공유·경계

담장 안 땅을 샀는데 측량해 보니 이웃 땅이면 돌려줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 원칙적으로 돌려줘야 합니다. 토지 소유권의 범위는 담장 같은 현실 경계가 아니라 지적공부에 등록된 경계로 정해지고, 현실 경계대로 사고팔기로 한 특별한 사정이 없으면 매매도 공부상 경계를 기준으로 합니다. 지금은 이웃이 받은 경계복원측량 성과도와 내 매매계약서를 먼저 확인하십시오.

담장이 오래 서 있었다는 이유만으로 담장까지가 내 땅이 되지는 않습니다. 반대로 측량 결과가 나왔다고 그날 바로 담장을 헐어야 하는 것도 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 담장으로 둘러싸인 대지를 사서 주택을 짓고 살아왔습니다. 2025년 옆 대지를 산 이웃이 경계복원측량을 해 보니 A씨 담장 안쪽 약 20㎡가 이웃 땅으로 나왔습니다. A씨는 살 때 담장이 경계인 줄 알았다며 돌려줄 수 없다고 하지만, 이웃은 토지인도를 요구하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지 경계는 담장이 기준인가요, 지적도가 기준인가요?

원칙적으로 지적도가 기준입니다. 토지가 지적공부에 1필지로 등록되면 소재·지번·지목·면적·경계가 그 등록으로 특정되고, 소유권의 범위는 현실 경계와 관계없이 공부상 경계로 정해집니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」은 경계를 필지별 경계점을 직선으로 연결해 지적공부에 등록한 선으로 정의합니다.

매매도 같습니다. 대법원 2005. 3. 24. 선고 2004다71522, 71539 판결은 당사자가 실제 경계가 공부상 경계와 다르다는 것을 모른 채 실제 경계를 대지 경계로 알고 샀더라도, 그것만으로 현실 경계대로 매매했다고 볼 수 없다고 보았습니다.

실제 경계가 기준이 되는 예외는 없나요?

있습니다. 지적도를 만들 때 기점을 잘못 잡는 등 기술적 착오로 공부상 경계가 진실한 경계와 다르게 그려졌고, 그 뒤 거래 당사자들이 계속 사실상 경계대로 사고판 경우에는 실제 경계가 기준이 됩니다. 대법원 1996. 7. 9. 선고 95다55597, 55603 판결의 기준입니다.

다만 이런 착오가 있었더라도 인접 소유자들이 실제 경계를 공부상 경계에 맞추기로 합의했다면, 그때부터는 공부상 경계가 기준이 됩니다. 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다24971 판결의 내용입니다. 지적도 자체가 잘못됐다고 보면 지적소관청에 등록사항 정정을 신청할 수 있고, 인접 토지 경계가 바뀌면 이웃의 승낙서나 확정판결이 필요합니다.

5년 점유한 땅을 시효로 가질 수는 없나요?

5년으로는 부족합니다. 등기 없이 남의 땅을 점유해 소유권을 얻으려면 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 합니다. 이전 소유자 때부터 같은 담장 안에서 이어 온 점유는 합쳐서 주장할 수 있으므로, 전 소유자가 언제부터 그 담장 안을 썼는지 확인해 볼 가치는 있습니다.

경계 침범으로 반환 요구받은 대응 순서

• 측량성과도 확보 - 이웃이 받은 경계복원측량 결과와 기준점을 확인합니다. 의문이 있으면 재측량을 신청합니다.
• 매매 경위 확인 - 매도인과 현실 경계대로 사겠다는 합의가 있었는지 계약서·중개대상물 확인설명서를 봅니다. 특별한 사정의 근거가 됩니다.
• 지적도 착오 검토 - 인근 필지가 모두 같은 방향으로 어긋나 있는지 봅니다. 기술적 착오라면 실제 경계 주장과 정정 신청을 검토합니다.
• 점유 기간 합산 - 전 소유자 점유 기간을 포함해 20년이 되는지 계산합니다. 시효취득 주장 가능성을 확인합니다.
• 협의 또는 매수 - 반환이 불가피하면 해당 부분 매수, 지료 지급, 담장 이전 비용 분담을 협의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 침범 부분에 주택 일부가 걸쳐 있거나 지적도 작성 당시 착오가 의심되면 측량성과도와 지적 연혁을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 경계 분쟁의 토지인도·건물철거 소송과 소유권 확인 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지적도와 담장이 다르면 어느 쪽이 맞나요?
  원칙적으로 지적도가 기준입니다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조 제26호는 경계를 필지별 경계점을 직선으로 연결해 지적공부에 등록한 선으로 정의하고, 판례는 소유권의 범위가 현실 경계와 관계없이 공부상 경계로 정해진다고 봅니다. 담장은 특별한 사정이 있을 때만 기준이 됩니다.
• 경계가 다른 줄 모르고 샀어도 마찬가지인가요?
  마찬가지입니다. 대법원 2005. 3. 24. 선고 2004다71522, 71539 판결은 매매 당사자가 실제 경계가 공부상 경계와 다르다는 것을 모르고 실제 경계를 대지 경계로 알고 샀더라도, 그것만으로 현실 경계대로 매매했다고 볼 수 없다고 보았습니다. 현실 경계대로 사고팔기로 한 합의가 따로 증명돼야 합니다.
• 지적도가 처음부터 잘못 그려졌다면요?
  실제 경계가 기준이 될 수 있습니다. 대법원 1996. 7. 9. 선고 95다55597, 55603 판결은 지적도 작성 때 기술적 착오로 경계선이 진실한 경계와 다르게 그려졌고 당사자들이 사실상 경계대로 거래해 온 특별한 사정이 있으면 실제 경계에 따른다고 보았습니다.
• 이웃과 경계를 지적도에 맞추기로 합의했다면요?
  그때부터는 지적도 경계가 기준입니다. 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다24971 판결은 지적도에 기술적 착오가 있더라도 인접 소유자 등 이해관계인이 실제 경계선을 공부상 경계선에 일치시키기로 합의했다면 적어도 그때부터는 공부상 경계로 토지 범위가 특정된다고 보았습니다.
• 지적도 정정은 어떻게 신청하나요?
  지적소관청에 등록사항 정정을 신청합니다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제84조 제1항은 토지소유자가 등록사항의 잘못을 발견하면 정정을 신청할 수 있다고 정하고, 제3항은 인접 토지 경계가 바뀌는 경우 인접 소유자의 승낙서나 이에 대항할 수 있는 확정판결서 정본을 내도록 합니다.
• 전 주인 점유 기간도 시효에 합칠 수 있나요?
  합쳐서 주장할 수 있습니다. 민법 제199조 제1항은 점유자의 승계인이 자기 점유만 주장하거나 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다고 정합니다. 합친 기간이 민법 제245조 제1항의 20년을 넘고 소유의 의사로 한 점유라면 시효취득을 주장해 볼 수 있습니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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