등기는 반드시 제 이름으로 10년이어야 하나요?

아니요, 앞 사람의 등기까지 합쳐 그 기간 동안 소유자로 등기되어 있으면 됩니다. 대법원 1989. 12. 26. 선고 87다카2176 전원합의체 판결이 이렇게 판단했고, 등기의 승계를 부정한 종전 판례들은 이 판결로 폐기되었습니다.

앞 사람 점유를 합치면 불리한 점이 있나요?

네, 앞 사람의 점유를 합쳐 주장하면 그 점유의 하자도 함께 물려받습니다. 앞 사람이 점유를 시작할 때 악의였거나 과실이 있었다면 합산한 점유는 선의·무과실 요건을 채우지 못합니다. 이때는 합산 여부를 신중히 정해야 합니다.

제 점유만 주장할 수도 있나요?

네, 점유 승계인은 자기 점유만 주장하거나 앞 사람의 점유를 합쳐 주장하는 것 중 고를 수 있습니다. 다만 내 점유만으로는 10년이 안 되면 등기부취득시효가 완성되지 않으므로, 기간과 하자를 함께 따져 선택합니다.

선의는 제가 증명해야 하나요?

아니요, 점유자는 선의로 점유한 것으로 추정됩니다. 원인무효 사정을 알았다는 사실은 상대방이 증명해야 합니다. 반면 무과실은 시효를 주장하는 쪽이 증명해야 하므로 계약 당시 등기부 사본 등을 준비합니다.

시효가 완성되면 따로 등기해야 하나요?

아니요, 등기부취득시효는 이미 소유자로 등기되어 있는 것을 전제로 하므로 요건이 채워지면 그 등기로 소유권을 취득합니다. 점유취득시효처럼 소유자에게 이전등기를 청구할 필요가 없습니다.

합산해도 10년이 안 되면 어떻게 하나요?

등기부취득시효로는 지키기 어렵습니다. 이때는 매도인에게 권리의 하자를 이유로 계약 해제와 대금 반환, 손해배상을 구하는 담보책임을 검토합니다. 매도인이 선의였는지에 따라 배상 범위가 달라질 수 있습니다.

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등기·명의신탁

앞 사람 등기 7년과 제 등기 3년을 합쳐 등기부취득시효를 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 등기부취득시효의 10년 등기는 앞 사람의 등기 기간을 합쳐 계산할 수 있어 7년과 3년을 더해 주장할 수 있습니다. 대법원 전원합의체 판결이 등기의 승계를 부정하던 종전 판례를 폐기하고 이 결론을 세웠습니다. 지금은 앞 사람과 내 등기일, 점유 시작일을 한 줄로 정리해 10년이 넘는지 확인하십시오.

그 자리에서

앞 사람의 등기 접수일과 점유 시작일, 내 등기 접수일과 인도일을 한 줄로 이어 붙여 등기와 점유가 모두 10년을 넘는지 계산하십시오.

내 명의 등기가 10년이 안 됐다고 해서 등기부취득시효를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2016년 3월 C씨에게서 토지를 사서 소유권이전등기를 마치고 7년 가까이 창고 부지로 썼습니다. A씨는 2023년 2월 B씨에게서 이 토지를 2억 4천만원에 사서 등기를 넘겨받고 그때부터 주차장으로 쓰고 있습니다. 2026년 7월 C씨가 「B씨와의 매매는 대리권 없는 사람이 한 원인무효 계약」이라며 A씨 명의 등기의 말소를 청구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

앞 사람 등기 기간을 합쳐 등기부취득시효를 주장할 수 있나요?

네, 등기부취득시효의 10년 등기는 반드시 내 명의일 필요가 없고 앞 사람의 등기 기간까지 합쳐 10년이면 됩니다. 대법원은 1989년 전원합의체 판결로 등기의 승계를 부정하던 종전 판례들을 폐기하고 이 결론을 세웠습니다. 사례의 A씨는 B씨 등기 약 7년과 자기 등기 3년 남짓을 합쳐 10년을 채울 수 있습니다.

