공인중개사

임차인만 중개를 맡겼는데 건물주도 중개보수를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

원칙적으로 내지 않아도 되며, 건물주가 중개를 의뢰하지 않았다면 중개보수는 별도 지급 약정이 있을 때만 생깁니다. 대법원은 확인·설명서에 도장을 찍은 것만으로 보수 약정이 성립하지 않는다고 판단했습니다. 지금은 그 중개사에게 직접 중개를 맡긴 기록과 보수 얘기가 오간 문자가 있는지 확인해 두십시오.

중개대상물 확인·설명서에 이름을 쓰고 도장을 찍었다는 이유만으로 중개보수를 약속한 것이 되지는 않습니다. 그 서명은 서류를 받았다는 확인에 가깝습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 형제 3명은 상가건물을 함께 소유하고 있습니다. 2025년 5월 관리소장을 통해 임차 조건을 전달하다가, 임차인이 데려온 공인중개사 사무소에서 임대차계약을 맺었습니다. 계약 닷새 전에야 그 중개사를 처음 만났고, 보수 이야기는 한 번도 없었습니다. 계약서와 함께 중개대상물 확인·설명서에도 도장을 찍었는데, 2주 뒤 중개사가 임대인 몫 중개보수를 청구했습니다. 형제 중 한 명이 「얼마를 원하시는지 알려 달라」고 답한 문자도 남아 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개를 맡기지 않은 건물주도 중개보수를 내야 하나요?

원칙적으로 내지 않아도 됩니다. 공인중개사법은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 「중개의뢰인으로부터」 보수를 받는다고 정하므로, 중개를 의뢰하지 않은 거래당사자는 별도의 지급 약정 같은 특별한 사정이 없으면 보수를 줄 의무가 없습니다.

임차인 한쪽의 의뢰로 시작한 중개라도 계약 조건을 맞추는 과정에서 중개사가 임대인 쪽 의사를 전달하는 일은 흔합니다. 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결은 중개사가 쌍방의 의사를 조정·전달했다는 사정만으로 임대인의 중개의뢰나 보수 지급 약정이 당연히 인정되지 않는다고 보았습니다. 「지급하지 않겠다고 명백히 말하지 않았으니 보수를 내야 한다」는 원심의 판단은 받아들이지 않았습니다.

보수 지급 약정이 있었다는 사실은 보수를 청구하는 중개사가 증명해야 합니다. 이 사건은 파기환송되어 원심법원이 다시 심리하게 되었고, 대법원은 위 법리를 제시했을 뿐 최종 지급 여부를 정하지는 않았습니다.

중개대상물 확인·설명서에 도장을 찍으면 보수에 동의한 건가요?

동의한 것으로 단정할 수 없습니다. 확인·설명서에 「중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역」이 적히기는 하지만, 확인·설명 의무는 그 중개대상물에 관한 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 지는 의무입니다. 중개사는 거래계약서를 작성할 때 확인·설명서를 거래당사자 모두에게 교부해야 하는데, 대법원은 이를 행정적 목적의 의무로 보았습니다.

그래서 중개의뢰인이 아닌 임대인이 확인·설명서에 기명·날인했더라도, 그것은 서면을 받았다는 확인일 뿐 보수 지급 약정의 의사표시로 보기 어렵습니다. 반대로 보수 금액란을 따로 협의해 고쳐 적었거나 「이 금액을 주겠다」고 적은 메모가 있다면 판단이 달라질 수 있습니다.

「얼마를 원하시나요」라고 답하면 보수를 약속한 건가요?

그 한마디만으로 보수 지급 약정이 성립하지는 않습니다. 대법원은 공동소유자 중 한 명이 보수 요청을 받고 거절하지 않은 채 희망 금액을 알려 달라고 한 것을, 계약 결정권을 가진 다른 소유자에게 전달하거나 상의하겠다는 취지에 불과하다고 보았습니다(같은 2023다252162 판결). 중개사가 계약 뒤 한동안 보수 이야기를 꺼내지 않은 점도 함께 고려했습니다.

다만 이 판단은 사실관계에 따라 달라집니다. 금액을 구체적으로 제시하고 지급 날짜까지 약속했다면 별도 약정으로 볼 여지가 커집니다. 대화 기록 전체를 시간 순서로 정리해 두어야 합니다.

직접 중개를 맡겼다면 보수는 얼마까지 내나요?

