상속재산분할

형제 한 명이 행방불명인데 세 형제 이름으로 상속등기를 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 행방불명된 형제의 주민등록이 말소되었어도 다른 형제가 그를 포함한 세 사람 명의로 법정상속분대로 상속등기를 신청할 수 있습니다. 상속등기는 등기권리자가 단독으로 신청하고, 공유자 한 사람이 할 수 있는 보존행위에 해당하기 때문입니다. 지금은 가족관계등록부에 막내가 올라 있는지와 말소된 주민등록표 초본을 발급받을 수 있는지부터 확인하십시오.

막내의 도장이나 동의를 받아야 상속등기를 할 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 법정상속분대로 하는 상속등기는 연락이 되는 형제만으로도 신청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨의 아버지는 2025년 6월 상가건물 한 채를 남기고 돌아가셨고, 상속인은 D씨와 둘째, 그리고 막내 세 형제입니다. 막내는 2016년 무렵부터 연락이 끊겼고 주민등록도 말소된 상태입니다. D씨와 둘째는 건물 임대 관리를 위해 상속등기를 서둘러야 했고, 막내 없이 등기를 할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

행방불명된 형제를 빼고 상속등기를 할 수 있나요?

아니요, 행방불명이라는 이유만으로 그 형제를 상속인에서 뺄 수는 없습니다. 가족관계등록부에 올라 있는 한 막내도 상속인이므로, 세 형제 모두를 상속인으로 적어 법정상속분(각 3분의 1)대로 등기해야 합니다. 상속을 원인으로 한 등기는 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있어서, 연락되는 형제 한 사람이 세 사람 명의로 신청해도 됩니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산등기법」에 따른 절차입니다.

공동상속인 한 사람이 다른 상속인까지 포함해 등기를 하는 것은 공유물을 지키는 보존행위로 봅니다. 보존행위는 공유자 각자가 할 수 있으므로 막내의 동의가 필요하지 않습니다. 등기소 실무는 말소된 주민등록표 등본을 첨부하고 말소 당시 최후 주소를 적도록 하고 있습니다.

형제 사이에 지분을 다르게 나누려면 어떻게 하나요?

법정상속분과 다르게 나누려면 상속인 전원의 협의가 필요하므로, 행방불명된 형제를 대신할 부재자 재산관리인을 먼저 선임해야 합니다. 법원은 이해관계인의 청구로 부재자의 재산관리에 필요한 처분을 명하고 재산관리인을 선임합니다.

재산관리인이 상속재산 분할협의나 부동산 매각처럼 보존행위를 넘는 일을 하려면 법원의 허가를 받아야 합니다. 법원은 막내에게 불리한 분할이면 허가하지 않으므로, 막내 몫을 법정상속분 이상으로 확보하는 안이 현실적입니다.

실종선고를 받으면 막내를 빼고 등기할 수 있나요?

실종선고를 받으면 막내는 실종기간(보통 5년)이 끝난 때에 사망한 것으로 봅니다. 그 시점이 아버지가 돌아가신 날보다 앞이면 막내는 상속인이 아니게 되어, 나머지 형제만 상속인으로 등기할 수 있습니다.

다만 막내에게 배우자나 자녀가 있으면, 그들이 막내 대신 상속인이 되는 대습상속이 일어납니다. 반대로 실종기간 만료가 아버지 사망 뒤라면 막내는 이미 상속을 받은 것이 되고, 그 몫은 막내의 상속인에게 넘어갑니다. 실종선고 청구 전에 막내의 가족관계와 연락이 끊긴 날짜부터 확인해야 합니다.

행방불명 상속인이 있을 때 상속등기 대응 순서

• 가족관계 확인 - 막내의 가족관계증명서로 배우자·자녀 유무를 확인합니다. 대습상속인이 있는지에 따라 상속인 범위가 달라집니다.
• 말소 주민등록표 발급 - 막내의 말소된 주민등록표 등본을 발급받아 최후 주소를 확인합니다. 상속등기 신청서에 그 주소를 적습니다.
• 법정상속분 등기 - 연락되는 형제가 세 사람 명의로 상속등기를 신청합니다. 취득세 신고·납부도 함께 해야 합니다.
• 부재자 재산관리인 선임 - 매각이나 협의분할이 필요하면 가정법원에 재산관리인 선임을 청구합니다. 관리인이 권한을 넘는 행위를 할 때는 법원 허가를 받습니다.
• 실종선고 검토 - 생사 불명이 5년 넘게 이어졌다면 실종선고 청구를 검토합니다. 실종기간 만료일과 아버지 사망일의 선후를 따져 상속인을 다시 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 근저당이나 임대차가 얽혀 있거나 막내에게 채권자가 있으면 등기부와 가족관계 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속재산 분할과 부재자 재산관리인 선임 등 상속 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속등기는 상속인 전원이 함께 신청해야 하나요?
  아니요, 상속을 원인으로 한 등기는 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있습니다. 공동상속인 중 한 사람이 다른 상속인 전원의 명의로 법정상속분대로 등기를 신청할 수 있고, 이는 공유물 보존행위로 봅니다. 다른 지분 비율로 등기하려면 전원의 협의가 필요합니다.
• 주민등록이 말소된 상속인의 주소는 어떻게 적나요?
  말소된 주민등록표 등본을 발급받아 거기에 적힌 최후 주소를 상속등기 신청서의 주소로 표시하는 것이 등기 실무입니다. 가족관계등록부에 올라 있으면 주민등록 말소와 관계없이 상속인이므로 신청서에서 빼면 안 됩니다.
• 행방불명된 형제 몫을 다른 형제가 가질 수 있나요?
  가질 수 없습니다. 행방불명이어도 상속인의 지위는 그대로이고, 그 몫은 등기부에 그 사람 명의로 남습니다. 협의분할로 몫을 바꾸려면 부재자 재산관리인이 선임되어 법원 허가를 받아야 하며, 법원은 부재자에게 불리한 분할을 쉽게 허가하지 않습니다.
• 실종선고는 몇 년이 지나야 받을 수 있나요?
  부재자의 생사가 5년간 분명하지 않으면 이해관계인이나 검사가 법원에 실종선고를 청구할 수 있습니다. 전쟁·선박 침몰·항공기 추락 같은 위난을 당한 경우에는 위난이 끝난 뒤 1년입니다. 실종선고를 받으면 그 기간이 끝난 때에 사망한 것으로 봅니다.
• 실종선고를 받으면 그 형제 몫은 어떻게 되나요?
  실종기간 만료가 아버지 사망 전이면 그 형제는 상속인이 되지 않고, 그 형제에게 배우자나 자녀가 있으면 그들이 대습상속인이 됩니다. 만료가 아버지 사망 뒤이면 그 형제가 먼저 상속을 받은 것이 되어, 그 몫은 그 형제의 상속인에게 넘어갑니다.
• 행방불명 형제가 있어도 건물을 팔 수 있나요?
  형제 명의 지분까지 포함해 팔려면 부재자 재산관리인을 선임하고, 관리인이 법원의 권한초과 허가를 받아야 합니다. 연락되는 형제는 자기 지분만 따로 팔 수 있지만, 지분만으로는 제값을 받기 어려운 경우가 많습니다.

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