등기·명의신탁

대지지분이 잘못 등기된 집을 되팔았다면 국가에 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

되판 값이 산 값 이상이면 손해는 최종매수인에게 생긴 것으로 보아, 중간매도인은 원칙적으로 국가에 배상을 청구하기 어렵습니다. 대법원 2016다217833 판결로 중간매도인이 청구할 수 있는 때, 최종매수인의 청구 상대방과 기한을 정리했습니다.

아니요, 대지지분이 실제보다 많게 등기된 집을 산 값 이상으로 되팔았다면 중간매도인은 원칙적으로 국가에 배상을 청구할 수 없습니다. 그 경우 대금을 더 낸 손해는 최종매수인에게 생긴 것으로 봅니다. 중간매도인이 최종매수인에게 배상금을 실제로 지급했거나 지급을 명하는 판결을 받는 등 확정된 채무를 진 뒤라면 결론이 달라질 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024. 5. 경매로 오래된 상가건물의 한 호실을 1억 8,000만 원에 낙찰받았고, 2025. 2. 이를 2억 원에 G사에 팔았습니다. 2026. 3. G사는 등기부에 적힌 대지지분의 절반만 실제로 있다며 부족한 지분을 구해 넘겨 달라는 내용증명을 보냈습니다. 알아보니 오래전 등기 전산화 과정에서 등기공무원이 대지권을 잘못 옮겨 적은 것이었습니다. F씨는 국가를 상대로 더 낸 낙찰대금을 배상받을 수 있는지, G사 요구에는 어떻게 대응해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기부 대지지분이 잘못 적혀 있으면 국가가 배상하나요?

배상할 수 있습니다. 등기공무원이 직무를 집행하면서 과실로 대지권을 잘못 기재했고, 그 기재를 믿고 거래해 손해를 입었다면 국가는 손해를 배상해야 합니다. 이 사건에서도 등기공무원의 과실은 다투어지지 않았고, 쟁점은 누가 손해를 입었느냐였습니다.

배상할 손해는 현실로 입은 확실한 손해에 한합니다. 등기부를 믿고 실제 지분보다 많은 대가를 치른 사람이 그 대가를 회수하지 못했다면 그 차액이 손해가 됩니다. 반대로 같은 등기부를 근거로 다시 팔아 대금을 받았다면, 손해를 입은 사람은 그 뒤의 매수인이 됩니다. 등기부의 대지지분은 건물 등기부 표제부의 대지권 표시와 토지 등기부의 공유지분을 함께 보아야 오류를 찾을 수 있습니다.

대법원은 중간매도인의 손해를 어떻게 보았나요?

집합건물 한 호실의 대지지분은 실제 32.9/708.1이었는데, 1999년 등기부 전산이기 때 등기공무원의 잘못으로 65.8/708.1로 기재됐습니다. 원고는 2014년 경매로 이 호실을 1억 5,100만 원에 낙찰받아 1억 6,000만 원에 회사에 팔았고, 회사는 등기부대로 부족지분을 넘겨 달라는 내용증명을 보냈습니다. 원심은 원고가 부족지분만큼 낙찰대금을 더 냈다며 국가의 배상책임을 인정했습니다.

대법원은 이를 파기했습니다. 원고가 자신이 낸 대금 이상을 받고 팔았으므로 현실적인 손해는 최종매수인이 입었다고 보았습니다. 중간매도인이 손해배상을 구하려면 최종매수인에 대한 “채무의 부담이 현실적·확정적이어서 실제로 변제하여야 할 성질의 것이어야” 하고, 내용증명으로 이전을 요구받은 것만으로는 손해가 생기지 않았다고 판단했습니다.

최종매수인은 누구에게 무엇을 청구하나요?

두 갈래입니다. 매도인에게는 담보책임을 묻습니다. 수량을 지정한 매매에서 목적물이 부족하거나 권리 일부가 남의 것이어서 넘겨받지 못하면, 몰랐던 매수인은 부족한 비율만큼 대금 감액을 청구하고 손해배상도 구할 수 있습니다. 남은 부분만으로는 사지 않았을 사정이면 계약 전부를 해제할 수 있고, 이 권리는 안 날부터 1년 안에 써야 합니다.

