공인중개사

중개보수를 법정 한도보다 더 받기로 했다면 공인중개사가 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 공인중개사가 중개보수 한도를 넘겨 받기로 한 약정은 넘는 부분만큼 효력이 없고, 사례비 명목으로 받아도 처벌 대상입니다. 헌법재판소는 중개보수 한도를 정한 공인중개사법 조항이 직업수행의 자유를 침해하지 않는다고 보았고, 대법원은 한도 초과 약정을 강행법규 위반으로 무효라고 판단했습니다. 지금은 거래금액과 받기로 한 금액, 그 명목이 적힌 약정서부터 확인하십시오.

법정 한도 안에서라면 의뢰인과 금액을 협의해 정하면 되고, 한도 전액을 받아야 하는 것도 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 봄 공인중개사 자격을 따고 중개사무소를 열었습니다. 같은 해 가을 근린상가 매매를 중개하면서 매수인과 법정 한도의 두 배에 가까운 보수를 받기로 하고, 차액은 「매입 컨설팅비」라는 이름으로 영수증을 써 주었습니다. 잔금 뒤 매수인이 한도를 넘는 부분을 돌려 달라는 내용증명을 보냈고, A씨는 한도 규정 자체가 직업의 자유를 침해하는 것 아니냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개보수 한도를 법으로 정한 것은 위헌이 아닌가요?

위헌이 아닙니다. 헌법재판소 2016. 5. 26. 선고 2015헌마248 결정은 중개보수 한도를 정하고 이를 넘는 금품 수수를 금지한 공인중개사법 조항이 직업수행의 자유와 평등권을 침해하지 않는다고 판단했습니다. 법정 보수제도는 일반 국민이 부동산 시장에 접근할 기회를 넓히려는 것이고, 위반 시 형사처벌도 입법자의 재량 안에 있다고 보았습니다.

변호사·세무사처럼 보수가 자율화된 직역과 비교한 차별 주장도 받아들여지지 않았습니다. 업무 성격과 국민 경제에 미치는 영향이 다르다는 이유입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「공인중개사법」은 주택 중개보수는 국토교통부령이 정한 범위에서 시·도 조례로, 주택 외 중개보수는 국토교통부령으로 정하도록 하고 있습니다.

한도를 넘겨 받기로 한 약정은 어떻게 되나요?

한도를 넘는 부분만 무효입니다. 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결은 중개보수 한도 규정을 사법상 효력까지 제한하는 강행법규로 보고, 한도를 초과하는 약정은 그 초과 범위에서 무효라고 판단했습니다. 이미 받은 초과분은 법률상 원인 없이 얻은 이익이 되어 의뢰인에게 돌려줘야 합니다.

한도 안의 보수는 그대로 청구할 수 있습니다. 다만 중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제되면 보수 자체를 받지 못합니다.

사례비나 컨설팅비 명목으로 더 받으면 처벌되나요?

처벌될 수 있습니다. 개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정 보수나 실비를 초과하여 금품을 받지 못하고, 이를 어기면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 영수증 명목을 컨설팅비로 바꿔도 실제로 중개의 대가라면 같은 판단을 받습니다.

상가·오피스텔 중개보수 한도는 어떻게 계산하나요?

주택 외 중개대상물은 국토교통부령이 정한 요율 안에서 의뢰인과 협의합니다. 상가·토지처럼 주택이 아닌 대상은 쌍방에게서 각각 거래금액의 1천분의 9 이내에서 정합니다. 전용면적 85제곱미터 이하이고 부엌·화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 매매·교환 1천분의 5, 임대차 1천분의 4가 상한입니다.

주택은 국토교통부령이 정한 한도 안에서 시·도 조례가 정한 요율을 따릅니다. 사무소가 있는 시·도의 조례 요율표를 먼저 확인해야 합니다.

