등기·명의신탁

등기부보다 지적도 면적이 넓은 땅을 샀는데 넓은 부분도 제 소유인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 등기부 표시대로 지번을 특정해 1필지를 샀다면 등기부 면적을 넘는 부분도 매수인 소유입니다. 대법원 판례(2016다1793)는 토지의 범위를 정하는 것은 지적도나 임야도의 경계이지 등기부 면적이 아니라고 보았습니다. 지금은 매매계약서에 토지를 지번으로 특정했는지부터 확인하십시오.

등기부 면적과 다르다고 해서 넓은 부분을 따로 사거나 등기를 새로 할 필요는 없습니다. 1필지 전체가 이미 매수인 소유입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 등기부에 330㎡로 적힌 시골 토지 1필지를 지번으로 특정해 1억6,500만원에 샀습니다. 2025년 봄 창고를 지으려고 경계복원측량을 해 보니 지적도상 면적이 360㎡로 나왔습니다. 매도인은 「30㎡는 판 적이 없다」며 그 부분을 돌려주거나 값을 더 내라고 했습니다. A씨는 넓은 부분도 자기 소유인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기부보다 실제 면적이 넓으면 넓은 부분도 제 땅인가요?

네, 등기부 표시대로 지번을 특정해 1필지를 샀다면 등기부 면적을 넘는 부분도 그 지번과 한 덩어리로서 매수인 소유입니다. 대법원 2016. 6. 28. 선고 2016다1793 판결은 토지 1필지의 공간적 범위를 정하는 것은 지적도나 임야도의 경계이지 등기부나 토지대장·임야대장에 적힌 면적이 아니라고 보았습니다.

같은 판결은 등기부 표제부의 면적이 실제와 다르게 적혀 있어도 그 등기는 그 토지를 나타내는 등기로서 유효하다고 했습니다. 그래서 면적 차이만으로 소유권이전등기가 무효가 되거나 넓은 부분이 매도인에게 남는 일은 없습니다.

지적도와 등기부 중 무엇이 기준인가요?

토지의 범위는 지적공부에 등록된 경계가 기준입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」은 필지를 토지의 등록단위로, 경계를 필지별로 경계점들을 직선으로 연결해 지적공부에 등록한 선으로 정합니다. 지적도·임야도·토지대장이 모두 지적공부에 속하지만, 면적과 경계가 어긋나면 경계가 우선합니다.

등기부는 부동산 권리관계를 공시하는 장부이고, 토지의 물리적 범위는 지적공부가 정합니다. 매매로 소유권이 넘어오는 것은 등기해야 효력이 생기지만, 등기된 1필지의 범위는 지적도의 경계로 정해집니다.

면적 기준으로 값을 정했다면 결론이 달라지나요?

소유권 귀속은 같지만 대금 문제는 따로 생길 수 있습니다. 매매계약이 ㎡당 단가를 곱해 대금을 정한 수량지정매매라면, 실제 면적이 더 넓다는 이유로 매도인이 추가 대금을 달라고 다투는 경우가 있습니다. 반대로 면적이 부족하면 매수인이 대금감액을 청구할 수 있습니다. 계약서에 「실측 면적과 차이가 있어도 대금을 정산하지 않는다」는 특약이 있는지 먼저 봅니다.

지적도 면적이 틀렸다면 고칠 수 있나요?

고칠 수 있습니다. 토지소유자는 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 지적소관청에 정정을 신청할 수 있고, 소관청도 직권으로 조사·측량해 정정할 수 있습니다. 정정으로 이웃 토지의 경계가 바뀌면 인접 토지소유자의 승낙서나 이에 대항할 수 있는 확정판결이 필요합니다.

등기부·지적도 면적 차이 대응 순서

• 계약서 특정 방식 확인 - 지번으로 1필지를 특정했는지 면적으로 특정했는지 확인합니다. 지번 특정이면 필지 전체가 넘어옵니다.
• 지적공부 발급 - 지적도·토지대장을 떼어 등기부 면적과 대조합니다. 경계가 어디로 등록돼 있는지 봅니다.
• 경계복원측량 - 현장에서 지적도 경계를 확인합니다. 실제 점유 범위와 어긋나는지 드러납니다.
• 대금 정산 검토 - 수량지정매매인지, 정산 배제 특약이 있는지 봅니다. 추가 대금이나 감액 다툼의 기준이 됩니다.
• 표시 정정 - 면적 등록에 잘못이 있으면 지적소관청에 정정을 신청하고 등기부 표시도 맞춥니다. 이웃 경계가 바뀌면 승낙서가 필요합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지적도 자체가 잘못 작성돼 현장 경계와 다르거나 이웃 토지 소유자가 경계를 다투는 경우에는 측량 결과와 지적 연혁을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 경계·면적 분쟁과 관련 소유권 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지 범위는 등기부 면적으로 정하나요?
  아닙니다. 토지 1필지의 공간적 범위는 지적도나 임야도의 경계로 정하고, 등기부나 토지대장에 적힌 면적으로 정하지 않습니다. 면적이 실제와 다르게 적혀 있어도 그 등기는 유효합니다.
• 넓은 부분을 따로 등기해야 하나요?
  따로 등기할 필요는 없습니다. 지번으로 1필지를 특정해 소유권이전등기를 마쳤다면 등기부 면적을 넘는 부분도 그 지번과 한 덩어리로 이미 매수인 소유가 됩니다. 필요하면 면적 표시만 정정합니다.
• 경계는 법에서 어떻게 정의하나요?
  경계는 필지별로 경계점들을 직선으로 연결해 지적공부에 등록한 선입니다. 경계점은 지적도나 임야도에 도해 형태로, 또는 경계점좌표등록부에 좌표 형태로 등록됩니다. 현장 담장과 다를 수 있으니 측량으로 확인합니다.
• 매도인이 넓은 부분 값을 더 달라고 합니다
  소유권은 이미 넘어왔지만 대금은 계약 내용에 따라 다툴 수 있습니다. ㎡당 단가로 대금을 정한 수량지정매매인지, 실측 정산을 하지 않기로 한 특약이 있는지에 따라 결론이 갈립니다. 계약서와 중개대상물 확인설명서를 확인하십시오.
• 반대로 면적이 모자라면 어떻게 하나요?
  수량지정매매에서 면적이 부족한 줄 몰랐던 매수인은 부족분 비율로 대금감액을 청구할 수 있고, 남은 면적만으로는 사지 않았을 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 이 권리는 사실을 안 날부터 1년 안에 행사해야 합니다.
• 지적도 면적이 틀렸으면 누구에게 고쳐 달라고 하나요?
  지적소관청에 등록사항 정정을 신청합니다. 소관청이 잘못을 발견하면 직권으로 조사·측량해 정정할 수도 있습니다. 정정으로 이웃 토지 경계가 바뀌면 인접 토지소유자의 승낙서나 확정판결이 필요합니다.

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• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
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