등기·명의신탁

토지대장에 제가 이전등록받은 소유자로 올라 있으면 제 이름으로 바로 보존등기를 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 토지대장이나 임야대장에 이전등록을 받은 사람은 자기 앞으로 바로 소유권보존등기를 신청할 수 없습니다. 부동산등기법 제65조 제1호는 대장에 최초의 소유자로 등록된 사람과 그 상속인 등 포괄승계인만 신청할 수 있게 정하고 있고, 대법원 2009다48633 판결도 같은 취지입니다. 지금은 대장에 최초 소유자로 누가 올라 있는지 확인하십시오.

대장에 내 이름이 있다고 해서 소유권을 잃을까 서두를 필요는 없습니다. 다만 등기를 하기까지 절차가 한 단계 더 필요합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 8. 시골의 미등기 임야를 B씨에게서 4,000만원에 사고 임야대장에 자기 이름으로 이전등록을 받았습니다. 그런데 2025. 10. 등기소에 소유권보존등기를 신청하자 대장상 최초 소유자가 B씨의 부친 C씨라는 이유로 신청이 받아들여지지 않았습니다. C씨는 이미 사망했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대장에 이전등록을 받으면 소유자가 되나요?

바로 소유자가 되지는 않습니다. 현행 민법은 법률행위에 의한 부동산 물권 변동에 등기를 요구하는 형식주의를 취하므로, 대장상 이전등록만으로는 소유권을 취득했다고 할 수 없습니다. 대장은 등기가 아니라 행정 목적의 공부이기 때문입니다. 대장상 명의 변경은 과세나 행정 관리의 편의를 위한 것이어서, 대장에 이름이 올랐다는 사정만으로 제3자에게 소유권을 주장할 수는 없습니다. 매도인이 같은 땅을 다른 사람에게 팔고 먼저 등기를 넘겨주면 매수인은 소유권을 취득하지 못할 위험도 있습니다.

그래서 대장상 이전등록을 받은 사람은 자기 앞으로 바로 보존등기를 할 수 없고, 대장상 최초 소유 명의인 앞으로 보존등기를 한 다음 자기 앞으로 이전등기를 해야 합니다. 원안이 인용한 구 부동산등기법 제130조 제1호는 현재 제65조 제1호로 옮겨졌습니다.

누가 보존등기를 신청할 수 있나요?

미등기 토지의 소유권보존등기는 대장에 최초의 소유자로 등록된 사람이나 그 상속인·포괄승계인, 확정판결로 자기 소유권을 증명하는 사람, 수용으로 소유권을 취득한 사람이 신청할 수 있습니다. 건물이라면 시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명하는 사람도 신청할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」 제65조가 이렇게 정합니다.

최초 소유자가 사망했다면 그 상속인이 상속을 증명해 보존등기를 신청할 수 있습니다. 상속인이 여러 명이면 전원 명의로 하거나 상속재산분할협의에 따라 합니다. 매수인이 상속인 가운데 일부와만 연락된다면, 연락되는 상속인에게는 협조를 받고 나머지 상속인에게는 이전등기 소송을 내는 식으로 나누어 진행할 수 있습니다.

최초 소유자가 협조하지 않으면 어떻게 하나요?

매수인은 매도인에 대한 이전등기청구권을 근거로 매도인을 대위해 보존등기를 신청할 수 있습니다. 채권자는 민법 제404조에 따라 채무자를 대위해 등기를 신청할 수 있기 때문입니다. 대위 보존등기가 되면 이어서 이전등기 소송이나 공동신청으로 내 앞으로 옮깁니다.

대장상 최초 소유자가 누구인지 알 수 없거나 등재가 잘못된 경우에는 국가를 상대로 소유권확인 판결을 받아 제65조 제2호에 따라 보존등기를 하는 방법을 검토합니다. 이 경우 매수 경위와 점유 사실을 뒷받침할 자료가 필요합니다.

대장 이전등록 토지 등기 대응 순서

• 대장 연혁 확인 - 토지대장·임야대장의 연혁으로 최초 소유자와 이전등록 경위를 확인합니다.
• 최초 소유자 추적 - 최초 소유자의 생존 여부와 상속인을 제적등본으로 확인합니다.
• 협조 요청 - 최초 소유자나 상속인에게 보존등기와 이전등기 협조를 요청합니다.
• 대위 보존등기 - 협조가 없으면 대위로 최초 소유자 명의 보존등기를 신청합니다.
• 이전등기 청구 - 이어서 이전등기 소송으로 내 앞으로 등기를 옮깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대장상 최초 소유자가 불분명하거나 여러 번 이전등록이 이어진 경우에는 대장 연혁과 매매 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 미등기 토지의 보존등기·소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대장에 이전등록되면 소유권을 얻나요?
  얻지 못합니다. 법률행위에 의한 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생기므로 대장상 이전등록만으로는 소유권을 취득하지 못합니다. 대장은 행정 목적의 공부일 뿐 등기를 대신하지 않습니다.
• 누가 보존등기를 신청할 수 있나요?
  대장에 최초의 소유자로 등록된 사람과 그 상속인·포괄승계인, 확정판결로 소유권을 증명하는 사람, 수용으로 소유권을 취득한 사람이 신청할 수 있습니다. 대장상 이전등록을 받은 사람은 여기에 해당하지 않습니다.
• 그럼 어떤 순서로 등기하나요?
  대장상 최초 소유 명의인 앞으로 먼저 보존등기를 하고, 그다음 내 앞으로 이전등기를 합니다. 최초 소유자가 협조하면 공동으로, 협조하지 않으면 대위 보존등기 뒤 이전등기 소송으로 진행합니다.
• 최초 소유자가 협조하지 않으면요?
  매수인은 이전등기청구권을 보전하기 위해 최초 소유자를 대위해 보존등기를 신청할 수 있습니다. 대위 신청을 하면 등기관이 대위자와 대위원인을 등기부에 기록합니다. 매매계약서가 대위원인 증명서류가 됩니다.
• 최초 소유자가 사망했다면요?
  최초 소유자의 상속인이 상속을 증명해 보존등기를 신청할 수 있습니다. 매수인은 상속인들을 상대로 이전등기를 청구하거나 상속인을 대위해 상속인 명의 보존등기를 신청할 수 있으므로, 제적등본으로 상속인을 먼저 확정합니다.
• 최초 소유자를 알 수 없으면요?
  대장상 최초 소유자가 누구인지 알 수 없거나 등재가 잘못된 경우에는 국가를 상대로 소유권확인 판결을 받아 보존등기를 하는 방법을 검토합니다. 확정판결로 자기 소유권을 증명하는 사람도 보존등기를 신청할 수 있기 때문입니다.

비슷한 상황

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