중개보수 한도 초과 대응 순서

• 거래금액 확정 - 매매대금 또는 보증금과 차임을 기준으로 거래금액을 계산합니다. 한도 계산의 출발점입니다.
• 요율 대조 - 중개대상물이 주택·오피스텔·그 밖의 대상 중 무엇인지 정하고 해당 요율을 곱합니다. 받은 금액이 이를 넘으면 초과분이 생깁니다.
• 명목 정리 - 컨설팅비·수고비 등 별도 명목으로 받은 금액이 실제로 중개의 대가인지 따집니다. 별도 용역이 있었다면 그 계약서와 결과물이 있어야 합니다.
• 초과분 반환 검토 - 반환 요구를 받았다면 초과분을 확정해 돌려주는 방안을 검토합니다. 형사 고발이나 등록관청 처분으로 번지기 전에 정리하는 편이 낫습니다.
• 처분·수사 대응 - 고발이나 업무정지 사전통지를 받았다면 의견제출 기한 안에 소명 자료를 냅니다. 처분이 나오면 취소소송과 집행정지를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개와 별개의 컨설팅 용역계약을 실제로 맺었거나 겸용 건물처럼 주택 면적 판단이 필요한 경우에는 계약서와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공인중개사에 대한 업무정지처분 취소소송과 관련 형사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 의뢰인이 먼저 더 주겠다고 했으면 받아도 되나요?
  안 됩니다. 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결은 중개보수 한도 규정을 강행법규로 보아, 당사자가 합의했더라도 한도를 넘는 부분은 무효라고 판단했습니다. 의뢰인이 자발적으로 줬다는 사정은 초과분 반환 의무를 없애지 못하고, 공인중개사법상 금지행위에도 그대로 해당합니다.
• 한도를 넘긴 약정 전체가 무효가 되나요?
  아닙니다. 한도를 넘는 범위만 무효이고 한도 안의 보수 약정은 유효합니다. 대법원 2005다32159 전원합의체 판결도 초과 범위에서 무효라고 했으므로, 중개사는 법정 한도까지는 보수를 청구할 수 있고 이미 받은 초과분만 의뢰인에게 부당이득으로 반환하면 됩니다.
• 한도 초과로 받으면 어떤 처벌을 받나요?
  형사처벌 대상입니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호를 위반해 사례·증여 등 어떤 명목으로든 법정 보수를 초과한 금품을 받으면, 같은 법 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 등록관청의 행정처분도 별도로 검토됩니다.
• 헌법재판소는 중개보수 한도를 어떻게 봤나요?
  합헌으로 봤습니다. 헌법재판소 2016. 5. 26. 선고 2015헌마248 결정은 중개보수 한도와 초과 수수 금지 조항이 과잉금지원칙과 포괄위임금지원칙에 어긋나지 않아 직업수행의 자유와 평등권을 침해하지 않는다고 판단했습니다. 한도를 국토교통부령에 맡긴 것도 예측 가능하다고 보았습니다.
• 상가 매매 중개보수 상한은 얼마인가요?
  상가처럼 주택이 아닌 중개대상물은 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의해 정합니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제2호가 정한 기준입니다. 다만 주택 면적이 건물의 2분의 1 이상이면 주택 요율을 적용하므로 겸용 건물은 면적부터 확인해야 합니다.
• 오피스텔 중개보수는 주택 요율을 따르나요?
  일정 요건을 갖춘 오피스텔은 별도 요율을 따릅니다. 전용면적 85제곱미터 이하로 전용 입식 부엌·수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 시행규칙 별표 2에 따라 매매·교환은 1천분의 5, 임대차는 1천분의 4가 상한입니다. 요건을 갖추지 못하면 1천분의 9 이내 기준이 적용됩니다.
• 중개사 잘못으로 계약이 해제되면 보수는요?
  받을 수 없습니다. 공인중개사법 제32조 제1항 단서는 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받지 못한다고 정합니다. 이미 받았다면 반환 문제가 생기고, 중개사의 과실로 의뢰인에게 손해가 생겼다면 손해배상 책임도 따로 검토해야 합니다.

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