공인중개사

다가구주택 선순위 세입자 보증금을 중개사가 안 알려줬다면 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 다가구주택을 중개하면서 이미 사는 다른 임차인들의 보증금과 임대차 기간을 확인해 설명하지 않았다면 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 등기부상 권리관계만 설명해서는 안 되고 다른 임차인의 보증금·임대차 기간 자료를 요구해 설명하고 확인·설명서에 적어야 한다고 보았습니다. 지금은 계약 때 받은 중개대상물 확인·설명서의 권리관계 기재란을 확인해 두십시오.

근저당권 설명을 들었다는 이유로 중개사 책임이 없어지는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 1월 A씨는 근저당권이 설정된 다가구주택의 한 호실을 보증금 7,000만원에 임차했습니다. 중개사 B는 근저당권은 설명했지만 이미 살고 있던 다른 세입자들의 보증금 액수와 전입·확정일자는 알려 주지 않았고 확인·설명서에도 적지 않았습니다. 2025년 경매가 진행되자 A씨는 근저당권자와 먼저 들어온 세입자들보다 순위가 늦어 보증금을 거의 받지 못했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다가구주택 중개사는 무엇까지 설명해야 하나요?

등기부에 나온 권리관계만 설명하는 데 그쳐서는 안 됩니다. 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 다가구주택 일부를 중개하는 중개사는 임차의뢰인이 나중에 보증금을 돌려받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공해야 하므로, 임대의뢰인에게 이미 사는 다른 임차인들의 임대차보증금과 임대차의 시기·종기 자료를 요구해 확인한 뒤 설명하고 자료를 제시해야 한다고 보았습니다.

중개사는 확인·설명을 위해 필요하면 임대의뢰인에게 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다. 임대인이 자료 요구에 응하지 않으면 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 적어야 합니다.

지금은 설명해야 할 사항이 더 늘었나요?

늘었습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법 시행령」은 주택 임대차 중개에서 임대인의 정보 제시 의무와 소액임차인 보증금 중 일정액 보호에 관한 사항, 전입세대확인서의 열람·교부에 관한 사항을 확인·설명 사항으로 추가했습니다. 다가구주택이라면 전입세대확인서로 먼저 들어와 사는 세대를 확인할 수 있다는 점도 설명해야 합니다.

현행 「공인중개사법」은 주택 임대차 중개 때 확정일자부여기관에 임대차 정보제공을 요청할 수 있다는 점과 임대인의 미납 국세·지방세 열람을 신청할 수 있다는 점도 설명하도록 정하고 있습니다. 원안 사례 당시에는 없던 의무이지만, 최근 계약에는 모두 적용됩니다.

설명의무를 어기면 중개사는 얼마를 배상하나요?

설명의무 위반으로 임차인이 배당에서 보증금을 받지 못했다면, 그로 인한 손해를 배상해야 합니다. 개업공인중개사는 중개행위에서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상책임을 집니다. 위 판결 사안에서도 다른 소액임차인과 확정일자 임차인보다 순위가 늦어 보증금을 배당받지 못한 임차인에 대해 중개사의 배상책임이 인정됐습니다.

다만 임차인이 스스로 확인할 수 있었던 사정이 있으면 과실상계로 배상액이 줄어들 수 있습니다. 중개사의 공제 보장금액 안에서는 공제사업자에게도 청구할 수 있습니다.

다가구주택 중개 배상 대응 순서

• 확인·설명서 검토 - 선순위 임차인 보증금 기재란이 비어 있는지 확인합니다. 설명의무 위반의 증거입니다.
• 배당표 확보 - 경매 배당표에서 선순위 임차인들의 보증금과 배당액을 확인합니다. 손해액의 기준입니다.
• 설명 경위 정리 - 중개사가 무엇을 설명했고 무엇을 빠뜨렸는지 문자·녹음으로 정리합니다.
• 배상 요구 - 중개사에게 내용증명으로 배상을 요구하고 공제 증서를 확인합니다.
• 소송과 공제 청구 - 합의가 안 되면 소송을 제기하고 판결로 공제금을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 거짓 자료를 제시해 중개사도 속았거나 임차인이 직접 확정일자 현황을 확인한 사정이 있으면 확인·설명서와 문자 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개사고에 따른 손해배상 소송과 보증금 반환·배당 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다가구주택은 등기부 설명만으로 충분한가요?
  충분하지 않습니다. 대법원 2011다63857 판결은 다가구주택 중개사가 다른 임차인의 임대차보증금과 임대차 시기·종기 자료를 임대인에게 요구해 확인하고 설명해야 하며, 확인·설명서에 그 내용을 적어야 한다고 보았습니다.
• 임대인이 자료를 안 주면 중개사 책임이 없나요?
  없어지지 않습니다. 공인중개사법 시행령 제21조 제2항은 임대의뢰인이 자료 요구에 불응하면 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 적도록 정합니다. 불응 사실조차 적지 않았다면 설명의무 위반입니다.
• 지금은 전입세대확인서도 설명해야 하나요?
  그렇습니다. 현행 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제11호는 주택 임대차 중개에서 전입세대확인서의 열람·교부에 관한 사항을 확인·설명 사항으로 정하고 있습니다. 다가구주택의 선순위 세대를 확인하는 데 쓰입니다.
• 확정일자 정보와 체납 세금도 알려 줘야 하나요?
  현행 공인중개사법 제25조의3은 주택 임대차 중개 때 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 점과 임대인의 미납 국세·지방세 열람을 신청할 수 있다는 점을 설명하도록 정합니다. 최근 계약에는 이 의무가 적용됩니다.
• 배상액은 어떻게 정해지나요?
  설명의무 위반으로 배당받지 못한 보증금이 기본 손해입니다. 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 중개사가 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상해야 합니다. 임차인이 스스로 확인할 수 있었던 사정이 있으면 과실상계로 줄 수 있습니다.
• 확인·설명서는 어떤 서식을 쓰나요?
  주거용 건축물은 공인중개사법 시행규칙 제16조 제1호에 따른 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ] 서식을 씁니다. 대법원 2011다63857 판결은 이 서식의 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항란에 선순위 임차인 내용을 적어야 한다고 보았습니다.

비슷한 상황

• 매수인이 보증금을 인수한다고 했는데 중개사에게 배상을 청구할 수 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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