적정 대지지분은 어떻게 계산하나요?

건물 전체 전유부분 면적 중 내 전유부분 면적이 차지하는 비율에 대지 전체를 곱한 지분입니다. 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결은 이 비율에 맞는 지분을 가진 구분소유자는 대지 전부를 용도에 따라 쓸 적법한 권원이 있다고 보았습니다. 집합건축물대장의 면적과 등기부의 대지권 비율을 비교하면 됩니다.

대지지분이 전혀 없는 점포 소유자는 어떻게 되나요?

특별한 사정이 없으면 적정 대지지분 전체에 해당하는 비율로 사용료를 부담합니다. 대법원 2025. 7. 17. 선고 2021다308108 판결은 대지 지분이 없는 점포 소유자가 구분소유자 아닌 대지공유자와 지분이 넘치는 구분소유자 모두에게 부당이득반환의무를 질 수 있다고 보았습니다. 금액은 전체 부족 지분 대비 자기 몫의 비율로 나눕니다.

분양받을 때 대지를 무상으로 쓰기로 했다면요?

분양자와 무상사용 약정을 했고 그 약정이 분양자의 대지 지분을 넘겨받은 사람에게 승계됐다고 볼 수 있으면 반환의무가 없습니다. 대법원 2023. 9. 14. 선고 2016다12823 판결이 든 예외 사유입니다. 분양계약서와 대지 지분이 넘어간 경위를 함께 확인해야 합니다.

오랫동안 아무 말이 없다가 청구해도 되나요?

부족한 지분으로 점포를 계속 소유하고 쓰는 상태가 장기간 묵인돼 왔다면 반환의무가 없을 수 있습니다. 다만 단순히 시간이 흘렀다는 것만으로 묵인이 인정되지는 않으므로, 대지공유자가 그동안 알고도 이의하지 않았다는 사정을 자료로 보여야 합니다. 시효 주장도 함께 검토합니다.

점포를 판 뒤에도 사용료를 물어야 하나요?

점포를 소유했던 기간의 사용료는 물어야 할 수 있습니다. 부당이득은 대지를 점유해 이익을 얻은 기간에 대해 생기므로, 이 사건에서도 과거 소유자가 피고에 포함됐습니다. 소유권을 넘긴 날 이후 부분은 새 소유자에게 청구해야 합니다.

대지 지분만 따로 팔 수 있나요?

원칙적으로 안 됩니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 집합건물법은 구분소유자가 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없고, 규약으로 달리 정한 경우에만 예외를 둡니다. 분리처분금지는 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못합니다.

이 판결로 점포 소유자들이 이긴 건가요?

최종 결과는 아직 정해지지 않았습니다. 대법원은 적정 대지지분과 예외 사유를 심리하지 않았다는 이유로 피고들 패소 부분을 파기하고 서울고등법원에 환송했습니다. 환송 후 점포별 지분을 따져 반환의무와 금액을 다시 정하게 됩니다.

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대지지분을 일부 가진 상가 구분소유자도 땅 사용료를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

상가 점포 소유자가 대지지분을 일부라도 가졌다면 땅 사용료는 점포 면적 비율 전액이 아니라 모자라는 지분만큼만 부담합니다. 대법원은 적정 대지지분을 가졌는지 따지지 않고 면적 비율대로 부당이득을 인정한 원심을 파기했습니다. 지금은 내 점포의 전유면적과 등기된 대지 지분부터 확인해 두십시오.

그 자리에서

소장을 받았다면 답변서를 내기 전에 내 점포의 전유부분 면적, 등기된 대지 지분, 분양계약서의 대지 관련 조항부터 확인하십시오. 부족한 지분이 얼마인지가 사용료 범위를 정합니다.

점포 면적 비율대로 사용료 전액을 물어야 한다는 상대방 계산을 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 내가 가진 대지 지분을 빼고 다시 계산해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 50년 넘은 도심 상가 건물의 점포 한 칸을 2023년에 사들였습니다. 이 건물 대지는 환지 과정에서 등기가 늦어져, 상가 호실은 없고 대지 지분만 상속받은 사람들이 따로 생겼습니다. 2025년 이 대지공유자들이 B씨를 포함한 점포 소유자 수십 명에게 지난 10년 동안의 땅 사용료를 내라며 부당이득반환 소송을 냈습니다. B씨 점포에도 대지 지분이 일부 등기돼 있는데, 상대방은 점포 면적 비율대로 사용료 전액을 내라고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지지분이 모자라는 구분소유자는 얼마를 물어야 하나요?

모자라는 지분만큼만 물어야 합니다. 대법원은 구분소유자 아닌 대지공유자가 사용료를 청구할 때, 전유부분 면적 비율에 맞는 적정 대지지분을 가진 구분소유자에게는 청구할 수 없고, 지분이 부족하거나 없는 구분소유자만 그 부족한 비율대로 차임 상당의 부당이득을 반환한다고 보았습니다.

누가 누구에게 대지 사용료를 내나

점포 소유자 상태	대지공유자(호실 없음)에게	다른 점포 소유자에게
적정 대지지분 보유	반환의무 없음	반환의무 없음
대지지분 일부 부족	부족 비율만큼	분양 당시 비율이면 없음
대지지분 없음	적정 지분 비율만큼	초과 지분 부분만큼

출처 - 대법원 2025. 7. 17. 선고 2021다308108 판결

부족 지분 비율로 나누는 계산 예시(월)

부족 지분 비율로 나누는 계산 예시(월)
청구인 지분 차임 상당액	200만원
부족 지분 합계 20% 중 내 부족분 2%	20만원

단순 예시 계산

이 사건 원심은 대지 지분을 일부 가진 점포 소유자들에게도 점포 면적 비율대로 사용료를 물렸습니다. 대법원은 각 점포 소유자가 적정 대지지분을 가졌는지부터 심리했어야 한다며 피고들 패소 부분을 파기하고 서울고등법원에 돌려보냈습니다. 각 점포 소유자가 실제로 낼 금액은 환송 후 다시 정해집니다.

