 무권대리인 상대 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사에게 전액 배상받을 수는 없나요?
  사정에 따라 전액이 인정될 수도 있지만, 임차인에게 확인을 게을리한 부주의가 있으면 과실상계로 줄어듭니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 소유자와 대리권이 불분명했는데도 상속관계 서류나 위임장을 확인하지 않은 임차인의 부주의를 과실상계 사유로 보았습니다. 중개사가 위조 서류를 보여 준 경우처럼 확인해도 알 수 없었던 사정은 다르게 평가됩니다.
• 중개사가 확인해야 하는 것은 무엇인가요?
  공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령상 거래·이용 제한 사항 등을 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 등기사항증명서 같은 근거자료를 제시하도록 정합니다. 계약 상대방이 진정한 권리자인지, 대리인이면 대리권이 있는지도 이 확인 범위에 들어갑니다.
• 공제금은 누구에게 청구하나요?
  중개사가 가입한 공제사업자(한국공인중개사협회 등)나 보증보험회사에 청구합니다. 공인중개사법 제30조 제5항에 따라 중개사는 중개가 완성된 때 보장금액, 공제사업자와 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 교부해야 하므로, 계약 때 받은 서류 중 공제증서 사본을 찾아 청구처를 확인합니다.
• 공제 한도를 넘는 손해는 어떻게 하나요?
  넘는 부분은 중개사 개인에게 청구해야 합니다. 공인중개사법 시행령 제24조 제1항이 정하는 보장금액은 최저 기준으로 법인이 아닌 개업공인중개사 2억원 이상, 법인 4억원 이상입니다. 한 중개사의 사고가 여러 건이면 한도를 나누게 될 수 있어, 한도 초과가 예상되면 중개사 재산에 가압류를 검토합니다.
• 과실상계를 줄이려면 어떤 자료가 필요한가요?
  중개사가 대리권이 있다고 단정적으로 설명한 문자나 녹음, 임차인이 서류를 요구했는데 중개사가 나중에 주겠다고 한 기록, 확인·설명서에 권리관계를 문제없다고 적은 부분이 도움이 됩니다. 민법 제396조와 제763조에 따른 과실상계는 법원이 사정을 종합해 비율을 정하므로, 임차인이 확인하려 한 흔적이 남아 있을수록 유리합니다.
• 무권대리인에게도 청구할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 권한 없이 계약하고 보증금을 받아 간 사람은 불법행위에 따른 손해배상 책임을 집니다. 민법 제750조에 따라 고의나 과실로 위법하게 손해를 입힌 사람은 배상해야 하므로, 중개사·공제와 함께 무권대리인도 피고로 삼을 수 있습니다. 다만 한쪽에서 받은 돈만큼 다른 쪽 책임은 줄어듭니다.
• 언제까지 청구해야 하나요?
  중개사에 대한 불법행위 손해배상 청구는 민법 제766조 제1항에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 해야 하고, 같은 조 제2항에 따라 불법행위일부터 10년이 지나면 소멸합니다. 실제 소유자가 나타나 계약을 부인한 날을 안 날로 보는 경우가 많으므로 그 날짜를 기록해 두십시오.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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