공유·경계

오래된 집이 이웃 땅을 일부 침범했는데 그 부분을 시효취득할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 오래된 집이 이웃 땅 일부를 침범한 경우도 그 부분이 담장·벽체로 구분돼 20년 넘게 자주점유해 왔다면 토지 일부 점유취득시효로 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 판례는 경계를 착오로 알고 점유한 부분도 자주점유로 보되, 등기부 면적을 상당히 넘는 부분은 타주점유로 봅니다. 지금은 경계측량 성과도와 전 주인들의 매수 날짜부터 확인하십시오.

측량 결과가 나왔다고 곧바로 건물을 헐거나 땅값을 물어 줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 대지 198㎡와 1980년대에 지은 단층 주택을 사서 살고 있습니다. 2025년 이웃이 담장을 새로 하려고 경계측량을 했더니 A씨 집 뒤편 약 10㎡가 이웃 땅 위에 있었습니다. 이 집은 처음 지은 사람이 10년, 다음 주인이 15년, 그다음 주인이 10년을 살았고, 처음 지은 사람은 이미 세상을 떠나 집을 그렇게 지은 경위를 알 수 없습니다. 이웃 땅 주인은 그동안 바뀐 적이 없고, 이제 건물 일부를 헐라고 요구합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지 일부만 시효취득할 수 있나요?

할 수 있습니다. 1필지 토지의 일부도 점유취득시효의 대상이 됩니다. 다만 그 부분이 다른 부분과 구분되어 시효취득자의 점유에 속한다는 것을 알 수 있을 만한 객관적 징표가 계속 있어야 합니다. 건물 벽체나 담장이 오랫동안 그 자리에 있었다면 이런 징표로 인정되기 쉽습니다.

시효가 완성되면 점유자는 그 부분을 분할해 소유권이전등기를 청구합니다. 등기를 해야 소유권을 얻으므로, 측량도면으로 침범 부분을 특정해 소장에 붙입니다.

경계를 잘못 알고 쓴 것도 자주점유인가요?

그렇습니다. 토지를 사면서 경계를 정확히 확인하지 않고 착오로 이웃 땅 일부를 산 땅에 속한다고 믿고 점유했다면, 그 부분 점유도 소유의 의사에 기초한 자주점유로 봅니다. 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고, 이를 뒤집으려면 상대방이 타주점유라는 사정을 증명해야 합니다.

다만 침범 면적이 등기부상 면적을 상당히 넘는 경우는 다릅니다. 매수인은 보통 등기부와 지적공부로 면적을 확인하고 사므로, 크게 넘는 부분은 알고 샀다고 보아 그 부분은 단순한 점용권 매매로 보고 타주점유로 판단합니다. 198㎡ 대지에서 10㎡ 정도 침범이라면 상당한 초과로 보기는 어렵습니다.

전 주인들의 점유 기간을 합칠 수 있나요?

합칠 수 있습니다. 점유자의 승계인은 자기 점유만 주장하거나 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있습니다. 이 사례에서 매매로 집을 넘겨받은 두 전 주인과 A씨의 점유는 모두 자주점유이므로 합하면 20년을 넘습니다.

건축주의 점유는 빼는 편이 낫습니다. 전점유자의 점유를 아울러 주장하면 그 하자도 이어받는데, 건축 경위를 알 수 없는 건축주 단계를 넣으면 타주점유 다툼이 생길 수 있습니다. 전점유자가 타주점유였더라도 승계인이 자기 점유만 주장하면 현 점유자의 점유는 자주점유로 추정됩니다.

이웃 땅 주인이 그동안 바뀐 적이 없으므로 기산점은 20년이 지난 사실만 확정되면 어디에 두어도 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 점유취득시효 요건을 20년 점유로 정하고 있어 원안의 결론이 그대로 유지됩니다.

건물 철거 요구에는 어떻게 대응하나요?

시효 완성을 주장하면 철거 요구를 막을 수 있습니다. 시효가 완성된 점유자는 소유자에게 이전등기를 청구할 권리가 있으므로, 소유자는 그 점유자에게 건물 철거나 토지 인도를 청구하지 못합니다. 철거 소송이 들어오면 반소로 시효 완성을 원인으로 한 이전등기를 청구합니다.

토지 일부 점유취득시효 대응 순서

• 측량 결과 확보 - 경계측량 성과도로 침범 면적과 위치를 특정합니다. 소장에 붙일 도면이 됩니다.
• 점유 승계 연표 - 전 주인들의 매매 날짜를 건물 등기부와 매매계약서로 정리합니다. 20년 합산의 근거가 됩니다.
• 원용 단계 선택 - 경위가 불분명한 건축주 단계는 빼고 매수인들 점유만 합산합니다. 타주점유 다툼을 피할 수 있습니다.
• 분할·이전등기 청구 - 침범 부분을 분할해 이전등기를 청구하는 소송을 냅니다. 철거 소송이 오면 반소로 청구합니다.
• 처분금지가처분 - 이웃 땅이 팔릴 움직임이 있으면 침범 부분에 가처분을 합니다. 새 주인에게 대항하지 못하게 되는 것을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 침범 면적이 등기부 면적에 견주어 크거나 전 주인 중 이웃 땅을 빌려 쓴다고 약정한 사람이 있었다면 매매계약서와 측량 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경계 침범 토지의 점유취득시효와 건물 철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 침범 면적이 크면 시효취득이 안 되나요?
  어려워집니다. 매수인은 보통 등기부와 지적공부로 면적을 확인하고 사므로, 등기부 면적을 상당히 넘는 부분은 알고 샀다고 봅니다. 그 부분은 점용권만 산 것으로 보아 타주점유가 되어 시효취득을 인정받기 어렵습니다.
• 건축주가 왜 그렇게 지었는지 몰라도 되나요?
  됩니다. 건축주 단계를 빼고 그 뒤 매수인들의 점유만 합산하면 됩니다. 승계인이 자기 점유만 주장하거나 필요한 단계까지만 원용하면 그 앞선 점유의 하자는 이어받지 않습니다. 이 사례에서는 매수인 세 사람의 점유만으로도 20년이 넘습니다.
• 구분 징표는 어떤 것이 인정되나요?
  건물 벽체, 담장, 울타리처럼 그 부분이 점유자 쪽에 속한다는 것을 밖에서 알아볼 수 있는 것입니다. 그 징표가 시효기간 내내 계속 있었어야 하므로 오래된 항공사진이나 건축물대장 도면이 도움이 됩니다.
• 이웃 땅 주인이 바뀌지 않았으면 무엇이 좋나요?
  기산점을 자유롭게 잡을 수 있습니다. 점유 기간 내내 소유자가 같았다면 20년이 지난 사실만 확정되면 되므로, 전 주인 점유 개시 이후 어느 시점이든 기산점으로 삼을 수 있습니다. 소유자가 바뀌었다면 실제 점유 개시일로 계산합니다.
• 철거 소송을 당하면 어떻게 하나요?
  답변서에서 시효 완성을 주장하고 반소로 이전등기를 청구합니다. 시효가 완성된 점유자에게 소유자는 건물 철거나 토지 인도를 청구하지 못하기 때문입니다. 측량 성과도와 점유 승계 자료를 함께 냅니다.
• 시효취득하면 땅값을 내야 하나요?
  내지 않습니다. 점유취득시효는 20년 자주점유라는 요건을 채우면 등기를 청구할 수 있는 제도이고 대가 지급은 요건이 아닙니다. 다만 분할 측량비와 등기 비용, 취득세는 점유자가 부담합니다.

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