2026. 10. 11. 기준 현행 「공인중개사법 시행규칙」에 따르면 주택 외 중개대상물(상가 등)의 보수는 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다. 보증금 외에 차임이 있는 임대차는 월 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 더해 거래금액을 계산하고, 그 합계가 5천만원 미만이면 70을 곱합니다.

중개사의 고의나 과실로 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개의뢰인이라도 보수를 내지 않아도 됩니다.

중개보수 청구 대응 순서

• 의뢰 여부 확인 - 그 중개사에게 내가 매물을 내놓거나 중개를 부탁한 기록이 있는지 봅니다. 기록이 없으면 중개의뢰인이 아닐 가능성이 큽니다.
• 연락 경로 정리 - 관리소장·대리인·다른 공동소유자를 거쳐 의사를 전달했는지 정리합니다. 중개사와 직접 협의한 적이 없으면 약정 부정의 사정이 됩니다.
• 서류 문구 확인 - 확인·설명서와 계약서에 보수 금액을 따로 합의한 흔적이 있는지 봅니다. 인쇄된 금액란에 도장만 찍은 경우와 구분해야 합니다.
• 문자·녹음 확보 - 보수 요청을 받은 뒤 오간 대화를 원본으로 보관합니다. 애매한 답변의 취지를 설명할 근거가 됩니다.
• 지급 거절 의사 전달 - 보수 지급 약정이 없다고 판단되면 그 이유를 적어 회신합니다. 이후 소송에서 입장이 일관됐음을 보여 줍니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동소유자 중 한 명이 따로 중개를 부탁했거나 임대차 외에 매매 중개까지 얽혀 있으면 계약서와 대화 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 임대차와 중개보수를 둘러싼 민사소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인 쪽 중개사가 건물주에게 보수를 청구할 수 있나요?
  원칙적으로 청구할 수 없습니다. 공인중개사법 제32조 제1항은 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 보수를 받는다고 정합니다. 건물주가 그 중개사에게 중개를 의뢰하지 않았다면 보수를 주기로 한 별도 약정이 있어야 하고, 그 약정은 중개사가 증명해야 합니다.
• 쌍방 의사를 전달해 줬으면 보수를 내야 하지 않나요?
  그것만으로는 내지 않아도 됩니다. 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결은 임차인의 의뢰로 중개하면서 쌍방 의사를 조정·전달했더라도 임대인의 중개의뢰나 보수 약정이 당연히 인정되지는 않는다고 보았습니다. 지급 거절을 명백히 하지 않았다는 이유로 보수 의무를 지우는 판단도 받아들이지 않았습니다.
• 확인·설명서에 보수 금액이 적혀 있으면 동의한 건가요?
  단정할 수 없습니다. 확인·설명서의 보수 항목은 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제3호에 따라 적는 것이고, 중개의뢰인이 아닌 거래당사자에게 교부하는 것은 행정적 목적의 의무라고 대법원은 보았습니다. 중개의뢰인이 아닌 쪽의 기명·날인은 서면을 받았다는 확인에 가깝습니다.
• 상가 임대차 중개보수는 얼마까지인가요?
  주택 외 중개대상물은 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의해 정합니다. 차임이 있으면 월 차임액에 100을 곱해 보증금에 더한 금액이 거래금액이고, 합계가 5천만원 미만이면 100 대신 70을 곱합니다. 중개사는 실제 받으려는 상한요율을 요율표에 밝혀야 합니다.
• 중개사 잘못으로 계약이 깨지면 보수를 안 줘도 되나요?
  그렇습니다. 공인중개사법 제32조 제1항 단서는 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우 보수를 받지 못한다고 정합니다. 다만 계약이 깨진 원인이 중개사의 과실인지는 다툼이 생기기 쉬우므로 경위를 기록해 두어야 합니다.
• 보수 요청에 금액을 물어본 답장이 불리한가요?
  그 답장 하나만으로 약정이 성립하지는 않습니다. 대법원 2023다252162 판결은 공동소유자 한 명이 희망 금액을 알려 달라고 한 것을 다른 소유자와 상의하겠다는 취지로 보았습니다. 다만 금액과 지급일까지 확정해 답했다면 별도 약정으로 볼 여지가 있습니다.
• 중개사가 소송을 내면 누가 증명해야 하나요?
  보수를 청구하는 중개사가 증명해야 합니다. 중개의뢰 사실이나 별도의 보수 지급 약정이 있었다는 점은 청구원인 사실이므로 중개사에게 주장·증명책임이 있습니다. 건물주는 직접 협의가 없었던 경위와 보수 언급 시점을 자료로 보여 주면 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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