등기공무원의 과실로 더 낸 대금은 국가에 직접 배상을 청구할 수도 있습니다. 매도인이 배상할 형편이 안 되면 실익이 큽니다. 대지지분 부족과 대금 차액 계산은 「산 아파트의 대지지분이 계약서보다 훨씬 작으면 차액을 받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

중간매도인은 언제 국가에 청구할 수 있나요?

최종매수인에게 담보책임을 추궁당해 배상금을 실제로 지급했거나, 배상을 명하는 판결이 확정되는 등 갚아야 할 채무가 확정된 때입니다. 그때부터 중간매도인에게 현실적인 손해가 생겼다고 볼 수 있습니다. 내용증명이나 요구만 받은 단계에서 국가에 먼저 소송을 내면 손해가 없다는 이유로 기각될 수 있습니다.

그러므로 매수인의 요구를 받은 중간매도인은 먼저 매수인의 청구가 담보책임 요건과 기한을 갖추었는지 따져야 합니다. 배상하게 된다면 합의서나 판결로 금액을 확정해 두고, 그 무렵부터 국가배상 기한을 계산합니다. 국가에 대한 금전채권의 5년 소멸시효도 함께 관리해야 합니다.

대지지분 등기 오류 손해배상 대응 순서

• 등기 오류 확인 - 폐쇄 등기부와 토지 등기부의 공유지분을 대조해 실제 대지지분을 확인합니다.
• 손해를 입은 사람 확정 - 누가 등기부를 믿고 더 냈고, 그 돈을 회수했는지 거래 순서대로 정리합니다.
• 담보책임 대응 - 최종매수인의 감액·배상 요구가 요건과 1년 기한을 갖추었는지 봅니다.
• 채무 확정 - 배상한다면 합의서나 판결로 금액을 확정하고 지급 증빙을 남깁니다.
• 국가배상 청구 - 손해가 확정된 사람이 기한 안에 국가에 배상을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 되판 금액과 산 금액의 차이, 최종매수인에게 실제로 배상했는지에 따라 국가에 청구할 수 있는 사람과 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 등기 오류에 따른 국가배상 청구와 매매 담보책임 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부에 적힌 대지지분을 믿고 샀으면 그 지분이 제 것이 되나요?
  되지 않습니다. 우리 등기에는 공신력이 없어, 실제로 없는 지분이 등기부에 잘못 적혀 있어도 그 지분을 취득하지 못합니다. 그 대신 매도인 담보책임이나 국가배상으로 손해를 메워야 합니다.
• 매수인이 내용증명만 보냈는데 제가 손해를 입은 건가요?
  그 단계에서는 손해가 확정됐다고 보기 어렵습니다. 판례는 매수인에게 배상금을 지급했거나 지급을 명하는 판결을 받는 등 실제로 갚아야 할 채무가 확정돼야 손해가 생긴다고 보았습니다.
• 대지지분 부족을 이유로 매도인에게 언제까지 청구해야 하나요?
  부족을 몰랐던 매수인은 그 사실을 안 날부터 1년 안에 대금 감액, 계약 해제, 손해배상을 청구해야 합니다. 기간이 지나면 담보책임을 묻기 어렵습니다.
• 등기공무원 과실에 대한 국가배상 청구 기한은 언제까지인가요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년입니다. 국가에 대한 금전채권 소멸시효 5년도 함께 적용되므로, 손해가 확정된 시점을 기준으로 두 기간을 모두 관리해야 합니다.
• 산 값보다 싸게 되팔았다면 중간매도인도 국가에 청구할 수 있나요?
  되판 대금이 낸 대금보다 적고 그 차이가 등기 오류 때문이라면 중간매도인에게도 손해가 남았다고 볼 여지가 있습니다. 판례는 낸 대금 이상을 받은 사안이어서 차액의 원인을 따로 증명해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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