공유·경계

내 땅 위 미등기 건물을 산 사람에게도 땅 사용료를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 미등기 건물을 사서 대금을 다 내고 넘겨받아 쓰고 있다면 등기가 없어도 땅 사용에 따른 부당이득을 돌려줄 의무가 있습니다. 대법원 2018다243133 판결로 처음 지은 사람과 산 사람의 책임 관계, 청구 방법과 증거를 정리했습니다.

네, 미등기 건물을 사서 대금을 다 내고 넘겨받아 쓰는 사람도 땅 사용에 따른 부당이득을 돌려줄 의무가 있습니다. 대법원은 등기를 마치지 않았다는 이유만으로 이 책임을 벗을 수 없다고 보았습니다. 건물을 처음 지은 사람이 누구인지 끝까지 찾아낸 뒤에야 소송을 낼 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 아버지에게서 시장 안 땅 지분을 상속받았습니다. 2025. 11. 측량을 해 보니 옆 점포가 A씨 땅 18㎡를 넘어와 있었습니다. 그 점포는 1970년대에 상인회가 지었고 지금까지 등기가 없는데, B씨가 2010년에 사서 대금을 다 내고 장사를 하고 있습니다. B씨는 자기는 등기상 주인이 아니니 땅 사용료를 낼 사람이 아니라고 합니다. A씨는 2026. 8. 상담에서 B씨에게 바로 청구할 수 있는지, 상인회에도 청구해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 소유자는 왜 땅 사용 대가를 내야 하나요?

건물은 땅 없이 존재할 수 없으므로, 건물 소유자는 건물을 소유하는 것만으로 그 부지를 점유하는 것으로 봅니다. 직접 그 안에서 장사하거나 살지 않고 남에게 세를 주었더라도 마찬가지입니다. 땅 주인 입장에서는 실제로 누가 그 안에 있는지보다 건물을 누가 소유하거나 처분할 수 있는지를 먼저 보아야 합니다.

남의 땅 위에 권원 없이 건물을 소유하면, 특별한 사정이 없는 한 땅의 차임에 상당하는 이익을 얻고 땅 주인에게 같은 금액의 손해를 주는 것으로 봅니다. 그래서 땅 주인은 차임 상당액을 부당이득으로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

미등기 건물이라면 법률상 소유자는 건물을 처음 지은 원시취득자입니다. 대법원은 원시취득자가 건물을 팔아 산 사람이 따로 있더라도 원시취득자의 부당이득 반환의무는 그대로 남는다고 했습니다. 건물을 넘겼다는 사정만으로 처음 지은 사람이 책임에서 빠지지는 않습니다.

사용료와 별도로 건물 철거를 구할 수 있는지는 「내 땅 위 미등기 건물을 산 사람에게 철거를 청구할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 미등기 건물을 산 사람의 책임을 어떻게 판단했나요?

대법원은 미등기 건물을 사서 사실상 처분권을 가진 사람도 부지를 함께 점유한다고 보아 부당이득 반환의무를 인정했습니다. 사안에서 시장 상인회는 국유지를 불하받지 못해 상가 전체를 등기하지 못했습니다. 상인회가 지은 점포는 공사대금 대신 넘겨진 뒤 순차로 팔려, 피고가 1998년에 대금을 다 내고 넘겨받았습니다. 2004년 측량에서 그 점포가 원고 쪽 땅 일부를 침범한 사실이 드러났습니다.

원심은 피고가 등기를 마치지 못해 법률상 소유자가 아니라는 이유로 청구를 기각했습니다. 대법원은 “미등기건물에 관한 사실상의 처분권자도 건물 부지의 점유·사용에 따른 부당이득반환의무를 부담한다”고 하여 원심을 파기했습니다. 피고가 매매대금을 모두 내고 점포를 넘겨받아 배타적으로 쓰고 있다는 점을 근거로 삼았습니다. 피고는 부지 불하가 이루어지면 등기를 넘겨받기로 하고 점포를 산 사람이었습니다.

