공유·경계

공동 소유 건물 아래 땅을 공유자 한 명이 담보로 잡혔다가 경매되면 건물을 철거해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물공유자 한 명의 땅에만 저당권이 설정되었다가 경매로 땅 주인이 바뀌었다면 공유자 전원이 법정지상권을 얻어 철거 의무가 없습니다. 대법원 2010다67159 판결은 이때 건물공유자들이 땅 전부에 대해 민법 제366조의 법정지상권을 취득한다고 보았습니다. 지금은 저당권 설정 당시 건물이 이미 있었는지와 그때의 건물 공유자 명단을 등기부로 확인하십시오.

건물 지분이 일부뿐이라서 땅 주인에게 맞설 권리가 없다고 생각할 필요는 없습니다. 법정지상권은 건물공유자 모두를 위해 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 친척 B씨, C씨와 함께 3층 다가구 건물을 지분 3분의 1씩 공유하게 되었습니다. 건물 아래 땅은 B씨 혼자 소유였는데, B씨는 2022년 사업자금을 빌리며 땅에만 근저당을 설정했습니다. 2025. 7. 근저당 실행 경매로 D씨가 땅을 샀고, D씨는 2025. 12. 공유자 세 사람에게 건물을 철거하고 땅을 비우라는 소장을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물공유자 한 명의 땅만 저당 잡혔는데도 법정지상권이 생기나요?

생깁니다. 법정지상권은 저당권 설정 당시 같은 사람 소유이던 땅과 건물이 경매로 소유자가 달라진 때 건물 소유자를 위해 생기는 권리입니다. 건물공유자 중 한 명이 건물 부지를 단독으로 소유하면서 땅에만 저당권을 설정했다가 경매로 땅 주인이 바뀐 경우도 여기에 해당합니다.

대법원은 그 이유로 세 가지를 들었습니다. 땅 주인은 자기뿐 아니라 다른 건물공유자들을 위해서도 땅 이용을 인정하고 있었다고 볼 수 있고, 저당권자도 설정 당시 법정지상권의 부담을 예상할 수 있어 뜻밖의 손해가 아니며, 건물 철거로 인한 사회경제적 손실을 막을 공익상 필요도 있다는 것입니다. 그래서 건물공유자들은 땅 전부에 대해 법정지상권을 취득합니다.

저당권 설정 때 건물이 짓는 중이었다면요?

그 경우에도 법정지상권이 생길 수 있습니다. 같은 판결은 땅에 저당권을 설정할 당시 땅 주인이 건물을 짓고 있었고 건물의 규모와 종류를 겉으로 예상할 수 있을 정도로 공사가 진행되었으며, 경매 매수인이 대금을 다 낸 때까지 최소한 기둥과 지붕, 주벽을 갖춰 독립된 건물이 되었다면 법정지상권이 성립한다고 보았습니다. 설정 당시 빈 땅이었다면 결론이 달라지므로, 설정 무렵 현장 사진이나 착공신고 서류를 찾아 두어야 합니다.

법정지상권이 생기면 땅 주인에게 무엇을 해야 하나요?

지료를 내야 합니다. 지료는 당사자가 합의하고, 합의가 안 되면 당사자의 청구로 법원이 정합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 지상권자가 2년 이상 지료를 내지 않으면 땅 주인이 지상권 소멸을 청구할 수 있다고 정하므로, 지료가 정해지면 공유자들이 분담 방법을 미리 정해 두어야 합니다.

법정지상권의 존속기간은 기간을 정하지 않은 지상권으로 보아 건물 구조에 따른 최단기간이 적용됩니다. 벽돌조나 철근콘크리트조처럼 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다.

건물공유자 법정지상권 대응 순서

• 설정 당시 확인 - 토지 저당권 설정일에 땅 주인이 건물 공유자 중 한 명이었는지 확인합니다. 등기부 두 장으로 증명합니다.
• 건물 존재 확인 - 설정 당시 건물이 있었거나 짓는 중이었는지 사진과 건축허가 서류로 확인합니다. 빈 땅이었다면 결론이 달라집니다.
• 철거 소송 항변 - 새 땅 주인의 철거 소송에 법정지상권 항변을 합니다. 공유자 전원이 함께 주장하는 편이 안전합니다.
• 지료 협의 - 땅 주인과 지료를 협의하고 안 되면 법원 결정을 받습니다. 공유자 사이 분담 비율도 정합니다.
• 등기 검토 - 건물을 팔 계획이 있으면 지상권설정등기를 청구합니다. 권리 이전이 쉬워집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅이 공유였거나 건물공유자 중 누구도 땅을 소유하지 않았다면 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권을 둘러싼 건물철거·토지인도 소송과 지료 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅이 공유자 한 명 것이었는데 모두 보호받나요?
  보호받습니다. 건물공유자 중 한 명이 단독 소유한 땅에만 저당권을 설정했다가 경매로 땅 주인이 바뀐 경우 건물공유자들은 땅 전부에 대해 법정지상권을 취득합니다. 지분이 작은 공유자도 마찬가지입니다.
• 법정지상권은 언제 생기나요?
  저당권 설정 당시 같은 사람 소유이던 땅과 건물이 저당물 경매로 소유자가 달라진 때 생깁니다. 땅 주인은 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보고, 지료는 당사자의 청구로 법원이 정합니다.
• 설정 때 건물을 짓는 중이었다면요?
  규모와 종류를 겉으로 예상할 수 있을 정도로 공사가 진행되었고, 매각대금 완납 때까지 기둥과 지붕, 주벽을 갖춘 독립 건물이 되었다면 법정지상권이 생깁니다. 설정 당시 빈 땅이었다면 생기지 않습니다.
• 지료를 안 내면 어떻게 되나요?
  지상권자가 2년 이상 지료를 내지 않으면 땅 주인은 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 공유자 중 일부가 내지 않아 연체가 쌓이는 일이 없도록 분담 방법을 미리 정해 두어야 합니다.
• 법정지상권은 얼마 동안 유지되나요?
  기간을 정하지 않은 지상권으로 보아 최단존속기간이 적용됩니다. 벽돌조나 철근콘크리트조처럼 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다. 건물 구조는 건축물대장으로 확인하고 기간 만료 무렵 갱신청구를 검토합니다.
• 건물을 팔면 지상권도 넘어가나요?
  건물을 팔면 지상권도 함께 넘기는 것이 보통이지만, 등기하지 않은 법정지상권을 넘기려면 먼저 자기 명의로 지상권 등기를 해야 합니다. 매도 계획이 있으면 지상권설정등기 청구를 먼저 검토합니다.

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