주택 임대차

중소기업이 아닌 회사가 직원 숙소로 빌린 집이 팔리면 보증금은 누구에게 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

종전 집주인에게 받습니다. 중소기업이 아닌 법인은 주택임대차보호법상 대항력을 갖출 수 없어, 집이 팔려도 새 집주인이 보증금 반환의무를 당연히 넘겨받지 않습니다. 지금은 종전·새 집주인 사이에 보증금 채무를 넘기는 합의가 있었는지부터 확인하십시오.

직원들이 전입신고를 해 두었으니 회사도 보호받는다고 보고 새 집주인에게 보증금 반환을 요청하는 공문부터 보낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

중소기업이 아닌 O사는 2024년 3월 직원 숙소로 쓰려고 아파트를 보증금 5억원에 임차하고, 직원 두 명이 입주해 전입신고를 했습니다. 2025년 9월 집주인이 아파트를 제3자에게 팔았고, 매매 계약서에는 보증금 인수에 관한 약정이 따로 없었습니다. 2026년 3월 계약 만료를 앞두고 O사는 보증금을 누구에게 청구해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중소기업이 아닌 회사가 빌린 숙소가 팔리면 보증금은 누구에게 받나요?

종전 집주인에게 받습니다. 법인은 대항요건인 주민등록을 스스로 갖출 수 없으므로 집이 팔려도 새 집주인이 주택임대차보호법에 따라 임대인 지위를 당연히 승계하지 않습니다. 대법원은 종전 임대인의 보증금 반환채무를 면책시키는 특약 같은 특별한 사정이 없으면 그 채무가 소멸하지 않는다고 판단했습니다.

직원 명의로 전입신고를 해도 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없습니다. 대법원은 법인이 직원 명의로 주민등록을 하고 확정일자를 받았더라도 우선변제권을 주장할 수 없다고 보았습니다.

중소기업이면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하고, 법인이 선정한 직원이 입주와 주민등록을 마치면 대항력을 인정합니다. 이 경우에는 집이 팔리면 새 집주인이 임대인 지위를 승계하므로 새 집주인에게 보증금을 청구합니다.

이 조항은 원안 판결 이후인 2013년에 들어온 것입니다. 원안의 회사는 중소기업이 아니라고 전제했으므로 결론은 그대로이고, 중소기업이라면 현행 조항에 따라 판단합니다. 임대차가 끝나기 전에 입주 직원이 바뀌면 법인이 새로 선정한 직원이 입주하고 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 이어지므로, 직원 교체 때 전입 공백이 생기지 않게 관리해야 합니다.

대기업 숙소 보증금을 지키려면 어떤 방법이 있나요?

전세권 설정등기가 가장 확실합니다. 전세권은 등기된 물권이어서 법인 명의로도 설정할 수 있고, 집이 팔려도 새 소유자에게 효력이 미칩니다. 계약서에 매각 시 임대인의 보증금 반환을 담보하는 특약을 두거나, 보증금 반환보증에 가입하는 방법도 검토할 수 있습니다.

법인 숙소 매도 대응 순서

• 회사 규모 확인 - 회사가 중소기업기본법상 중소기업인지 확인합니다. 중소기업이면 새 집주인이 상대방입니다.
• 승계 합의 확인 - 종전·새 집주인 사이에 보증금 채무를 넘기는 합의가 있었는지 묻습니다. 회사가 승낙해야 면책적 인수가 됩니다.
• 종전 집주인에게 통지 - 보증금 반환의무가 남아 있다는 내용증명을 보냅니다. 소멸시효와 다툼에 대비한 기록이 됩니다.
• 계약 종료 시 반환 청구 - 계약이 끝나면 종전 집주인에게 반환을 청구합니다. 새 집주인이 인도를 요구하면 계약관계를 정리합니다.
• 보전처분 검토 - 종전 집주인의 재산이 줄어들 우려가 있으면 가압류를 검토합니다. 매도대금이 빠져나가기 전이 좋습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 회사가 새 집주인과 새 계약서를 쓰거나 새 집주인에게 차임을 내 왔다면 채무 인수를 승낙한 것으로 볼 여지가 있어 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 기업 임대차 보증금 반환과 가압류 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 직원이 전입했는데도 회사는 보호받지 못하나요?
  중소기업이 아니면 보호받지 못합니다. 대법원 96다7236 판결은 법인이 직원 명의로 주민등록을 하고 확정일자를 받았더라도 직원의 주민등록을 법인의 주민등록으로 볼 수 없어 우선변제권을 주장할 수 없다고 보았습니다. 대항력도 같은 이유로 인정되지 않습니다.
• 새 집주인에게는 전혀 청구할 수 없나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2003다2918 판결은 법인 임차인의 집이 팔려도 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계하지 않는다고 보았습니다. 다만 종전·새 집주인 사이에 보증금 채무 인수 약정이 있고 회사가 승낙했다면 새 집주인에게 청구할 수 있습니다.
• 중소기업 여부는 어떻게 판단하나요?
  주택임대차보호법 제3조 제3항은 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업을 기준으로 합니다. 매출액과 자산총액, 독립성 기준으로 정해지므로 중소기업 확인서로 확인하는 편이 간단합니다. 해당하면 직원이 입주·전입한 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 새 집주인과 계약서를 새로 쓰면 어떻게 되나요?
  보증금 채무 인수를 승낙한 것으로 볼 여지가 생깁니다. 민법 제454조 제1항은 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우 채권자의 승낙으로 효력이 생긴다고 정합니다. 승낙하면 종전 집주인의 책임이 없어질 수 있으니 서명 전에 검토해야 합니다.
• 전세권을 설정하면 안전한가요?
  안전해집니다. 전세권은 등기된 물권이어서 법인 명의로 설정할 수 있고 새 소유자에게도 효력이 미칩니다. 민법 제303조 제1항은 전세권자가 목적물을 사용·수익하고 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자보다 우선변제를 받을 권리가 있다고 정합니다.
• 종전 집주인이 돈이 없다고 하면요?
  매도대금이 빠져나가기 전에 가압류를 검토합니다. 보증금 반환채권은 계약 종료 전이라도 장래 채권으로 보전할 수 있는 경우가 있습니다. 가압류 뒤 계약이 끝나면 보증금 반환 소송을 내고 판결로 강제집행합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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