상속재산분할

형제 6명이 상속한 집을 샀는데 한 명이 행방불명이면 등기는 어떻게 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

행방불명된 공동상속인의 지분은 바로 받을 수 없고, 나머지 상속인들의 지분만 먼저 이전등기를 받을 수 있습니다. 상속재산은 공동상속인의 공유여서 다른 공유자의 동의 없이 전체를 처분하지 못하기 때문입니다. 지금은 부재자 재산관리인 선임이나 실종선고 청구가 가능한지부터 확인하십시오.

행방불명된 형제가 돌아올 때까지 기다리기만 할 필요는 없습니다. 법원에 부재자 재산관리인 선임이나 실종선고를 청구하면 그 지분도 등기로 정리할 길이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 6. 단독주택을 2억 5,000만원에 사기로 매도인 B씨와 계약하고 대금을 모두 치른 뒤 그 집에 들어가 살고 있습니다. 그런데 이 집은 B씨의 부모가 남긴 것으로 B씨를 포함한 형제 6명이 공동상속한 집이었습니다. B씨는 형제 가운데 한 명이 2019년부터 연락이 끊겨 소유권이전등기를 해 줄 수 없다고 합니다. A씨는 이미 이사까지 했는데 등기를 받을 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동상속인 한 명이 행방불명이면 집 등기를 못 받나요?

그 한 명의 지분은 지금 바로 받을 수 없습니다. 상속인이 여럿이면 상속재산은 그들의 공유가 되고, 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물 전체를 처분하지 못합니다. 그래서 나머지 5명의 지분만 먼저 이전등기를 받을 수 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 매매로 인한 등기를 등기권리자인 매수인과 등기의무자인 매도인 측이 함께 신청하도록 정합니다. 행방불명된 형제는 등기신청에 참여할 수 없으므로, 그 지분은 아래의 절차를 거쳐야 이전할 수 있습니다.

매도인은 형제들 지분까지 넘겨줄 책임이 있나요?

있습니다. B씨가 자기 지분을 넘어 집 전체를 팔았다면 다른 형제들의 지분은 타인의 권리를 판 것이므로, B씨는 그 지분을 취득해 A씨에게 이전할 의무가 있습니다.

B씨가 행방불명된 형제의 지분을 끝내 넘겨주지 못하면 A씨는 그 지분 비율만큼 대금을 깎아 달라고 청구할 수 있습니다. 공동상속된 집이라는 사실을 모르고 샀다면 감액과 별도로 손해배상도 청구할 수 있고, 나머지 지분만으로는 사지 않았을 경우라면 계약 전부를 해제할 수 있습니다.

행방불명된 형제의 지분은 어떻게 정리하나요?

두 가지 길이 있습니다. 하나는 법원에 부재자 재산관리인 선임을 청구하는 것이고, 다른 하나는 생사가 5년간 분명하지 않을 때 실종선고를 청구하는 것입니다. 사례의 형제는 2019년부터 연락이 끊겨 5년이 지났으므로 두 가지 모두 검토할 수 있습니다.

법원이 선임한 재산관리인은 보존과 관리를 넘는 처분을 하려면 법원의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받으면 재산관리인이 행방불명된 형제를 대신해 그 지분의 이전등기에 협력할 수 있습니다.

실종선고가 내려지면 형제는 5년의 기간이 끝난 때에 사망한 것으로 보고, 그 지분은 그의 상속인들에게 넘어갑니다. 그 뒤에는 그 상속인들로부터 지분 이전등기를 받으면 됩니다. 실종선고는 법원이 부재자에게 생존 신고를 하라고 공고하는 절차를 거친 뒤에 내려지므로 시간이 걸립니다.

행방불명 공동상속인 지분 등기 대응 순서

• 등기부 확인 - 집의 상속등기 여부와 상속인별 지분을 확인합니다. 상속등기가 안 되어 있으면 상속등기부터 필요합니다.
• 나머지 지분 이전 - 연락되는 형제 5명의 지분을 먼저 이전받습니다. 협조하지 않는 형제에게는 이전등기 소송을 검토합니다.
• 재산관리인 선임 청구 - 가정법원에 부재자 재산관리인 선임을 청구합니다. 선임 뒤 처분 허가를 받아 지분 이전에 협력하게 합니다.
• 실종선고 검토 - 생사 불명 기간이 5년을 넘었으면 실종선고를 청구합니다. 선고 뒤 그 상속인들에게 지분 이전을 요구합니다.
• 대금감액 청구 - 끝내 지분을 받지 못하면 매도인에게 대금감액이나 손해배상을 청구합니다. 안 날부터 1년 안에 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 다른 형제들에게서 매도 권한을 위임받았거나 집에 근저당이 설정되어 있다면 위임장과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속 부동산의 소유권이전등기와 부재자 재산관리를 둘러싼 가사·상속 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 형제 한 명이 판 집, 계약은 유효한가요?
  계약 자체는 유효합니다. 다른 사람의 권리를 판 매매도 효력이 있고, 매도인은 그 권리를 취득해 매수인에게 이전할 의무를 집니다. 다만 다른 형제들이 동의하지 않으면 그들의 지분은 바로 넘어오지 않습니다.
• 매도인이 지분을 끝내 못 넘기면 계약을 해제할 수 있나요?
  나머지 지분만으로는 사지 않았을 경우라면 해제할 수 있습니다. 공동상속된 집이라는 사실을 모르고 산 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있습니다. 해제하지 않고 지분 비율만큼 대금감액을 청구할 수도 있습니다.
• 손해배상도 받을 수 있나요?
  공동상속 사실을 모르고 샀다면 청구할 수 있습니다. 선의의 매수인은 대금감액이나 계약해제와 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약 때 이미 알고 있었다면 손해배상은 청구할 수 없습니다.
• 대금감액 청구는 언제까지 해야 하나요?
  선의의 매수인은 사실을 안 날부터, 악의의 매수인은 계약한 날부터 1년 안에 해야 합니다. 이 기간이 지나면 대금감액, 해제, 손해배상을 청구할 수 없습니다. 지분을 받지 못할 것이 확실해진 시점을 기록해 두어야 합니다.
• 부재자 재산관리인은 누가 청구하나요?
  이해관계인이나 검사가 청구할 수 있습니다. 종래의 주소를 떠난 사람이 재산관리인을 정하지 않았으면 법원은 재산관리에 필요한 처분을 명합니다. 그 지분을 사기로 한 매수인도 이해관계를 소명해 청구를 검토할 수 있습니다.
• 실종선고는 몇 년이 지나야 하나요?
  보통은 생사가 5년간 분명하지 않아야 합니다. 전쟁, 선박 침몰, 항공기 추락 같은 위난을 당한 경우에는 위난이 끝난 뒤 1년이면 됩니다. 법원은 이해관계인이나 검사의 청구로 실종선고를 합니다.
• 실종선고를 받으면 지분은 누구에게 가나요?
  실종된 사람의 상속인에게 넘어갑니다. 실종선고를 받은 사람은 실종기간이 끝난 때에 사망한 것으로 보므로, 그의 지분은 배우자나 자녀 같은 상속인이 상속합니다. 매수인은 그 상속인들로부터 지분 이전등기를 받습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다

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