공유·경계

산 건물의 부지가 등기부 면적보다 훨씬 넓으면 초과 부분도 시효취득되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

초과 면적이 등기부상 면적보다 상당히 넓다면 그 부분은 원칙적으로 시효취득되지 않습니다. 대법원은 이런 경우 매매 당사자들이 초과 사실을 알았다고 보아 초과 부분은 점용권만 산 것, 즉 타주점유로 봅니다. 지금은 등기부상 대지 면적과 실제 점유 면적, 매매 당시 경계를 무엇으로 정했는지부터 확인하십시오.

초과 부분이 조금이라도 있으면 무조건 돌려줘야 하는 것은 아닙니다. 착오로 경계를 넘은 정도라면 자주점유로 인정될 수 있어 시효를 다퉈 볼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 오래된 단독주택을 2억 8천만원에 샀습니다. 등기부상 대지는 66㎡였지만 담장 안 마당과 건물 부지를 합치면 실제로 쓰는 면적은 90㎡ 가까이 됐습니다. 2025년 이웃이 측량을 해 보니 초과 부분 약 24㎡가 이웃 땅이었고, 이웃은 담장 철거를 요구했습니다. A씨는 앞 주인들이 1990년대부터 써 온 부분이니 시효취득을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경계를 착오한 경우와 면적이 크게 넘는 경우는 무엇이 다른가요?

착오라면 자주점유, 상당히 넘으면 타주점유로 봅니다. 땅과 건물을 사면서 경계를 정확히 확인하지 않아 인접 토지 일부를 산 땅에 속한다고 믿고 넘겨받았다면 특별한 사정이 없는 한 자주점유입니다. 반면 매매 대상 건물 부지의 면적이 등기부상 면적을 상당히 넘으면 계약 당사자들이 그 사실을 알았다고 보는 것이 상당하므로, 매도인이 초과 부분의 소유권을 얻어 넘겨주기로 약정하는 등 특별한 사정이 없으면 초과 부분은 점용권의 매매가 됩니다. 두 기준 모두 대법원 1999. 6. 25. 선고 99다5866, 5873 판결에 함께 정리돼 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조 제1항의 「소유의 의사」를 이 기준으로 판단하는 것입니다.

얼마나 넘어야 「상당히」 넘는 것인가요?

정해진 비율은 없습니다. 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다41335 판결에서는 등기부상 40㎡인 대지를 사면서 이웃 땅 40㎡를 더 쓴 경우(약 2배), 36㎡ 대지에서 23㎡를 더 쓴 경우, 43㎡ 대지에서 8㎡를 더 쓴 경우를 모두 상당히 넓다고 보아 타주점유로 판단했습니다. 대지가 작을수록 초과 몇 ㎡도 크게 평가될 수 있습니다. 세 사안 모두 무허가 주택과 그 부지를 사고판 사건이었고, 매도인이 초과 부분까지 넘겨주기로 약정했다는 특별한 사정은 인정되지 않았습니다.

외벽이 경계 구실을 했다면 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 건물 외벽이 이웃 땅을 조금 침범했더라도 그 외벽이 실제 경계 구실을 해서 매수인이 외벽을 기준으로 부지를 넘겨받았다면, 매수인이 등기부 면적을 넘는다는 사실을 알고 있었다고 보기 어렵다는 것이 판례입니다. 이 경우 자주점유로 인정될 여지가 있습니다.

초과 부지 점유 대응 순서

• 면적 비교 - 등기부상 대지 면적과 실제 점유 면적을 측량으로 비교합니다. 초과 비율이 판단의 출발점입니다.
• 경계 표시 확인 - 매수 당시 담장·외벽·옹벽이 어디에 있었는지 사진과 건축물대장으로 확인합니다. 외벽이 경계였다면 착오 주장이 가능합니다.
• 매매 약정 검토 - 매도인이 초과 부분 소유권을 넘겨주기로 한 약정이 있는지 계약서를 봅니다. 있으면 자주점유로 볼 특별한 사정이 됩니다.
• 점유 승계 확인 - 앞 주인들의 점유를 합칠지 정합니다. 합치면 앞 사람의 타주점유 하자도 넘겨받습니다.
• 소유자 협의 또는 응소 - 초과 부분의 매수 협의를 시도하고, 소송이 오면 위 자료로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 무허가 건물이거나 초과 부분이 국유지인 경우에는 국유재산 규정과 건축물 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 경계 침범과 점유취득시효를 둘러싼 건물 철거·소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 초과 부분이 등기부 면적보다 조금 넓으면요?
  착오로 경계를 넘은 정도라면 자주점유로 볼 수 있습니다. 대법원 1999. 6. 25. 선고 99다5866, 5873 판결은 매수인이 경계를 정확히 확인하지 않아 착오로 인접 토지 일부를 산 땅으로 믿고 넘겨받았다면 특별한 사정이 없는 한 자주점유라고 보았습니다.
• 얼마나 넘으면 타주점유가 되나요?
  정해진 비율은 없습니다. 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다41335 판결은 40㎡ 대지에서 40㎡, 36㎡ 대지에서 23㎡, 43㎡ 대지에서 8㎡를 더 쓴 경우를 모두 상당히 넓다고 보아 타주점유로 판단했습니다. 대지 규모와 경계 사정을 함께 봅니다.
• 매도인이 초과 부분도 넘겨준다고 했다면요?
  자주점유로 볼 특별한 사정이 됩니다. 대법원 96다41335 판결은 매도인이 초과 부분의 소유권을 취득해 이전해 주기로 약정하는 등 특별한 사정이 있으면 점용권 매매로 보지 않는다고 밝혔습니다. 그런 약정이 계약서나 문자로 남아 있어야 합니다.
• 외벽이 이웃 땅을 침범한 경우는요?
  외벽이 경계 구실을 했다면 알았다고 보기 어렵습니다. 대법원 99다5866, 5873 판결은 건물 외벽이 인접 토지를 침범했지만 현실의 경계 구실을 해 매수인이 외벽을 기준으로 부지를 넘겨받았다면, 등기부 면적 초과 사실을 알았다고 보기 어렵다고 보았습니다.
• 앞 주인들 점유 기간을 합치면 유리한가요?
  앞 점유의 성질에 따라 다릅니다. 민법 제199조 제2항은 앞 점유자의 점유를 아울러 주장하면 그 하자도 계승한다고 정합니다. 앞 주인들이 초과 부분을 점용권만 산 타주점유였다면 합산 주장이 오히려 불리할 수 있습니다.
• 타주점유로 판단되면 어떻게 되나요?
  초과 부분에 대해 인도·철거 청구를 받을 수 있습니다. 민법 제213조는 소유자가 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있다고 정하고, 점유할 권리가 없으면 거부할 수 없습니다. 초과 부분 매수 협의가 현실적인 해결책이 되는 경우가 많습니다.

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