주택 임대차

회사 명의로 빌린 아파트가 팔렸는데 전 집주인에게 보증금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 회사 명의로 빌린 아파트가 팔렸더라도 전 집주인의 보증금 반환채무는 원칙적으로 남아 있어 전 집주인에게 청구할 수 있습니다. 법인 임차인에게는 새 집주인이 임대인 지위를 당연히 이어받는 주택임대차보호법 규정이 원칙적으로 적용되지 않고, 대법원은 2024년 판결에서 임차인의 묵시적 면책 승낙도 쉽게 인정해서는 안 된다고 보았습니다. 지금은 새 집주인 명의 등기부의 근저당 설정 여부부터 확인하십시오.

새 집주인을 「임대인」이라고 부르거나 새 집주인에게 보증금 반환 내용증명을 보냈다는 사정만으로 전 집주인에 대한 권리를 포기한 것은 아니므로 미리 단념할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C사는 2023년 직원 숙소로 쓰려고 회사 명의로 아파트를 보증금 3억 원에 빌리고 전세금 보장 보험에도 가입했습니다. 2025년 집주인은 아파트를 팔면서 매수인이 보증금을 떠안는 조건으로 매매대금에서 3억 원을 빼 주었고, 매매계약서에는 「임대인 지위를 승계한다」는 특약이 들어갔습니다. 매수인은 곧바로 아파트에 근저당을 설정했고, 계약이 끝났는데도 보증금이 돌아오지 않았습니다. 전 집주인은 집을 팔았으니 책임이 없다고 하고, 보험사도 같은 이유로 보험금 지급을 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

회사 명의로 빌린 아파트가 팔리면 전 집주인에게 보증금을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 법인 임차인에게는 집이 팔려도 새 집주인이 임대인 지위를 당연히 이어받는다는 주택임대차보호법 규정이 원칙적으로 적용되지 않으므로, 전 집주인의 보증금 반환채무는 그대로 남습니다. 법인은 대항요건인 주민등록을 할 수 없기 때문입니다.

개인 임차인이 주민등록과 인도를 마쳤다면 집이 팔린 뒤 새 집주인이 임대인 지위를 승계하고 전 집주인의 채무는 없어집니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서 법인이 이 보호를 받는 경우는 주택도시기금으로 전세임대주택을 지원하는 법인과 소속 직원 주거용으로 집을 빌린 중소기업 법인으로서, 선정한 입주자나 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우뿐입니다.

매매계약서에 「임대인 지위 승계」 특약이 있으면 전 집주인은 책임을 벗나요?

그 특약만으로는 벗지 못합니다. 매수인이 보증금 반환채무를 떠안고 그 금액을 매매대금에서 빼기로 한 약정은 특별한 사정이 없으면 전 집주인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 봅니다. 채무인수의 성격이 분명하지 않을 때는 병존적 인수로 보므로, 전 집주인과 새 집주인이 함께 책임을 질 여지도 있습니다.

설령 면책적 채무인수 약정이었더라도 효력이 생기려면 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 합니다. 전 집주인이나 새 집주인은 상당한 기간을 정해 승낙 여부를 물을 수 있고, 임차인이 그 기간 안에 답을 보내지 않으면 거절한 것으로 봅니다.

새 집주인을 「임대인」이라고 부르면 승낙한 것이 되나요?

그것만으로는 승낙이 되지 않습니다. 승낙은 묵시적으로도 할 수 있지만, 전 집주인을 면책시키는 것은 임차인이 자기 채권을 처분하는 행위여서, 보증금 회수가 불투명한 상황이라면 임차인의 행동을 묵시적 승낙으로 쉽게 단정해서는 안 됩니다.

판결 사안에서 임차인 법인은 매매계약 직전 중개인에게 임대차계약서 사진을 보내 주었고, 매수인을 상대로 갱신거절과 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈으며, 직원이 매수인을 「임대인」이라고 부르기도 했습니다. 대법원은 매수인의 자력을 확인한 적이 없고, 매수인이 곧바로 채권최고액 2억 8,600만 원의 근저당을 설정했으며, 전 집주인에게도 같은 내용증명을 보낸 점 등을 들어 승낙으로 볼 수 없다고 했습니다. 5년 전 다른 매매 때 승낙한 적이 있다는 사정도 이번 승낙의 근거가 되지 않는다고 보았습니다.

전세금 보장 보험금은 받을 수 있나요?

