공인중개사

다세대 보증금을 못 받았는데 공동근저당 설명 안 한 중개사 책임은?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

공동근저당이 걸린 다세대 한 세대를 중개한 중개사는 다른 세대의 선순위권리와 임차인 현황까지 확인·설명해야 하고, 이를 어겨 보증금 손해가 났다면 배상 책임을 질 수 있습니다. 대법원은 다세대라서 다른 세대 현황을 알릴 의무가 없다고 본 원심을 파기했습니다. 지금은 계약 때 받은 중개대상물 확인·설명서와 공제증서 사본부터 찾아 두십시오.

등기부에 근저당 금액이 적혀 있었다는 이유만으로 임차인이 위험을 다 알고 계약했다고 단정할 필요는 없습니다. 공동근저당이라면 중개사가 설명해야 할 범위가 훨씬 넓습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 한 사람이 여러 세대를 소유한 다세대주택의 한 세대를 보증금 6,000만 원에 임차했습니다. 중개사가 준 확인·설명서에는 건물이 단독주택으로 표시되어 있었고, 권리관계란에는 근저당권 채권최고액만 적혀 있었습니다. 그 근저당권은 사실 소유자의 23세대 전체에 걸친 공동근저당이었습니다. 2025년 경매에서 다른 세대 소액임차인들이 먼저 배당받으면서 A씨는 보증금을 거의 돌려받지 못했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동근저당이 걸린 다세대 한 세대를 중개할 때 중개사는 무엇을 설명해야 하나요?

내 세대 등기부만 보여 주는 것으로는 부족합니다. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결은 임대인 소유의 여러 세대에 공동저당권이 설정되어 있으면, 중개사가 공동저당권이 설정된 다른 세대 등기부의 선순위권리도 확인·설명해야 한다고 보았습니다.

같은 사람이 여러 세대를 갖고 있으면 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 큽니다. 그래서 중개사는 임대인에게 다른 세대 임차인의 보증금과 임대차 시기·종기 자료를 요구해 확인하고, 그 내용을 임차인에게 설명하고 자료를 제시해야 합니다. 임대인이 자료 요구에 응하지 않으면 그 사실을 설명하고 확인·설명서에 적어야 합니다.

다세대도 다가구처럼 다른 세대 임차인 현황을 알려 줘야 하나요?

공동근저당이 걸려 있다면 그렇습니다. 원심은 다세대주택은 다가구주택과 달리 다른 세대 임대차 현황을 고지할 의무가 없다고 보았지만, 대법원은 이를 파기했습니다. 공동저당 부동산을 동시에 배당하면 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권 분담액이 정해지는데, 그 경매대가는 매각대금에서 선순위 보증금과 소액보증금 등을 뺀 금액이기 때문입니다.

결국 다른 세대에 소액임차인이 많을수록 각 세대의 경매대가가 줄고, 내 세대가 부담할 근저당 채권액이 늘어납니다. 소액임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 이 구조를 알아야 임차인이 보증금 회수 가능성을 판단할 수 있으므로, 다가구주택에 관한 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결의 설명의무가 공동근저당 다세대에도 이어진 것입니다.

중개사가 설명하지 않았으면 누구에게 배상을 받나요?

중개사에게 손해배상을, 중개사가 가입한 공제사업자에게 공제금을 청구할 수 있습니다. 중개사가 고의나 과실로 확인·설명의무를 어겨 재산상 손해를 입혔다면 배상 책임이 있고, 중개사는 이 책임을 보장하려고 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다.

판결 사안에서 대법원은 중개사가 건물을 단독주택으로 잘못 적고 채권최고액만 기재한 채 공동근저당 여부와 다른 세대 임차인 현황을 확인하지 않았다면 의무 위반으로 볼 여지가 크다며 원심을 파기·환송했습니다. 배상 범위와 임차인의 과실 비율은 환송 후 판결에서 정해지므로 최종 금액을 단정할 수는 없습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「공인중개사법 시행령」은 주택 임대차 중개에서 소액보증금 보호에 관한 사항과 전입세대확인서 열람·교부에 관한 사항까지 확인·설명 대상으로 정하고 있습니다. 판결 사안은 2020년 개정 전 법령이 적용됐지만, 현행 기준으로는 중개사의 설명 범위가 더 분명해졌습니다.

