공인중개사

공인중개사가 상가 권리금 알선 대가까지 받았다면 중개보수 한도 위반인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

위반으로 보기 어렵습니다. 대법원은 상가 권리금의 대상인 시설·영업상 이점은 중개대상물이 아니어서 권리금 중개수수료에는 법정 한도가 적용되지 않는다고 보았습니다. 지금은 중개사에게 준 돈 가운데 임대차 중개보수 부분이 거래금액의 1천분의 9를 넘었는지 계산해 보십시오.

권리금까지 수수료를 받았다고 해서 곧바로 중개사를 형사 고소할 수 있는 것은 아닙니다. 먼저 임대차 부분 보수가 한도를 넘었는지 계산해 봐야 합니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2025년 4월 공인중개사의 소개로 상가 1층 카페를 인수했습니다. 건물주와는 보증금 5,000만원, 월세 250만원에 새 임대차계약을 맺었고, 전 임차인에게는 시설과 영업을 넘겨받는 대가로 권리금 1억원을 주었습니다. 공인중개사는 임대차 중개보수와 별도로 권리금 알선 대가 1,000만원을 더 받아 갔습니다. L씨는 이것이 법정 중개보수 한도를 넘긴 불법 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리금 알선 대가를 따로 받으면 중개보수 한도 위반인가요?

위반으로 보기 어렵습니다. 대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결은 영업시설·비품이나 거래처·신용·점포 위치에 따른 영업상 이점 같은 유·무형의 재산적 가치는 중개대상물이 아니므로, 권리금 수수를 알선한 것은 법이 규율하는 중개행위가 아니고 중개수수료 한도도 적용되지 않는다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」도 중개대상물을 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건(입목·공장재단·광업재단)으로 정해 같은 구조를 유지합니다. 원안은 권리금이 중개대상물에 관한 「권리」에 해당한다는 취지로 설명했지만, 대법원은 반대로 권리금 대상은 중개대상물이 아니라고 보았습니다. 중개업법 위반이 아니라는 결론은 같습니다.

상가 임대차 중개보수는 얼마까지 받을 수 있나요?

주택이 아닌 상가 임대차는 중개의뢰인 쌍방에게서 각각 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의해 받습니다. 보증금 외에 월세가 있으면 월세×100을 보증금에 더한 금액이 거래금액이고, 그 합계가 5천만원 미만이면 월세×70을 더합니다.

각색 사례의 거래금액은 5,000만원+250만원×100=3억원이므로, L씨가 낼 임대차 중개보수의 상한은 270만원입니다. 공인중개사가 이 한도를 넘겨 받으면 사례나 증여 등 어떤 명목이든 금지행위에 해당합니다.

수수료를 한꺼번에 받았다면 어떻게 따지나요?

임대차 중개와 권리금 알선 대가를 구분하지 않고 한꺼번에 받았다면, 그중 얼마가 법정 한도의 적용을 받는 중개보수인지 특정할 수 없어 한도 초과로 단정하기 어렵습니다. 2005도6054 판결도 같은 이유로 유죄 판단을 파기했습니다.

반대로 영수증이나 약정서에 임대차 중개보수를 따로 적었고 그 금액이 1천분의 9 기준을 넘는다면 초과 부분은 금지행위가 되고, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상입니다. 초과해 받은 부분은 민사로 반환을 청구할 수 있습니다.

권리금 중개수수료 확인 순서

• 지급 내역 구분 - 중개사에게 준 돈을 임대차 중개보수와 권리금 알선 대가로 나눕니다. 영수증·이체 메모·문자를 모읍니다.
• 거래금액 계산 - 보증금에 월세×100(5천만원 미만이면 ×70)을 더합니다. 중개보수 상한 계산의 출발점입니다.
• 상한 비교 - 거래금액의 1천분의 9와 실제 받은 임대차 중개보수를 비교합니다. 넘으면 초과 부분이 문제됩니다.
• 요율표 확인 - 중개사무소에 게시한 중개보수 요율표를 확인합니다. 게시한 상한요율을 넘겨 받을 수 없습니다.
• 반환 요구 또는 신고 - 초과가 확인되면 내용증명으로 반환을 요구하고, 필요하면 관할 관청에 신고합니다. 권리금 알선 대가는 약정 내용으로 따집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 권리금 계약서에 중개사가 당사자로 서명했거나 중개사가 거래 내용을 속여 권리금을 부풀린 경우라면 계약서와 대화 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금은 중개대상물이 아닌가요?
  아닙니다. 대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결은 영업시설·비품이나 거래처·신용·점포 위치에 따른 영업상 이점 같은 재산적 가치는 중개대상물이 아니라고 보았습니다. 그래서 권리금 알선에는 공인중개사법의 중개보수 한도가 적용되지 않습니다.
• 상가 임대차 중개보수 상한은 얼마인가요?
  주택이 아닌 상가는 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인 쌍방에게서 각각 받습니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제2호가 정한 기준입니다. 주거용 오피스텔 등 일부 예외는 별도 요율이 적용됩니다.
• 월세가 있으면 거래금액은 어떻게 계산하나요?
  월세×100을 보증금에 더합니다. 합산한 금액이 5천만원 미만이면 월세×70을 보증금에 더한 금액이 거래금액입니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제1호가 정한 계산 방법입니다.
• 중개사가 한도를 넘겨 받으면 처벌되나요?
  사례·증여 등 어떤 명목으로도 법정 보수를 초과해 받는 것은 금지행위입니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호에 해당하면 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
• 초과해 낸 중개보수를 돌려받을 수 있나요?
  법정 한도를 넘는 부분은 반환을 청구할 수 있습니다. 공인중개사법 제32조 제4항에 따라 주택 외 중개대상물의 보수는 국토교통부령으로 정하고, 이를 넘는 약정 부분은 효력을 다툴 수 있습니다. 초과 금액을 특정할 영수증이 필요합니다.
• 중개사가 게시한 요율표보다 더 받으면요?
  게시한 상한요율을 넘겨 받아서는 안 됩니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제7항은 주택 외 중개대상물에 대해 실제 받고자 하는 상한요율을 요율표에 명시하고 이를 초과하여 받지 못하게 합니다.

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