공인중개사

보증금 500만원 월세 오피스텔 중개보수 30만원, 맞는 금액인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 요건을 갖춘 오피스텔을 보증금 500만원·월세 35만원에 빌렸다면 중개보수 상한은 11만8천원이고 30만원은 한도를 넘습니다. 공인중개사법 시행규칙은 이런 오피스텔 임대차의 상한요율을 0.4%로 정하고, 월세 거래금액은 월 차임에 70 또는 100을 곱해 보증금에 더해 계산합니다. 지금은 계약서의 보증금·월세와 오피스텔의 전용면적·부엌·화장실 구조부터 확인해 두십시오.

중개사가 부른 금액을 그대로 내야 하는 것은 아닙니다. 한도를 넘는 부분은 약정을 했더라도 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 전용면적 29제곱미터, 부엌과 욕실을 갖춘 원룸형 오피스텔을 보증금 500만원·월세 40만원에 계약했습니다. 중개사는 「요즘 다 이 정도 받는다」며 25만원을 요구했습니다. 월세 40만원에 100을 곱해 보증금에 더하면 4,500만원으로 5천만원 미만이므로, 70을 곱해 다시 계산한 거래금액은 3,300만원이고 상한은 13만2천원입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

오피스텔 월세 중개보수는 어떻게 계산하나요?

전용면적 85제곱미터 이하이고 전용 입식 부엌·수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 임대차 중개보수 상한요율이 0.4%입니다. 거래금액에 이 요율을 곱한 금액이 받을 수 있는 최대치이고, 그 안에서 중개의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다. 매매·교환이면 상한요율은 0.5%입니다.

월세 계약의 거래금액은 월 차임에 100을 곱해 보증금에 더합니다. 이렇게 더한 금액이 5천만원 미만이면 월 차임에 70을 곱해 보증금에 더한 금액을 거래금액으로 씁니다. 보증금 500만원·월 35만원이면 100을 곱한 합계가 4천만원이므로 70을 곱하는 방식이 적용되어 거래금액은 2,950만원입니다.

2,950만원에 0.4%를 곱하면 11만8천원입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법 시행규칙」에 따른 상한이고, 중개사는 이 범위에서만 보수를 받을 수 있습니다. 30만원은 이 상한의 2배를 넘습니다.

요건을 못 갖춘 오피스텔이면 요율이 달라지나요?

달라집니다. 전용면적이 85제곱미터를 넘거나 전용 부엌·화장실·목욕시설 가운데 하나라도 없으면 위 특례를 쓰지 못하고, 거래금액의 0.9% 이내에서 협의로 정합니다. 부엌이나 욕실이 없는 업무용 오피스텔이 대표적입니다. 같은 보증금·월세라도 이때 상한은 26만5천5백원입니다.

이미 30만원을 냈다면 돌려받을 수 있나요?

상한을 넘는 부분은 돌려 달라고 할 수 있습니다. 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결은 법령에서 정한 한도를 넘는 중개보수 약정을 그 한도를 넘는 범위에서 무효로 보고, 초과분의 반환을 명한 원심을 유지했습니다. 이 사례라면 18만2천원이 초과분입니다.

사례금이나 수고비 등 어떤 명목으로든 한도를 넘는 금품을 받는 것은 중개사의 금지행위입니다. 이를 어기면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 보수를 언제 낼지 따로 약정하지 않았다면 거래대금 지급이 끝난 날이 지급시기입니다.

오피스텔 중개보수 대응 순서

• 구조 확인 - 전용면적과 부엌·화장실·목욕시설 구비 여부를 건축물대장과 현장으로 확인합니다. 셋 다 갖추고 85제곱미터 이하면 0.4% 상한이 적용됩니다.
• 거래금액 계산 - 월 차임에 100을 곱해 보증금에 더합니다. 합계가 5천만원 미만이면 70을 곱해 다시 계산합니다.
• 상한 대조 - 거래금액에 0.4%를 곱해 청구 금액과 비교합니다. 사무소 게시 요율표도 함께 봅니다.
• 초과분 이의 - 초과분을 적어 문자나 내용증명으로 반환을 요구합니다. 응하지 않으면 부당이득 반환을 청구합니다.
• 신고 검토 - 반환을 거부하면 관할 시·군·구청에 금지행위 위반을 신고할 수 있습니다. 신고 전 영수증과 계좌이체 내역을 모읍니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 일부가 주택이고 일부가 상가인 복합건물이거나 부가가치세 별도 청구가 섞여 있으면 계약서와 영수증을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 계약과 관련한 부당이득 반환·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 오피스텔 중개보수에 부가가치세를 더 내야 하나요?
  계약과 영수증을 보고 판단해야 합니다. 공인중개사법 시행규칙 별표 2는 오피스텔 임대차 상한요율을 0.4%로만 정하고 있습니다. 중개사가 부가가치세를 따로 요구하면 그 근거와 세금계산서 발행 여부를 확인하고, 요율표에 어떻게 적혀 있는지 함께 보십시오.
• 월세 거래금액에 왜 70을 곱하나요?
  월 차임에 100을 곱해 보증금에 더한 금액이 5천만원 미만일 때만 70을 곱합니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제1호가 소액 월세 계약의 보수 부담을 줄이려고 둔 계산 방식입니다. 보증금 500만원·월 35만원이면 4천만원이 되어 70을 곱하는 방식이 적용되고 거래금액은 2,950만원입니다.
• 주거용으로 쓰면 주택 요율이 적용되나요?
  요건을 갖춘 오피스텔은 주거용으로 쓰더라도 오피스텔 요율을 적용합니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제1호는 전용면적 85제곱미터 이하이고 전용 부엌·수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔을 따로 정해 임대차 상한을 0.4%로 둡니다. 요건을 못 갖추면 0.9% 이내에서 협의합니다.
• 상한보다 많이 달라고 하면 처벌되나요?
  처벌 대상이 될 수 있습니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 사례·증여 그 밖의 어떤 명목으로도 법정 보수를 넘는 금품을 받는 행위를 금지하고, 제49조 제1항 제10호는 이를 어긴 사람을 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 정합니다. 요구만 하고 받지 않았다면 판단이 달라질 수 있습니다.
• 중개보수는 언제 내면 되나요?
  약정이 있으면 약정한 날, 없으면 거래대금 지급이 끝난 날입니다. 공인중개사법 시행령 제27조의2가 지급시기를 이렇게 정하고 있습니다. 월세 계약은 보증금 잔금을 치르고 입주하는 날이 보통 지급시기가 되므로, 그 전에 계산식을 확인하고 금액을 맞춰 두는 편이 낫습니다.
• 중개사 과실로 계약이 깨져도 보수를 내나요?
  내지 않아도 됩니다. 공인중개사법 제32조 제1항 단서는 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받지 못한다고 정합니다. 반대로 당사자 사정으로 계약이 해제되면 보수 청구가 가능할 수 있어, 해제 사유가 누구에게 있는지가 먼저 정리되어야 합니다.

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