공인중개사

약정한 중개보수가 너무 많다며 법원이 깎아 줄 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

약정한 중개보수는 원칙적으로 전부 청구할 수 있고, 부당하게 과다해 신의칙에 반하는 특별한 사정이 있을 때만 법원이 깎을 수 있습니다. 대법원은 법원이 중개보수를 감액하려면 업무 경과와 의뢰인의 이익 같은 구체적 근거를 명확히 밝혀야 한다고 보았습니다. 지금은 중개보수 약정서와 중개사가 실제로 한 일의 기록을 모아 두십시오.

약정한 보수가 크다는 느낌만으로 법원이 알아서 깎아 주지는 않습니다. 감액을 구하는 쪽이 구체적 사정을 내세워야 합니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 개업공인중개사로, 2024년 아파트 신축을 추진하는 회사의 의뢰를 받아 사업부지 일대 토지 여러 필지의 매매를 중개했습니다. 필지마다 회사와 중개보수 약정을 따로 맺었고 거래는 모두 성사되었습니다. 그런데 회사가 약정한 보수가 너무 많다며 일부만 주자, G씨는 2025년 나머지 보수를 청구하는 소송을 냈습니다. 항소심은 중개 경위 정도만 적고 여러 사정을 고려하면 과다하다며 약정 보수를 직권으로 절반씩 깎았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

약정한 중개보수가 너무 많으면 법원이 깎아 줄 수 있나요?

예외적으로 깎을 수 있지만 원칙은 약정한 보수 전부를 청구할 수 있습니다. 중개사와 의뢰인 사이에 보수 약정이 있으면 중개사는 그 전부를 청구할 수 있고, 약정 보수가 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 특별한 사정이 있을 때에만 적당하다고 인정되는 범위로 제한됩니다.

법원이 따지는 사정은 위임 경위, 중개업무의 경과와 난이도, 중개사가 들인 노력, 의뢰인이 거래로 얻는 구체적 이익 등입니다. 중개사와 의뢰인의 관계는 민법상 위임이므로 보수 청구도 위임의 법리를 따릅니다.

법원이 중개보수를 감액하려면 무엇을 밝혀야 하나요?

감액의 객관적이고 합리적인 근거를 구체적 사실로 밝혀야 합니다. 대법원 2026. 2. 12. 선고 2025다212052 판결은 원심이 중개하게 된 경위 외에는 감액 근거가 될 구체적 사실을 심리하지 않고 추상적 사정만 들어 약정 보수를 절반씩 깎은 것은 위법하다며 파기했습니다.

보수 청구를 제한하는 것은 계약자유 원칙에 대한 예외이기 때문입니다. 「여러 사정을 고려하면 과다하다」는 정도로는 부족하고, 중개사가 실제로 어떤 일을 얼마나 했는지, 의뢰인이 그 거래로 무엇을 얻었는지를 증거로 확인해야 합니다. 이 사건은 다시 심리하도록 돌려보내졌으므로 최종 보수액은 환송 후 판결에서 정해집니다.

법정 상한을 넘는 중개보수 약정은 어떻게 되나요?

개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떤 명목으로도 법정 보수와 실비를 넘는 금품을 받아서는 안 됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「공인중개사법 시행규칙」은 주택 외의 중개대상물(토지·상가 등)의 중개보수를 원칙적으로 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의하도록 정합니다. 주택은 시·도 조례가 정한 요율 한도 안에서 정합니다.

신의칙에 따른 감액은 이 상한 안에서 맺은 약정도 예외적으로 줄이는 것입니다. 상한을 넘었는지와 과다한지 여부는 따로 따져야 합니다.

거래가 깨지면 중개보수를 주지 않아도 되나요?

중개사의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소·해제되었다면 보수를 주지 않아도 됩니다. 반대로 의뢰인 사정으로 계약이 해제된 경우에는 이 단서가 적용되지 않습니다. 지급 시기는 약정에 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날입니다.

