주택 임대차

회사 명의로 빌린 집이 팔렸는데 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

원칙적으로는 청구할 수 없고, 중소기업 법인이 직원 주거용으로 빌린 경우에만 청구할 수 있습니다. 법인은 스스로 주민등록을 할 수 없어 대항력이 없지만, 중소기업 법인은 선정한 직원이 입주·전입하면 대항력이 생겨 새 집주인이 임대인 지위를 승계합니다. 지금은 회사 규모와 직원 전입일부터 확인하십시오.

회사 명의 계약이라는 이유만으로 새 집주인에 대한 청구를 처음부터 포기할 필요는 없습니다. 회사 규모와 직원 전입 여부에 따라 결론이 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

직원 40명 규모의 P사는 2023년 11월 회사 명의로 빌라를 보증금 1억8천만원에 임차하고, 회사가 정한 직원이 입주해 전입신고를 했습니다. 2025년 5월 집주인이 빌라를 팔았고, 2025년 11월 계약이 끝나자 P사는 새 집주인에게 보증금을 청구했지만 새 집주인은 회사와는 계약한 적이 없다며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

회사 명의로 빌린 집이 팔리면 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있나요?

원칙적으로는 청구할 수 없습니다. 새 집주인이 임대인 지위를 승계하는 것은 임차인이 대항력을 갖춘 경우이고, 법인은 대항요건인 주민등록을 스스로 갖출 수 없기 때문입니다. 대법원은 법인에게 주택을 임대한 뒤 집을 판 경우 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계하지 않고 종전 임대인의 보증금 반환채무도 소멸하지 않는다고 판단했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차주택의 양수인이 임대인 지위를 승계한다고 정하지만, 이는 대항력 있는 임대차를 전제로 합니다. 따라서 회사가 대항력을 갖춘 예외에 해당하는지를 먼저 봐야 합니다.

회사도 새 집주인에게 청구할 수 있는 경우는 언제인가요?

중소기업 법인이 직원 주거용으로 빌린 경우입니다. 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하고, 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받아 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 이 대항력이 매도 전에 생겼다면 새 집주인이 임대인 지위를 승계하므로 새 집주인에게 청구합니다.

주택도시기금으로 저소득층 전세임대주택을 지원하는 법인(대통령령으로 정한 한국토지주택공사 등)이 임차하고 입주자가 입주·전입한 경우에도 같습니다. 이 두 경우 외의 법인은 이 법의 대항력을 갖추지 못합니다.

대항력 없는 회사라도 새 집주인에게 받을 방법은 없나요?

새 집주인이 보증금 채무를 인수하기로 약정했다면 받을 수 있습니다. 매매계약에서 매수인이 보증금 반환채무를 인수하기로 하고 회사가 이를 승낙하면 새 집주인이 채무자가 됩니다. 다만 승낙하면 종전 집주인이 책임에서 벗어날 수 있으므로, 새 집주인의 자력을 확인한 뒤 결정해야 합니다.

법인 임차 보증금 청구 대응 순서

• 중소기업 여부 확인 - 중소기업 확인서나 재무제표로 회사 규모를 확인합니다. 해당하면 새 집주인이 상대방이 될 수 있습니다.
• 직원 입주·전입일 확인 - 법인이 선정한 직원의 전입일이 매도일보다 앞서는지 봅니다. 뒤라면 승계가 인정되지 않습니다.
• 매매 약정 확인 - 매매계약서에 보증금 인수 약정이 있는지 종전 집주인에게 묻습니다. 있으면 승낙 여부를 결정합니다.
• 청구 상대방 확정 - 위 세 가지로 종전 집주인과 새 집주인 중 상대방을 정해 내용증명을 보냅니다. 두 사람 모두 불분명하면 함께 청구합니다.
• 보전처분·소송 - 상대방이 지급하지 않으면 재산 가압류와 보증금 반환 소송을 진행합니다. 판결 뒤 강제집행으로 회수합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주 직원이 매도 전후로 바뀌었거나 회사가 매도 뒤 새 집주인에게 차임을 보내 왔다면 대항력 유지와 채무 인수 승낙 여부를 계약서와 입금 내역으로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 기업 임대차 보증금 반환과 가압류 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법인은 왜 대항력이 없나요?
  주택임대차보호법의 대항요건은 주택 인도와 주민등록인데, 법인은 주민등록을 할 수 없기 때문입니다. 대법원 2003다2918 판결은 이를 이유로 법인 임차인의 집이 팔려도 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계하지 않는다고 보았습니다. 예외는 법이 따로 정한 법인뿐입니다.
• 중소기업이면 무엇을 갖춰야 하나요?
  소속 직원의 주거용으로 임차하고, 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받아 주민등록을 마쳐야 합니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 임원이나 외부인을 입주시키면 요건을 다툴 여지가 생깁니다.
• 입주 직원이 바뀌면 대항력이 끊기나요?
  새 직원이 입주·전입한 다음 날부터 다시 대항력이 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항 후문은 임대차가 끝나기 전에 직원이 변경되면 법인이 선정한 새 직원이 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 효력이 생긴다고 정합니다. 교체 사이 공백에 설정된 권리에는 대항하지 못할 수 있습니다.
• 중소기업 법인도 우선변제를 받나요?
  받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 제3조 제3항의 대항요건과 법인·임대인 사이 계약서상 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 계약서에 확정일자를 받아 두어야 경매 때 순위가 생깁니다.
• 새 집주인이 인수 약정을 했다면요?
  회사가 승낙하면 새 집주인에게 청구할 수 있습니다. 민법 제454조 제1항은 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수하면 채권자의 승낙으로 효력이 생긴다고 정합니다. 승낙하면 종전 집주인이 면책될 수 있으므로 새 집주인의 자력을 먼저 확인합니다.
• 상가처럼 법인도 사업자등록으로 보호받나요?
  주택에는 그런 규정이 없습니다. 상가건물 임대차보호법은 사업자등록을 대항요건으로 해 법인도 보호하지만, 주택임대차보호법은 주민등록을 요건으로 하고 법인은 제3조 제2항·제3항의 예외만 인정합니다. 주거용 숙소라면 주택 규정으로 판단합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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