주택 임대차

집주인이 바뀐 뒤 새 주인에게 월세를 냈으면 전 집주인에게 보증금을 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

대항력이 없는 임대차라면 새 집주인에게 월세를 냈다는 것만으로 전 집주인의 보증금 반환의무가 없어지지 않습니다. 매수인의 보증금 인수는 원칙적으로 이행인수이고, 전 집주인이 책임을 면하려면 임차인의 승낙이 있어야 하며 회수가 의문인 상황에서는 묵시적 승낙을 쉽게 인정하지 않습니다. 지금은 전입신고 여부와 집이 팔린 사실을 안 날짜부터 확인해 두십시오.

새 집주인에게 월세를 보냈다고 해서 전 집주인에 대한 보증금 반환청구권을 포기한 것으로 곧바로 보지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 5. 전 집주인 B씨와 보증금 1억원, 월세 50만원으로 빌라 임대차계약을 맺고 들어가 살았는데, 회사 사정으로 전입신고는 미뤄 둔 상태였습니다. 2025. 4. B씨는 집을 C씨에게 팔면서 C씨가 A씨의 보증금 반환채무를 떠안고 그 금액을 매매대금에서 빼기로 했습니다. A씨는 집주인이 바뀌었다는 문자를 받고 별말 없이 다섯 달 동안 C씨에게 월세를 보냈습니다. 그러다 C씨가 다른 채무로 재산에 가압류를 당했다는 소식을 듣고, 2025. 10. B씨에게 보증금은 B씨가 돌려 달라고 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집을 산 사람이 보증금을 떠안기로 하면 전 집주인은 책임을 면하나요?

면하지 않는 것이 원칙입니다. 매수인이 임대차보증금 반환채무를 인수하고 그 금액을 매매대금에서 빼기로 한 약정은 특별한 사정이 없으면 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 봅니다. 이행인수는 매수인이 매도인에게 그 채무를 대신 갚아 주겠다고 약속한 것일 뿐이므로 임차인에 대한 전 집주인의 의무는 그대로 남습니다.

면책적 채무인수로 보려면 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」은 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다고 정합니다. 승낙이나 거절은 전 집주인에게 해도 되고 새 집주인에게 해도 됩니다.

전 집주인이나 새 집주인은 임차인에게 상당한 기간을 정해 승낙 여부를 확답해 달라고 최고를 할 수 있습니다. 임차인이 그 기간 안에 확답을 보내지 않으면 승낙을 거절한 것으로 봅니다. 답을 하지 않았다고 해서 승낙한 것이 되지는 않습니다.

새 집주인에게 월세를 냈으면 묵시적으로 승낙한 것인가요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 임차인의 승낙은 말이나 문서가 아니라 행동으로도 할 수 있지만, 임차인이 전 집주인을 면책시키는 것은 자기 보증금 채권을 처분하는 행위입니다. 그래서 새 집주인이 보증금을 돌려줄 수 있을지 의문이 있는 상황이라면 이의 없이 월세를 낸 사정만으로 묵시적 승낙이라고 쉽게 보지 않습니다.

거꾸로 한 번 승낙을 거절한 뒤에는 나중에 다시 승낙해도 면책적 채무인수의 효력이 생기지 않습니다. 전 집주인에게 보증금 반환을 요구한 내용증명은 승낙 거절의 뜻을 보여 주는 자료가 됩니다.

전입신고를 마친 세입자라면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 주택을 넘겨받고 전입신고까지 마쳐 대항력을 갖춘 임차인이라면, 집을 산 사람은 법에 따라 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 보증금 반환채무도 새 집주인에게 넘어가며 전 집주인의 채무는 소멸합니다. 이때는 임차인의 승낙이 필요 없습니다.

다만 임차인이 승계를 원하지 않으면 집이 팔린 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 승계되는 임대차관계에서 벗어날 수 있고, 그 경우 전 집주인의 보증금 반환채무는 남습니다. 팔린 사실을 알고도 새 집주인을 임대인으로 전제하고 몇 달씩 지내면 이의를 제기한 것으로 보기 어렵다는 판결이 있으므로, 대항력 있는 임차인은 이의를 서둘러야 합니다.

