공인중개사

등기부 주인과 이름만 같은 사람에게 땅값을 떼였다면 중개사에게 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

배상받을 수 있습니다, 공인중개사가 매도인이 등기부상 소유자와 같은 사람인지를 주민등록증과 등기부로 대조하지 않았다면 조사·확인 의무 위반으로 손해배상 책임을 집니다. 대법원은 매도인이 처음 보는 사람이면 등기권리증(현재 등기필정보) 소지 여부까지 확인할 주의의무가 있다고 봤습니다. 지금은 매도인이 보여 준 신분증 사본과 계약 당일 중개사가 확인한 서류 목록을 확보해 두십시오.

매도인의 행방을 찾을 때까지 중개사 청구를 미룰 필요는 없습니다. 매도인에 대한 청구와 중개사에 대한 청구는 따로 진행할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025년 11월 공인중개사 소개로 전원주택을 지을 땅을 1억 9,000만원에 사기로 하고 잔금까지 모두 보냈습니다. 매도인은 등기부상 소유자와 이름이 같은 사람이었고, 중개사는 주민등록증 사진과 이름만 보고 주소와 생년월일은 등기부와 맞춰 보지 않았습니다. 등기필정보도 「분실했다」는 말을 듣고 넘어갔습니다. 소유권이전등기를 신청하려고 보니 매도인은 동명이인이었고, 대금을 받은 뒤 연락이 끊겼습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개사는 매도인 본인 확인을 어디까지 해야 하나요?

등기부상 소유자와 매도인이 같은 사람인지 등기부와 주민등록증 등으로 조사·확인해야 합니다. 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결은 중개사와 의뢰인의 관계를 민법상 위임과 같다고 보고, 중개사가 선량한 관리자의 주의와 신의성실로 처분하려는 사람이 진정한 권리자와 같은 사람인지 확인할 의무가 있다고 했습니다. 이름만 같고 주소·생년월일을 맞춰 보지 않았다면 이 의무를 다했다고 보기 어렵습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 중개업무 수행에 필요하면 중개의뢰인에게 주민등록증(모바일 주민등록증 포함) 등 신분을 확인할 수 있는 증표 제시를 요구할 수 있다고 정합니다. 원안 당시 없던 이 규정이 생기면서 본인 확인은 중개사의 기본 업무라는 점이 더 분명해졌습니다.

등기필정보가 없다는 말을 들으면 중개사는 무엇을 해야 하나요?

더 확인해야 합니다. 같은 판결은 등기권리증이 소유권이전등기 단계뿐 아니라 그 전 거래에서도 본인 증명과 처분 권한 확인의 중요한 자료라고 보고, 매도인이 모르는 사람이라면 필요할 때 등기권리증 소지 여부와 내용을 확인할 주의의무가 있다고 했습니다. 현재는 등기를 마치면 등기관이 등기권리자에게 등기필정보를 통지하므로, 이를 제시하지 못하는 매도인은 확인 대상이 됩니다.

「분실했다」는 설명만 듣고 거래를 진행했다면, 중개사가 확인을 게을리한 사정으로 평가될 수 있습니다. 소유자 주소지로 연락해 보거나 인감증명서 원본을 받는 등 추가 확인 방법이 있었기 때문입니다.

매수인 과실로 배상액이 줄어들 수도 있나요?

줄어들 수 있습니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 중개를 맡겼더라도 거래 당사자 본인의 조사·확인 책임이 중개사에게 전부 넘어가지 않는다고 보고, 의뢰인의 부주의가 손해 발생이나 확대의 원인이면 과실상계를 해야 한다고 했습니다. 시세보다 지나치게 싼 가격, 급하게 잔금을 요구한 사정을 매수인도 알았다면 과실로 참작될 수 있습니다.

동명이인 매도인 사기 대응 순서

• 사기 고소 - 매도인을 사기 등으로 고소하고 계약서·신분증 사본·송금 내역을 냅니다. 계좌 추적으로 대금 흐름을 확인할 수 있습니다.
• 본인 확인 경위 정리 - 중개사가 대조한 항목(이름·주소·생년월일·사진)과 대조하지 않은 항목을 적습니다. 중개사 과실의 증거가 됩니다.
• 공제 청구 - 공제증서 사본으로 공제사업자에게 배상을 청구합니다. 사고 경위서와 고소장 접수증을 함께 냅니다.
• 계좌 가압류 검토 - 대금이 들어간 계좌가 확인되면 가압류를 신청합니다. 매도인이 돈을 빼기 전에 묶는 조치입니다.
• 손해배상 소송 - 중개사와 공제사업자를 상대로 소송을 냅니다. 과실 비율은 형사 기록과 계약 당일 기록으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개사가 매도인과 공모했거나 신분증이 정교하게 위조돼 육안으로 구별이 어려웠던 경우라면 형사 수사 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 사기 피해 고소와 중개사 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신분증 사진이 비슷하면 중개사 책임이 없나요?
  사진만으로는 부족합니다. 중개사는 등기부의 주소·주민등록번호 앞자리 등과 신분증을 대조해 등기부상 소유자와 같은 사람인지 확인해야 합니다. 다만 신분증이 정교하게 위조돼 대조로도 알 수 없었다면 과실 판단이 달라질 수 있습니다.
• 등기필정보가 없는 매도인과는 거래할 수 없나요?
  거래는 가능하지만 추가 확인이 필요합니다. 등기필정보가 없으면 등기 신청 때 다른 방법으로 본인 확인을 거쳐야 하므로, 중개사는 인감증명서 원본이나 소유자 주소지 확인 같은 추가 확인을 해야 합니다. 설명만 듣고 넘어가면 과실로 평가될 수 있습니다.
• 중개사에게 사기 공모가 없어도 책임이 있나요?
  있습니다. 중개사의 손해배상 책임은 고의뿐 아니라 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에도 생깁니다. 사기범과 공모하지 않았더라도 본인 확인을 게을리해 손해가 났다면 배상 책임을 집니다.
• 매수인이 싼 가격에 혹했다면 과실이 커지나요?
  커질 수 있습니다. 시세보다 지나치게 싼 가격이나 급한 잔금 요구는 거래 당사자도 의심할 수 있는 사정이라 과실상계에서 참작됩니다. 매수인이 중개사에게 확인을 요청했는지, 중개사가 문제없다고 답했는지도 함께 봅니다.
• 공제사업자는 얼마나 배상하나요?
  중개사가 설정한 보장금액 한도 안에서 배상합니다. 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인은 4억원 이상을 보장해야 합니다. 과실상계가 적용되면 인정된 손해액에서 매수인 과실 비율을 뺀 금액이 기준이 됩니다.
• 사기범이 잡히면 중개사 청구는 필요 없나요?
  필요합니다. 사기범에게 손해배상 판결을 받아도 재산이 없으면 회수가 어렵습니다. 중개사와 공제사업자에 대한 청구는 사기범 청구와 별개로 진행할 수 있고, 한쪽에서 받은 금액만큼 다른 쪽 청구액이 줄어듭니다.

비슷한 상황

• 매수인이 보증금을 인수한다고 했는데 중개사에게 배상을 청구할 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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