등기 기간 합산 예시

등기 기간 합산 예시
앞 사람 등기	7년
내 등기	3년
합계	10년

단순 예시 계산

등기부취득시효는 소유자로 등기된 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유할 것을 요구합니다. 등기와 점유 모두 10년이 필요합니다.

점유 기간도 앞 사람 것을 합칠 수 있나요?

네, 점유자의 승계인은 자기 점유만 주장하거나 앞 사람의 점유를 합쳐 주장할 수 있습니다. 대법원도 등기와 점유가 권리의 외관을 보여 주는 점에서 같다고 보아 점유 승계 규정을 등기에도 유추했습니다. 그래서 등기와 점유 모두 앞 사람 기간을 이어 붙여 계산합니다.

등기·점유 합산 흐름

앞 사람 매수
등기·점유 시작, 선의·무과실 판단
내 매수
등기·점유 승계
합산 10년
등기부취득시효 완성

다만 앞 사람의 점유를 합치면 그 점유의 하자도 함께 물려받습니다. B씨가 점유를 시작할 때 원인무효 사정을 알았거나 과실이 있었다면, 합산한 점유는 선의·무과실 요건을 채우지 못합니다.

선의·무과실은 누구를 기준으로 보나요?

앞 사람 점유를 합산한다면 합산한 점유의 시작, 즉 앞 사람이 점유를 시작한 때를 기준으로 선의·무과실을 봅니다. 선의는 법률상 추정되지만 무과실은 시효를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 앞 사람이 등기부상 소유명의인에게서 정상적으로 샀다면 과실이 없다고 볼 여지가 큽니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조 제2항과 제199조는 원안 이후 바뀌지 않았고, 1989년 전원합의체 판결도 그대로 유지되고 있습니다. 반대로 원안이 소개한 1985년 판결은 이미 폐기되어 인용하면 안 됩니다. 오래된 상담 글이나 서식에 종전 판례가 남아 있는 경우가 있어, 답변서에 판례를 적을 때는 전원합의체 판결 번호를 확인해야 합니다.

등기 승계 등기부취득시효 대응 순서

등기 연혁 정리 - 앞 사람과 내 등기 접수일을 등기부에서 뽑습니다. 합쳐서 10년이 되는지 봅니다.
점유 연혁 정리 - 앞 사람의 사용 기록과 내 인도일을 모읍니다. 등기와 점유가 모두 이어져야 합니다.
앞 사람 선의·무과실 확인 - 앞 사람이 산 경위와 계약서를 확보합니다. 하자를 물려받는지 판단합니다.
답변서 작성 - 말소 청구에 등기부취득시효 완성을 항변합니다. 폐기된 판례가 아니라 1989년 전원합의체 판결을 근거로 씁니다.
대안 준비 - 합산이 안 되면 매도인 담보책임을 검토합니다. 매매대금 반환과 손해배상이 그 내용입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중간에 등기가 끊기거나 점유를 잃은 기간이 있으면 등기부와 사용 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소 청구 방어와 취득시효 관련 소유권 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

등기부취득시효는 내 이름으로 10년 등기되어야 한다고 알고 있는 분이 많습니다. 대법원은 1989년 전원합의체 판결로 앞 사람 등기 기간을 합칠 수 있게 했고, 이 판례는 지금도 유지됩니다. 오래된 상담 글에 나오는 1985년 판결은 폐기된 판례입니다.

합산이 가능하다고 끝나는 것은 아닙니다. 앞 사람의 점유를 합치면 그 하자도 물려받으므로, 앞 사람이 언제 어떤 경위로 샀는지, 그때 등기부에 문제가 드러나 있었는지를 보여 주는 계약서와 등기부 사본을 확보해야 합니다. 각 등기 접수일과 인도일도 날짜별로 정리해 둡니다.

이 기록은 말소 청구 소송에서 10년 계산과 선의·무과실 항변을 떠받칩니다. 합산이 막히면 같은 자료가 매도인에 대한 담보책임 청구의 근거가 되므로, 앞 사람과의 연락도 끊지 않는 편이 좋습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

토지 등기부등본·앞 사람과 내 매매계약서·인도·사용 기록·말소 청구 소장을 준비해 주시면, 등기·점유 합산 10년 계산·앞 사람 점유의 하자 승계·매도인 담보책임을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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