대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

전 집주인 보증금 반환 청구 대응 순서

• 대항력 여부 확인 - 주민등록초본으로 전입일과 이사일을 확인합니다. 대항력이 있으면 주택임대차보호법상 당연승계 문제로, 없으면 채무인수 승낙 문제로 갈립니다.
• 매매 조건 확인 - 매매계약서의 보증금 인수·대금 공제 조항을 전 집주인이나 중개사무소에 요청해 확보합니다. 이행인수인지 면책적 채무인수인지를 가르는 자료가 됩니다.
• 새 집주인 자력 확인 - 새 집주인 명의 등기부의 근저당·가압류와 압류 내역을 뗍니다. 회수 가능성이 의문이었다는 사정은 묵시적 승낙을 부정하는 근거가 됩니다.
• 이의·거절 통지 - 전 집주인에게 보증금 반환 책임이 남아 있다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 대항력 있는 임차인은 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 보내야 합니다.
• 반환 청구와 보전 - 계약이 끝났는데도 돌려주지 않으면 전 집주인이나 새 집주인을 상대로 보증금 반환 소송과 가압류를 검토합니다. 누구를 상대로 할지는 앞의 네 단계 결과로 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 임차인 동의 문구가 따로 있거나 확정일자·임차권등기가 얽혀 있으면 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 가압류 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인이 보증금을 떠안는다는 약정은 어떤 의미인가요?
  특별한 사정이 없으면 이행인수입니다. 대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결은 매수인이 임대차보증금 반환채무를 인수하고 그 금액을 매매대금에서 공제하기로 한 약정을 매도인을 면책시키는 약정이 아니라 매수인이 매도인에게 대신 갚기로 한 약속으로 보았습니다. 그래서 임차인의 승낙이 없으면 전 집주인의 반환의무가 남습니다.
• 승낙 여부를 묻는 연락에 답을 안 하면 어떻게 되나요?
  거절한 것으로 봅니다. 민법 제455조에 따라 전 집주인이나 새 집주인은 상당한 기간을 정해 임차인에게 승낙 여부를 확답해 달라고 최고를 할 수 있고, 임차인이 그 기간 안에 확답을 발송하지 않으면 승낙을 거절한 것으로 봅니다. 침묵이 승낙으로 바뀌지는 않습니다.
• 월세를 새 집주인 계좌로 보낸 것도 승낙인가요?
  그것만으로 승낙이라고 단정하지 않습니다. 승낙은 묵시적으로도 할 수 있지만, 전 집주인을 면책시키는 것은 임차인이 자기 채권을 처분하는 행위이므로 새 집주인의 반환 능력이 의문인 상황이라면 월세 납부 같은 행동을 묵시적 승낙으로 쉽게 보지 않습니다. 월세를 낼 당시 새 집주인의 재산 상태를 알았는지가 함께 검토됩니다.
• 한 번 거절했다가 나중에 승낙하면 효력이 생기나요?
  생기지 않습니다. 대법원 1998. 11. 24. 선고 98다33765 판결은 채권자의 승낙으로 채무인수의 효력이 생기는 경우 채권자가 승낙을 거절하면 그 뒤에 다시 승낙해도 채무인수의 효력이 생기지 않는다고 보았습니다. 전 집주인에게 보증금 반환을 요구한 기록은 거절의 뜻을 보여 주는 자료가 됩니다.
• 전입신고를 했으면 전 집주인에게는 청구할 수 없나요?
  원칙적으로 새 집주인에게 청구합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 대항력 있는 임대차의 주택을 산 사람은 임대인 지위를 승계한 것으로 보고, 보증금 반환채무도 함께 넘어가 전 집주인의 채무는 소멸합니다. 다만 집이 팔린 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 전 집주인의 채무가 남습니다.
• 이의는 언제까지 해야 하나요?
  법에 정해진 날짜는 없고 집이 팔린 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 해야 합니다. 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결은 양도 사실을 알고도 새 집주인이 임대인임을 전제로 행동한 임차인은 이의를 제기했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 문자나 내용증명으로 날짜가 남게 바로 보내는 편이 안전합니다.
• 이의하면 임대차계약도 끝낼 수 있나요?
  끝낼 수 있습니다. 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정은 임대인 지위가 새 소유자에게 넘어가더라도 임차인이 원하지 않으면 승계를 강요할 수 없으므로, 임차인이 곧 이의를 제기해 승계되는 임대차관계의 구속을 면하고 전 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보았습니다. 이때 보증금 반환 상대방은 전 집주인이 됩니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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