공동근저당 중개사 책임 대응 순서

• 확인·설명서 확보 - 계약 때 받은 확인·설명서와 계약서를 찾습니다. 공동근저당과 다른 세대 임차인 기재 여부를 봅니다.
• 배당표 확인 - 경매 배당표에서 다른 세대 소액임차인에게 먼저 배당된 금액을 확인합니다. 손해액 계산의 기초가 됩니다.
• 공제증서 확인 - 중개사가 교부한 공제증서 사본에서 공제사업자와 보장금액, 보장기간을 확인합니다.
• 중개사에게 통지 - 확인·설명의무 위반과 손해를 적어 중개사와 공제사업자에게 내용증명을 보냅니다.
• 소송 제기 - 협의가 안 되면 중개사와 공제사업자를 함께 피고로 손해배상·공제금 청구 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 공동근저당 사실을 따로 알고 있었거나 확인·설명서에 서명하며 위험을 설명받은 정황이 있으면 과실상계 범위가 달라지므로 계약 당시 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세 보증금 반환과 중개사 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 내 세대 등기부만 설명했으면 의무를 다한 건가요?
  공동근저당이라면 부족합니다. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결은 중개사가 중개대상물 등기부의 공동저당권을 설명하는 데 그치지 않고, 공동저당권이 설정된 임대인 소유 다른 세대 등기부의 선순위권리도 확인·설명해야 한다고 보았습니다.
• 임대인이 다른 세대 자료를 안 주면 어떻게 하나요?
  중개사는 그 사실을 임차인에게 설명하고 확인·설명서에 적어야 합니다. 공인중개사법 시행령 제21조 제2항은 임대의뢰인이 중개대상물 상태에 관한 자료 요구에 응하지 않은 경우 이를 임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 기재하도록 정합니다. 기재가 없으면 의무 위반 증거가 됩니다.
• 공동근저당이면 왜 다른 세대 임차인이 중요하나요?
  동시배당 때 각 세대가 부담할 근저당 채권액이 경매대가 비율로 정해지기 때문입니다. 민법 제368조 제1항에 따라 경매대가에 비례해 분담하는데, 경매대가는 매각대금에서 선순위 보증금과 소액보증금을 뺀 금액입니다. 다른 세대 소액임차인이 많으면 내 세대 부담이 커집니다.
• 중개사 배상은 누구에게 청구하나요?
  중개사 본인과 중개사가 가입한 공제사업자 또는 보증보험회사에 청구합니다. 공인중개사법 제30조 제3항은 중개사가 업무 개시 전에 손해배상책임 보장을 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁하도록 정합니다. 판결 사안도 한국공인중개사협회를 상대로 공제금을 청구했습니다.
• 확인·설명서는 어떻게 받아야 하나요?
  계약서를 작성할 때 서면으로 받아야 합니다. 공인중개사법 제25조 제3항은 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하고 3년 동안 원본이나 사본을 보존하도록 정합니다. 잃어버렸다면 중개사무소에 사본을 요청할 수 있습니다.
• 지금 계약하면 중개사가 더 설명해야 하는 것이 있나요?
  있습니다. 현행 공인중개사법 시행령 제21조 제1항은 주택 임대차 중개에서 임대인의 정보 제시 의무와 소액보증금 보호에 관한 사항, 전입세대확인서 열람·교부에 관한 사항을 확인·설명 대상에 넣고 있습니다. 계약 전에 이 설명을 요구하고 확인·설명서에 적어 달라고 하십시오.
• 임차인에게도 과실이 있으면 배상이 줄어드나요?
  줄어들 수 있습니다. 임차인이 등기부를 직접 확인했거나 위험을 짐작할 사정이 있었다면 법원은 과실상계로 배상액을 줄입니다. 판결 사안은 의무 위반 여부만 판단하고 환송했으므로 과실 비율은 사건마다 다르게 정해집니다. 계약 당시 들은 설명을 날짜별로 정리해 두십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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