전 집주인의 보증금 반환채무가 남아 있다면 보험금을 청구할 근거도 남습니다. 판결 사안의 원심은 전 집주인이 면책됐으니 보험사도 책임이 없다고 보았지만, 대법원은 면책적 채무인수에 대한 승낙을 인정한 판단이 잘못됐다며 사건을 돌려보냈습니다. 최종 보험금 지급 여부는 환송 뒤 다시 심리해 정해집니다.

보험계약상 임대인을 새 집주인으로 바꾸려면 보험사 승인이 필요하고, 승인이 보장되지도 않았다는 사정도 임차인이 면책을 승낙할 합리적 이유가 없다는 근거로 쓰였습니다. 보험 약관의 임대인 변경 조항과 통지 의무는 따로 확인해야 합니다.

법인 임차인 보증금 반환 대응 순서

• 등기부 확인 - 매매 사실을 알게 되면 새 집주인의 등기와 근저당 설정 여부를 바로 확인합니다. 회수 가능성이 낮아졌다는 자료가 됩니다.
• 서명 보류 - 임대인 변경 확인서나 새 임대차계약서에 바로 서명하지 않습니다. 서명은 면책 승낙으로 해석될 수 있습니다.
• 양쪽에 통지 - 보증금 반환 요구 내용증명을 전 집주인과 새 집주인 모두에게 보냅니다. 전 집주인에 대한 권리를 유지한다는 의사가 기록으로 남습니다.
• 보험사 통지 - 소유자 변경 사실을 보험사에 알리고 약관상 절차를 확인합니다. 보험금 청구 요건을 지키기 위해서입니다.
• 반환 청구 소송 - 계약이 끝났는데도 돌려받지 못하면 전 집주인, 새 집주인, 보험사를 상대로 청구를 검토합니다. 누구를 피고로 할지는 인수 약정의 성격으로 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중소기업 법인이 직원 숙소로 빌려 직원이 주민등록을 마쳤거나 새 집주인과 새 계약서를 이미 썼다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차보증금 반환 소송과 보증보험금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법인 임차인도 주택임대차보호법 보호를 받나요?
  원칙적으로 받지 못합니다. 법인은 대항요건인 주민등록을 할 수 없기 때문입니다. 다만 주택도시기금으로 전세임대주택을 지원하는 법인과 소속 직원 주거용으로 집을 빌린 중소기업 법인은 선정한 입주자나 직원이 인도와 주민등록을 마치면 대항력이 인정됩니다.
• 집이 팔리면 새 집주인이 보증금을 책임지나요?
  개인 임차인이 대항력을 갖췄다면 새 집주인이 임대인 지위를 승계합니다. 그러나 법인 임차인에게는 이 승계 규정이 원칙적으로 적용되지 않아, 면책적 채무인수 같은 특별한 사정이 없으면 전 집주인의 보증금 반환채무가 소멸하지 않습니다.
• 매수인이 보증금을 떠안기로 했으면 끝인가요?
  그렇지 않습니다. 매수인이 보증금 반환채무를 떠안고 그 금액을 매매대금에서 빼기로 한 약정은 특별한 사정이 없으면 이행인수로 봅니다. 이행인수는 매도인과 매수인 사이의 약속일 뿐이어서, 임차인은 여전히 전 집주인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.
• 면책적 채무인수는 언제 효력이 생기나요?
  채권자인 임차인이 승낙해야 효력이 생깁니다. 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생기고, 승낙이나 거절의 상대방은 채무자나 제3자입니다. 승낙 전까지 전 집주인은 책임을 벗지 못합니다.
• 승낙 여부를 묻는 연락에 답을 안 하면요?
  거절한 것으로 봅니다. 전 집주인이나 새 집주인은 상당한 기간을 정해 승낙 여부의 확답을 임차인에게 요구할 수 있고, 임차인이 그 기간 안에 확답을 발송하지 않으면 거절로 봅니다. 답을 하지 않았다고 승낙한 것이 되지는 않습니다.
• 새 집주인에게 내용증명을 보내면 승낙인가요?
  그것만으로는 승낙이 아닙니다. 판결 사안에서 임차인이 새 집주인에게 갱신거절과 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈지만, 전 집주인에게도 같은 내용을 보냈고 회수 가능성을 높이려는 조치였다는 이유로 대법원은 승낙으로 보지 않았습니다.
• 보증보험사가 전 집주인 면책을 이유로 거절하면요?
  면책 승낙이 없었다면 거절 사유가 사라집니다. 판결 사안에서 원심은 면책 승낙을 인정해 보험금 청구를 기각했지만, 대법원은 그 판단이 잘못됐다며 파기환송했습니다. 최종 지급 여부는 환송 뒤 다시 정해지므로 약관상 통지 의무도 함께 확인합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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