이 판결로 땅 주인은 등기부에 건물 주인이 없다는 이유로 막히지 않게 되었습니다. 실제로 건물을 사서 쓰는 사람을 상대로 바로 청구할 길이 분명해진 것입니다. 다만 대법원은 사건을 원심으로 돌려보냈을 뿐 구체적인 금액까지 정하지는 않았습니다.

처음 지은 사람과 산 사람 중 누구에게 청구하나요?

둘 다에게 청구할 수 있고, 두 사람의 의무는 부진정연대채무 관계입니다. 같은 경제적 목적을 가진 채무라서 어느 한 사람에게 전액을 청구할 수 있고, 한 사람이 갚으면 그만큼 다른 사람의 의무도 줄어듭니다.

실무에서는 현재 점포를 쓰는 사실상 처분권자를 상대로 하는 편이 집행에 유리한 경우가 많습니다. 원시취득자가 해산했거나 행방을 알기 어려운 단체라면 더욱 그렇습니다. 반대로 사실상 처분권자의 재산이 부족하면 원시취득자를 함께 피고로 삼아 회수 가능성을 높입니다.

금액은 침범 면적에 대한 땅만의 차임 상당액을 기준으로 정합니다. 침범 면적이 작아도 기간이 길면 합계가 커지므로, 기간별로 나누어 계산해 두는 편이 좋습니다.

다만 사실상 처분권자라는 점은 땅 주인이 증명해야 합니다. 매매계약서, 대금 지급 내역, 점포를 넘겨받아 쓰고 있다는 사업자등록이나 임대 내역이 핵심 자료입니다.

미등기 건물 땅 사용료 청구 대응 순서

• 측량 - 지적측량으로 건물이 내 땅을 침범한 면적과 위치를 확정하고 성과도를 받아 둡니다.
• 건물 이력 확인 - 건축물대장, 과세대장, 사업자등록으로 처음 지은 사람과 지금 쓰는 사람을 찾습니다.
• 처분권 자료 확보 - 매매계약서, 대금 지급, 인도 시점을 보여 주는 자료를 모읍니다.
• 내용증명 발송 - 침범 면적과 차임 상당액을 적어 반환을 요구하고 협의 여지를 봅니다.
• 소송과 감정 - 협의가 안 되면 두 사람을 함께 피고로 하여 소송을 내고 차임 감정을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상대가 대금을 다 내고 건물을 넘겨받아 배타적으로 쓰고 있는지와 침범 면적·기간에 따라 받을 수 있는 금액과 상대방이 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지 침범 건물의 부당이득 반환 청구와 철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 미등기 건물 세입자에게 땅 사용료를 청구할 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 건물 부지는 건물 소유자나 사실상 처분권자가 점유하는 것으로 보기 때문에, 단순히 세를 든 사람은 부지 점유자로 보지 않는 것이 일반적입니다.
• 미등기 건물을 샀는데 아직 잔금을 다 내지 않았다면요?
  이 판결은 대금을 모두 내고 넘겨받아 배타적으로 쓰는 사안입니다. 잔금이 남았거나 넘겨받지 않았다면 사실상 처분권자로 볼 수 있는지부터 따로 따져야 합니다.
• 처음 지은 사람과 산 사람에게 각각 전액을 받을 수 있나요?
  아니요, 두 사람의 의무는 부진정연대채무라 각자에게 전액을 청구할 수는 있지만 받는 것은 한 번입니다. 한 사람이 낸 만큼 다른 사람의 의무도 줄어듭니다.
• 땅 사용료는 어떻게 계산하나요?
  침범 면적에 대한 땅만의 차임 상당액을 기준으로 합니다. 소송에서는 감정인이 주변 임대 시세와 토지 이용 상황을 반영해 기간별 금액을 평가합니다.
• 앞으로 계속 쓰는 기간의 사용료도 미리 청구할 수 있나요?
  네, 건물을 철거하거나 땅을 넘겨줄 때까지의 장래 차임 상당액도 함께 청구하는 경우가 많습니다. 다만 미리 청구할 필요가 있다는 사정이 인정되어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 임대차 끝난 땅을 계속 쓰는데 장래 부당이득은 언제까지 청구하나요?
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