계산 방식도 정리됐습니다. 청구하는 대지공유자 지분에 해당하는 차임 상당액을 먼저 구하고, 그 금액을 「전체 부족 지분 합계」 대비 「내 부족 지분」 비율로 나눠 부담합니다. 예를 들어 청구인 지분의 차임 상당액이 월 200만원이고 부족 지분 합계가 20%, 내 부족분이 2%라면 내 몫은 월 20만원입니다.

대지지분이 조금 모자라도 사용료를 내야 하나요?

원칙적으로 내야 하지만 예외가 있습니다. 부족분이 매우 근소해 청구가 신의성실의 원칙에 반하는 경우, 분양 때 분양자에게서 대지를 무상으로 쓸 권한을 받았고 그 약정이 대지 지분을 넘겨받은 사람에게 승계된 경우, 부족한 지분으로 점포를 써 온 상태가 오랫동안 묵인된 경우에는 반환의무가 없습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 구분소유자의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따른다고 정합니다. 그래서 점포를 살 때 대지 지분이 얼마나 함께 넘어왔는지가 그대로 이어집니다.

점포 소유자끼리 대지지분 차이로 사용료를 주고받나요?

분양 당시 대지 지분 비율대로 대지를 공유하고 있다면 주고받지 않습니다. 이 사건에서 대지 지분을 많이 가진 점포 소유자가 다른 점포 소유자에게 지분 차이만큼 사용료를 청구했지만, 대법원은 이런 경우 지분 비율 차이를 이유로 부당이득반환을 구할 수 없다고 보았습니다.

반면 대지 지분이 전혀 없는 점포 소유자에게는 대지 지분이 넘치는 점포 소유자도 청구할 수 있습니다. 다만 자기 점포 몫의 적정 대지지분은 자기가 쓰는 부분이므로 이를 넘는 지분에 대해서만 청구할 수 있습니다.

대지공유자가 오래 전 사용료까지 청구할 수 있나요?

부당이득반환청구권도 소멸시효에 걸립니다. 다만 사용료는 매일 새로 생기므로 기간별로 시효를 따로 따져야 하고, 상사채권인지 민사채권인지에 따라 기간이 달라질 수 있습니다. 시효 주장은 답변서 단계에서 기간별로 정리해 두는 편이 좋습니다.

대지 사용료 청구 대응 순서

면적·지분 확인 - 집합건축물대장과 등기부로 전유부분 면적과 대지권 비율을 확인합니다. 적정 대지지분과의 차이가 계산의 출발점입니다.
부족분 계산 - 건물 전체 전유면적 대비 내 전유면적 비율과 등기된 지분을 비교합니다. 차이가 근소하면 신의칙 예외를 검토합니다.
분양 서류 확인 - 분양계약서에 대지 무상사용 약정이 있는지 봅니다. 약정이 있으면 승계 여부가 다툼거리가 됩니다.
청구인 지분 확인 - 원고가 구분소유자인지, 지분이 언제 어떻게 생겼는지 확인합니다. 분양 당시 비율대로 공유한 점포 소유자라면 청구가 막힙니다.
시효·기간 정리 - 청구 기간을 월별로 나누고 시효가 지난 부분을 가립니다. 감정 차임과 함께 다투면 금액이 줄어들 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 환지·상속으로 대지 지분이 복잡하게 나뉜 건물이라면 등기부와 분양 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지 사용료와 부당이득반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

대지 사용료 소송을 받은 점포 소유자들은 흔히 「상대방이 낸 계산서대로 깎아 달라」는 데서 출발합니다. 그런데 이 판결 뒤로는 계산의 틀 자체를 바꿔야 합니다. 내 지분이 적정 대지지분에 얼마나 모자라는지, 다른 점포들의 부족분 합계가 얼마인지가 먼저 확정돼야 합니다.

그래서 기록의 시점이 중요해집니다. 점포를 산 날, 대지권 등기가 된 날, 분양계약서에 대지 무상사용 문구가 들어간 시점, 대지공유자가 처음 사용료를 요구한 날이 각각 다른 쟁점과 연결됩니다. 내용증명을 받은 날짜도 시효와 묵인 여부를 가리는 자료가 됩니다.

이런 서류는 소송에서 감정 차임을 어떤 지분에 곱할지 정하는 기준이 되고, 판결 뒤 집행 단계에서는 점포마다 다른 금액이 나오는 근거가 됩니다. 처음 답변서에서 지분 계산표를 내 두면 감정과 판결이 그 틀을 따라가는 경우가 많습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

건물 전체 전유부분 면적 중 내 전유부분 면적이 차지하는 비율에 대지 전체를 곱한 지분입니다. 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결은 이 비율에 맞는 지분을 가진 구분소유자는 대지 전부를 용도에 따라 쓸 적법한 권원이 있다고 보았습니다. 집합건축물대장의 면적과 등기부의 대지권 비율을 비교하면 됩니다.
특별한 사정이 없으면 적정 대지지분 전체에 해당하는 비율로 사용료를 부담합니다. 대법원 2025. 7. 17. 선고 2021다308108 판결은 대지 지분이 없는 점포 소유자가 구분소유자 아닌 대지공유자와 지분이 넘치는 구분소유자 모두에게 부당이득반환의무를 질 수 있다고 보았습니다. 금액은 전체 부족 지분 대비 자기 몫의 비율로 나눕니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
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출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.