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아파트와 상가가 한 필지에 있으면 과반수 지분으로 상가 철거를 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 대지 지분 과반수만으로는 다른 공유자가 적법하게 지은 건물의 철거를 요구할 수 없고 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 민법 제264조는 공유물의 변경에 다른 공유자의 동의를 요구하고, 대법원은 적법한 건물을 철거하게 하는 것을 대지의 변경으로 보았습니다. 지금은 건물의 건축 경위와 대지 공유지분 취득 시점을 등기부로 확인해 두십시오.

그 자리에서

철거 소장이나 내용증명을 받았다면, 건물이 언제 어떤 허가로 지어졌는지와 대지 공유지분을 언제 취득했는지부터 등기부와 건축물대장으로 확인하십시오. 적법하게 지어진 건물인지가 결론을 가릅니다.

상대방이 대지 지분의 과반수를 가졌다는 이유만으로 철거 요구에 응할 필요는 없습니다. 과반수로 결정할 수 있는 것은 공유물의 관리이고, 건물 철거는 그 범위를 넘습니다.

이런 상담이 많습니다

한 필지의 땅 위에 아파트 두 동과 오래된 2층 상가 건물 두 동이 함께 서 있습니다. 상가는 아파트보다 먼저 적법하게 지어졌고, 상가 소유자들은 땅의 공유지분도 함께 가지고 있습니다. 2025년 재건축을 추진하던 아파트 구분소유자들은 땅 지분의 과반수를 가졌다며 상가 소유자들에게 건물을 철거하고 땅을 넘겨 달라는 소송을 냈습니다. 상가 소유자 A씨는 과반수 지분만으로 자기 건물을 헐라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지 지분 과반수만으로 다른 공유자의 건물을 철거하게 할 수 있나요?

할 수 없습니다. 대지 공유자 일부가 그 대지에 적법하게 지은 건물을 소유하고 있을 때 그 건물을 철거하게 하는 것은 특별한 사정이 없으면 공유물인 대지의 변경에 해당하고, 변경은 공유자 전원의 동의가 있어야 합니다. 대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다202317 판결은 이 이유로 아파트 구분소유자들의 철거 청구를 받아들이지 않았습니다.

공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하지만, 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」도 관리와 변경을 이렇게 나누고 있습니다.

공유물의 변경과 관리는 어떻게 구별하나요?

공유물에 물리적 변화를 가해 공유자들의 이용관계를 중대하게 바꾸는 것이 변경이고, 경제적 용도에 따라 쓰거나 가치를 높이는 정도는 관리입니다. 대법원은 외관이나 용도가 본질적으로 바뀌는지, 사용·수익 방법에 중대한 영향을 주는지, 비용이 얼마나 드는지, 목적이 정당한지, 소수 지분권자를 보호할 필요가 있는지를 종합해 공유자 전원의 의사 일치가 필요할 정도로 중대한지를 본다고 했습니다.

공유물의 보존·관리·변경 비교
구분결정 방법예
보존행위각 공유자 단독방해 제거 등
관리행위지분 과반수용도에 따른 이용
변경·처분공유자 전원 동의적법 건물 철거

출처 - 민법 제264조, 제265조

이 기준에서 적법한 건물을 헐게 하는 것은 대지의 이용관계를 근본부터 바꾸는 행위입니다. 그래서 과반수 지분권자라도 소수 지분권자의 건물 철거와 대지 인도를 관리행위로 요구할 수 없습니다.

아파트와 일반건물이 한 필지에 있으면 어떤 법이 적용되나요?

아파트 구분소유자와 일반건물 소유자 사이의 대지 이용관계에는 집합건물법이 아니라 공유물에 관한 민법의 일반 법리가 적용됩니다. 원심은 집합건물법상 관리단집회 결의가 필요하다는 이유를 들었는데, 대법원은 그 이유는 잘못이지만 청구를 기각한 결론은 옳다고 보았습니다.

구분소유자들끼리는 대지를 지분 비율과 관계없이 용도에 따라 쓸 수 있는 대지사용권을 가집니다. 그러나 대지에 구분소유자 아닌 다른 공유자가 있으면 그 사람과의 관계에서는 민법의 공유 법리에 따라 사용·수익·관리한다는 것이 대법원이 앞서 밝힌 법리이고, 이 판결도 그 법리를 따랐습니다. 대지사용권은 전유부분과 분리해 처분할 수 없다는 집합건물법 규정도 구분소유가 있음을 전제로 한 것입니다.

철거 대신 지료나 부당이득을 청구할 수는 없나요?

철거와는 별개로, 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있으므로 자기 지분 비율을 넘는 사용이 있으면 그 부분의 부당이득을 다툴 여지가 있습니다. 다만 일반건물 소유자도 대지 공유자여서 지분 비율 안의 사용은 정당한 권원이 됩니다. 실제 점유 면적과 지분 비율을 비교해 봐야 청구할 금액이 나옵니다.

재건축처럼 대지 전체를 바꾸는 사업을 하려면 일반건물 소유자의 동의를 받거나 매수 협의를 해야 합니다. 공유관계 자체를 끝내려면 공유물분할 같은 다른 절차를 검토합니다.

공유 대지 건물 철거 분쟁 대응 순서

  • 등기·대장 확인 - 토지 등기부의 공유지분과 건물의 건축물대장을 발급받습니다. 건물이 적법하게 지어졌는지와 지분 취득 경위가 드러납니다.
  • 법률관계 구분 - 상대방이 구분소유자인지 일반 공유자인지 나눕니다. 일반 공유자 사이에는 민법 공유 법리가 적용됩니다.
  • 청구 성격 검토 - 상대방의 요구가 관리인지 변경인지 따집니다. 건물 철거는 특별한 사정이 없으면 변경이어서 전원 동의가 필요합니다.
  • 점유 면적 측량 - 건물이 차지한 면적과 지분 비율을 비교합니다. 부당이득 청구나 방어의 범위가 여기서 정해집니다.
  • 협의·분할 검토 - 재건축 등 사업이 걸려 있으면 매수 협의나 공유물분할을 함께 봅니다. 소송 전에 조건을 정리해 두면 다툼이 줄어듭니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 무허가이거나 규약·약정으로 대지 사용을 따로 정했다면 등기와 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유 부동산의 철거·인도 소송과 공유물분할 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

아파트 쪽 구분소유자들은 땅 지분의 과반수만 있으면 대지 위 다른 건물을 정리할 수 있다고 생각하고, 일반건물 소유자는 소장을 받으면 버틸 수 없다고 걱정합니다. 실제로는 적법하게 지어진 건물의 철거는 관리가 아니라 변경이어서 과반수로 결정할 수 없습니다.

그래서 건물이 언제, 어떤 허가로 지어졌고 대지 지분을 언제 함께 취득했는지가 기록으로 남아 있어야 합니다. 사용승인일, 등기 접수일, 지분 이전 경위를 정리해 두면 적법한 건물이라는 점과 정당한 공유자라는 점을 바로 보여 줄 수 있습니다.

이 기록은 철거 소송의 방어뿐 아니라 재건축 매수 협의, 부당이득 청구, 공유물분할 소송에서 지분 가치와 점유 범위를 정하는 근거가 됩니다. 측량 결과와 함께 갖추어 두면 협상에서도 기준이 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 공유 부동산의 철거·인도와 공유물분할 분쟁을 수행해 왔으며, 등기와 건축물대장으로 건물의 적법성과 지분 관계를 먼저 확인한 뒤 관리·변경 여부를 따져 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분

이 상황에서 자주 묻는 것

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