중개보수 감액 다툼 대응 순서

• 약정서 확인 - 중개보수 약정서나 중개대상물 확인·설명서의 보수 기재를 확인합니다. 약정 금액이 다툼의 출발점입니다.
• 법정 상한 계산 - 거래금액과 중개대상물 종류로 법정 상한을 계산합니다. 상한 초과 여부는 감액과 별개로 판단합니다.
• 업무 내용 자료 수집 - 현장 안내, 소유자 접촉, 가격 협상, 계약서 작성 과정의 문자와 기록을 모읍니다. 감액 판단의 구체적 사실이 됩니다.
• 의뢰인 이익 정리 - 거래로 의뢰인이 얻은 사업상 이익이나 시세 차이를 정리합니다. 보수가 과다한지 비교하는 기준이 됩니다.
• 청구·항변 결정 - 중개사는 약정 보수 전부를, 의뢰인은 구체적 근거를 들어 감액을 주장합니다. 근거가 추상적이면 감액이 받아들여지지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개사가 매입용역까지 함께 맡았거나 여러 필지를 묶어 보수를 정했다면 용역계약서와 약정서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 중개보수 청구와 감액 다툼 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개보수 약정을 했으면 전부 줘야 하나요?
  원칙은 그렇습니다. 대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결은 중개사와 의뢰인의 관계를 민법상 위임으로 보고, 약정 보수가 부당하게 과다해 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반하는 특별한 사정이 있을 때만 적당한 범위로 제한할 수 있다고 보았습니다. 이런 사정은 감액을 주장하는 쪽이 내세워야 합니다.
• 어떤 사정이 있으면 감액이 인정되나요?
  위임 경위, 중개업무의 경과와 난이도, 들인 노력, 의뢰인이 얻는 구체적 이익을 종합해 판단합니다. 대법원 2026. 2. 12. 선고 2025다212052 판결은 이 요소들을 뒷받침할 구체적 근거사실을 심리하지 않고 추상적 사정만으로 감액한 원심을 파기했습니다. 짧은 시간에 서류 작성만 했다는 등 사실이 드러나야 합니다.
• 토지 중개보수의 법정 상한은 얼마인가요?
  주택이 아닌 토지는 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개사와 의뢰인이 협의해 정합니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제2호가 이를 정합니다. 중개의뢰인 쌍방에게서 각각 받을 수 있고, 중개사는 실제로 받으려는 상한요율을 요율표에 명시해야 합니다.
• 상한을 넘겨 보수를 받으면 어떻게 되나요?
  법정 보수와 실비를 넘는 금품을 받는 것은 금지행위입니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 사례·증여 그 밖의 어떤 명목으로도 초과 금품을 받지 못하게 합니다. 의뢰인은 초과 부분의 반환을 다툴 수 있고, 중개사에게는 행정처분과 형사처벌이 따를 수 있습니다.
• 계약이 해제되면 중개보수를 돌려받나요?
  중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제되었다면 보수를 주지 않아도 됩니다. 공인중개사법 제32조 제1항 단서가 근거입니다. 반면 매수인이 마음을 바꿔 계약금을 포기하는 등 당사자 사정으로 해제된 경우에는 이 단서가 적용되지 않아 보수 청구가 가능합니다.
• 중개보수는 언제 줘야 하나요?
  약정한 시기에 주고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날에 줍니다. 공인중개사법 시행령 제27조의2가 이를 정합니다. 계약금만 오가고 잔금 전이라면 약정이 없는 한 아직 지급 시기가 오지 않은 것입니다. 지연손해금도 이 날짜를 기준으로 계산합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 보증금 500만원 월세 오피스텔 중개보수 30만원, 맞는 금액인가요?
• 매도인 변심으로 매매를 합의해제했는데 중개보수를 줘야 하나요?
• 중개보수 상한을 넘겨 받았다고 처벌하는 건 공인중개사 차별 아닌가요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기