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공인중개사

중개보수 상한을 넘겨 받았다고 처벌하는 건 공인중개사 차별 아닌가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 법정 한도를 넘는 중개보수를 받으면 처벌하는 제도는 헌법재판소가 공인중개사의 평등권과 직업수행의 자유를 침해하지 않는다고 본 합헌 제도입니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 사례·증여 등 어떤 명목으로도 보수 한도를 넘는 금품 수령을 금지합니다. 지금은 받은 금액이 시·도 조례상 요율 한도를 실제로 넘었는지부터 계산해 보십시오.

그 자리에서

중개의뢰인이 사례금이나 수고비를 따로 주겠다고 하면 받지 말고, 이미 받았다면 한도를 넘는 부분을 언제 어떻게 돌려줬는지 계좌 기록으로 남기십시오. 명목이 사례금이어도 한도 초과로 봅니다.

다른 전문직은 보수를 자율로 정하니 공인중개사만 처벌받는 것은 부당하다는 주장으로 시간을 쓸 필요는 없습니다. 같은 주장은 이미 헌법재판소에서 받아들여지지 않았습니다.

이런 상담이 많습니다

공인중개사 I씨는 2025년 4월 아파트 전세계약을 중개하면서 임차인에게서 법정 한도보다 80만원 많은 보수를 받았습니다. 임차인이 신고해 I씨는 공인중개사법 위반으로 기소됐고, 2026년 3월 벌금형을 선고받았습니다. I씨는 변호사·세무사 같은 다른 전문직은 보수가 자율화됐는데 공인중개사만 법정 보수에 묶이고 어기면 형사처벌까지 받는 것은 평등권 침해가 아니냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법정 중개보수 초과 처벌은 위헌인가요?

위헌이 아닙니다. 헌법재판소 2002. 6. 27. 2000헌마642 결정은 법정 수수료 제도가 국민에게 부동산시장 접근 기회를 넓히고 공정한 거래질서를 세우려는 것이어서 목적이 정당하고, 한도 초과 수령자를 행정 제재로 다스릴지 형사처벌할지는 입법자의 정책 판단에 맡겨져 있다고 보았습니다. 그래서 직업수행의 자유나 신체의 자유를 지나치게 제한하지 않는다고 판단했습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「공인중개사법」은 한도를 넘는 금품을 받은 개업공인중개사등을 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 정합니다.

다른 전문직과 다르게 취급하는 건 차별 아닌가요?

차별이 아닙니다. 같은 결정은 1999. 2. 5. 변호사·세무사·공인회계사 등의 보수 규정이 삭제돼 보수가 자율화된 것은 사실이지만, 그 업무와 부동산 중개업무는 직역과 업무 성격이 다르고 보수가 국민경제에 미치는 영향도 크게 다르다고 보았습니다. 입법자가 제도를 단계적으로 고쳐 갈 수 있으므로 공인중개사에만 법정 보수를 남긴 것이 자의적 차별은 아니라는 결론입니다.

초과해서 받은 보수는 돌려줘야 하나요?

한도를 넘는 부분은 돌려줘야 합니다. 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결은 중개보수 한도 규정이 강행법규이므로 한도를 넘는 보수 약정은 그 초과 범위에서 무효라고 보았습니다. 중개의뢰인은 초과 부분을 부당이득으로 반환청구할 수 있습니다.

중개보수 한도를 정하는 방식(2026. 10. 4. 기준)
주택
한도 결정 방식: 국토교통부령 범위 안에서 시·도 조례
요건 갖춘 주거용 오피스텔
한도 결정 방식: 시행규칙 별표 2 상한요율
그 밖의 건물·토지
한도 결정 방식: 거래금액의 1천분의 9 이내 협의

출처 - 공인중개사법 제32조 제4항, 같은 법 시행규칙 제20조

주택 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위에서 시·도 조례로 정하고, 주택 외 중개대상물은 국토교통부령으로 정합니다. 주택 외 일반 건물이나 토지는 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의해 정합니다.

중개사 잘못으로 계약이 깨지면 보수를 못 받나요?

받지 못합니다. 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받을 수 없습니다. 이미 받았다면 반환 요구를 받을 수 있습니다.

중개보수 초과 수령 대응 순서

  • 한도 재계산 - 거래 종류·거래금액·시·도 조례 요율로 한도를 다시 계산합니다. 월세는 차임에 100을 곱해 보증금에 더하는 방식부터 확인합니다.
  • 수령 명목 정리 - 보수, 실비, 사례금, 컨설팅비 등 받은 돈을 모두 적습니다. 명목과 상관없이 합산해 한도와 비교합니다.
  • 초과분 반환 - 초과가 확인되면 의뢰인에게 돌려주고 이체 기록을 남깁니다. 양형과 행정처분에서 유리한 사정입니다.
  • 수사·재판 대응 - 초과 경위와 반환 사실을 자료로 냅니다. 고의성이 약하다는 점을 설명합니다.
  • 행정처분 대비 - 등록관청의 업무정지 등 처분 예고를 확인합니다. 처분이 나오면 안 날부터 90일 안에 취소소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오피스텔이나 상가처럼 중개대상물 구분에 따라 한도가 달라지거나 컨설팅 계약이 따로 있는 경우에는 계약서와 조례를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공인중개사법 위반 형사 사건과 업무정지처분 취소소송을 수행합니다.

실무상 착안점

중개보수 초과로 처벌받은 공인중개사들은 「다른 자격사와 비교하면 불공평하다」는 데서 억울함을 느낍니다. 그러나 헌법재판소가 이미 그 비교를 검토하고 합헌으로 결론을 냈기 때문에, 실제 대응은 받은 금액이 정말 한도를 넘었는지, 넘었다면 얼마인지를 다투는 데서 시작합니다.

그래서 계산의 근거를 남겨 두어야 합니다. 계약서상 거래금액, 보증금과 월 차임, 적용한 조례 요율표, 보수를 받은 날과 계좌, 영수증 발급 내역을 한 묶음으로 보관합니다. 의뢰인이 따로 준 사례금이 있다면 받은 날과 금액도 숨기지 말고 적어 둡니다.

이 기록은 형사 재판에서 초과 금액과 고의를 따지는 근거가 되고, 등록관청의 업무정지처분 수위를 정할 때도 쓰입니다. 초과분을 언제 반환했는지에 따라 양형과 처분 기간이 달라지는 일이 많습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 공인중개사의 중개보수 관련 형사 사건과 등록관청의 행정처분 분쟁을 수행해 왔으며, 법정 한도를 다시 계산해 초과 여부와 금액을 먼저 확정한 뒤 형사·행정 절차에 함께 대응합니다.

  • 업무정지처분 취소소송
  • 형사 공판 변론
  • 행정처분 취소·집행정지
  • 명도·임대차 분쟁

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

중개 대상 계약서·보수 수령 계좌 내역과 영수증·적용한 조례 요율표·공소장이나 처분 사전통지서를 준비해 주시면, 법정 한도 초과 여부와 금액·초과분 반환 범위·형사와 행정처분 대응 방향을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.10.04 기준으로 조문을 확인했습니다.

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