공인중개사

다가구 다른 세입자 보증금을 설명 안 한 중개사에게 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 다가구주택 중개사가 다른 세입자의 보증금과 계약기간을 확인·설명하지 않아 배당에서 밀렸다면 중개사와 공제사업자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 등기부상 근저당만 설명한 것으로는 부족하다고 판단했습니다. 지금은 계약 때 받은 중개대상물 확인·설명서부터 찾아 두십시오.

등기부의 근저당만 설명 들었다고 해서 중개사가 할 일을 다 했다고 생각할 필요는 없습니다. 다가구주택은 등기부에 나오지 않는 선순위 세입자가 더 큰 위험입니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2023년 9월 보증금 9,000만원에 방이 15개인 다가구주택의 한 호실을 빌렸습니다. 중개사는 등기부의 근저당 금액만 설명했고, 먼저 들어와 사는 세입자들의 보증금 합계는 알려 주지 않았습니다. 2025년 집이 경매로 팔렸는데 먼저 들어온 세입자들과 근저당권자가 매각대금을 모두 가져가 Q씨는 한 푼도 받지 못했고, 중개사에게 배상받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다가구주택 중개사는 다른 세입자 보증금도 설명해야 하나요?

네. 다가구주택 일부를 중개하는 공인중개사는 등기부상 권리관계를 설명하는 데 그치지 않고, 임대인에게 이미 사는 다른 임차인의 보증금과 임대차 시기·종기 자료를 요구해 확인한 뒤 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 합니다. 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 근저당권만 설명하고 다른 임차인 보증금을 설명하지 않은 중개사와 공제계약을 맺은 협회의 배상책임을 인정했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 중개대상물의 권리관계를 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하도록 정합니다. 현행 시행령은 주택 임대차 중개에서 보증금 중 일정액의 보호, 전입세대확인서 열람에 관한 사항도 설명 대상으로 정하고 있습니다.

임대인이 자료를 주지 않으면 중개사 책임은 없나요?

책임이 없어지지 않습니다. 중개사는 임대의뢰인에게 필요한 자료를 요구할 수 있고, 임대인이 응하지 않으면 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 적어야 합니다. 자료를 받지 못했다는 사실을 알리지도, 적지도 않았다면 설명의무 위반이 됩니다.

이 경우 임차인은 다른 세입자 보증금을 알 수 없다는 사실을 알고 계약할지 판단할 수 있었어야 합니다. 그 판단 기회를 빼앗은 것이 손해의 원인으로 평가됩니다.

중개사에게 청구할 수 있는 배상액은 얼마인가요?

중개사의 고의나 과실로 생긴 재산상 손해를 배상해야 합니다. 다가구주택 사건에서는 보통 경매에서 배당받지 못한 보증금이 손해로 주장됩니다. 다만 법원은 임차인이 스스로 확인하지 않은 사정 등을 들어 과실상계로 배상액을 줄이는 경우가 많습니다.

중개사는 업무 개시 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하므로, 중개사 개인에게 재산이 없어도 공제사업자나 보증보험회사를 함께 상대로 청구할 수 있습니다.

다가구 중개사 설명의무 배상 청구 순서

• 확인·설명서 확인 - 계약 때 받은 확인·설명서에서 다른 세입자 보증금 기재 여부를 봅니다. 비어 있으면 위반의 증거입니다.
• 배당표 확보 - 경매 배당표로 선순위 세입자들의 보증금과 내 미배당액을 확인합니다. 손해액의 기초입니다.
• 공제·보증 확인 - 중개사가 가입한 공제나 보증보험 증서를 확인합니다. 계약 때 사본을 받았을 수 있습니다.
• 배상 청구 - 중개사와 공제사업자에게 내용증명으로 배상을 청구합니다. 불응하면 소송으로 갑니다.
• 과실상계 대비 - 계약 당시 스스로 확인할 수 없었던 사정을 정리합니다. 배상액이 줄어드는 폭을 좁힙니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서 특약에 다른 세입자 보증금이 적혀 있었거나 임대인이 거짓 자료를 준 경우라면 확인·설명서와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사는 어디까지 확인해야 하나요?
  다가구주택 일부를 중개할 때는 등기부상 권리관계뿐 아니라, 임대인에게 다른 임차인의 보증금과 임대차 시기·종기 자료를 요구해 확인하고 설명해야 합니다. 개인정보는 빼고 보증금과 기간을 확인·설명서에 적어 교부해야 합니다.
• 임대인이 알려 주지 않으면요?
  임대인이 자료 요구에 응하지 않으면 중개사는 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 적어야 합니다. 이 절차를 거치지 않았다면 자료를 받지 못했다는 이유만으로 책임을 벗어나기 어렵습니다.
• 중개사에게 재산이 없으면요?
  중개사는 업무를 시작하기 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 중개가 완성되면 보장금액과 보장기간을 설명하고 증서 사본을 주어야 하므로, 계약서류에서 공제사업자를 확인해 함께 청구할 수 있습니다.
• 떼인 보증금 전액을 배상받나요?
  전액이 인정되지 않는 경우가 많습니다. 손해는 중개사의 설명의무 위반과 인과관계 있는 범위에서 인정되고, 법원은 임차인이 스스로 확인하지 않은 사정 등을 들어 과실상계를 하기도 합니다. 배당표로 미배당액을 정리해 두어야 합니다.
• 확인·설명서를 잃어버렸으면요?
  중개사는 확인·설명서 원본이나 사본, 전자문서를 3년 동안 보존해야 합니다. 공인전자문서센터에 보관된 경우는 예외입니다. 잃어버렸다면 중개사에게 사본을 요구하고, 거절하면 소송에서 제출을 요구할 수 있습니다.
• 지금 계약하는 다가구는 무엇을 봐야 하나요?
  현행 시행령은 주택 임대차 중개에서 최우선변제 보호, 전입세대확인서 열람 등을 설명 대상으로 정합니다. 계약 전에 임대인 동의를 받아 확정일자 부여 현황을 요청하고, 선순위 세입자 보증금 합계를 확인·설명서에 적어 달라고 요구하십시오.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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