부동산 경매

대지권 등기가 안 된 아파트를 경매로 샀는데 대지 지분도 제 것이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 분양받은 사람이 대금을 다 내 대지사용권을 가진 상태였다면 전유부분만 경매로 샀더라도 대지 지분까지 함께 취득합니다. 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 대법원은 전유부분만 낙찰받은 매수인도 종된 권리인 대지지분을 함께 취득한다고 보았습니다. 지금은 분양회사가 대지 소유권을 가지고 있었는지와 분리처분을 허용한 규약이 있는지 확인하십시오.

감정평가에 대지 가격이 빠져 있었다고 해서 대지 지분을 따로 사야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 A씨는 근저당권자가 신청한 임의경매에서 지은 지 3년 된 아파트 한 채를 낙찰받아 대금을 모두 냈습니다. 전 소유자는 건설회사로부터 분양받아 잔금까지 치렀지만 지적정리가 늦어져 대지권 등기가 되어 있지 않았고, 대지는 여전히 건설회사 명의였습니다. 2026년 대지권 등기를 앞두고 건설회사가 대지 지분은 경매 대상이 아니었다고 하자, A씨는 대지 지분도 자신에게 넘어온 것인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전유부분만 낙찰받아도 대지 지분을 취득하나요?

취득합니다. 분양으로 전유부분과 대지지분을 함께 사서 대금을 모두 낸 사람은 대지 등기가 늦어지더라도 대지사용권을 가지고, 이 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르므로 전유부분을 경매로 산 매수인도 대지지분을 함께 취득합니다.

집행법원이 감정평가에 대지 가격을 반영하지 않고 매각했더라도 결론은 같습니다. 대지지분 등기가 나중에 된 뒤 집행법원의 촉탁으로 매수인 앞으로 대지지분 이전등기가 되어도, 이를 법률상 원인 없는 이득으로 볼 수 없다는 것이 판례입니다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각 목적인 권리를 취득합니다.

대지사용권이란 무엇이고 왜 전유부분을 따라가나요?

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대하여 가지는 권리입니다. 대지 소유권뿐 아니라 분양 매수인이 대금을 다 내고 가지는 점유·사용권도 여기에 들어갑니다.

구분소유자는 규약으로 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 이 일체성을 그대로 두고 있습니다. 저당권의 효력도 종된 권리인 대지사용권에 미치므로, 전유부분에만 설정된 근저당권으로 경매가 진행되어도 대지사용권까지 매각 대상이 됩니다.

대지 지분을 취득하지 못하는 경우도 있나요?

있습니다. 분리처분을 허용하는 규약이나 공정증서가 있으면 대지사용권이 전유부분을 따라가지 않습니다. 또 분양회사가 대지 소유권을 아직 취득하지 못한 상태에서 수분양자가 대지사용권을 갖기 전에 경매가 된 경우에는, 매수인이 경매만으로 대지사용권을 취득하지 못한다는 등기실무 선례가 있습니다.

그래서 경매로 산 아파트의 대지권 등기를 마치려면 먼저 토지 등기부에서 분양회사가 대지를 소유하고 있었는지를 봐야 합니다. 분양회사 소유였다면 대지권 등기 후 집행법원 촉탁이나 분양회사를 상대로 한 이전등기 청구로 등기를 넘겨받을 수 있습니다. 반대로 분양회사가 대지를 사들이지 못한 상태였다면 분양회사와 수분양자를 거쳐 순차로 이전받아야 하는지 따로 검토해야 합니다.

대지권 미등기 아파트 경매 대응 순서

• 토지 등기부 확인 - 대지의 현재 소유자를 확인합니다. 분양회사 소유라면 대지사용권이 이미 성립했을 가능성이 큽니다.
• 분양대금 완납 확인 - 전 소유자가 분양대금을 모두 냈는지 확인합니다. 완납이 대지사용권 성립의 기준입니다.
• 규약 확인 - 관리사무소나 분양회사에 분리처분 허용 규약이 있는지 묻습니다. 규약이 있으면 결론이 달라집니다.
• 대지권 등기 진행 확인 - 지적정리가 끝났는지, 대지권 등기가 언제 되는지 분양회사에 확인합니다. 등기 후 이전 절차를 정합니다.
• 이전등기 청구 - 분양회사가 협조하지 않으면 대지지분 이전등기 소송을 검토합니다. 경매기록과 분양계약서가 증거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양회사가 대지를 취득하지 못했거나 대지에 별도 근저당이 있다면 토지 등기부와 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 소유권 이전과 등기 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 감정가에 대지가 빠졌는데도 대지 지분을 가지나요?
  가집니다. 대법원은 집행법원이 대지지분 감정평가액을 반영하지 않고 경매를 진행했더라도, 분리처분 규약 같은 특별한 사정이 없으면 매수인은 전유부분과 함께 종된 권리인 대지지분도 취득한다고 보았습니다. 이후 대지지분 이전등기를 받은 것도 부당이득이 아닙니다.
• 대지사용권은 정확히 무엇인가요?
  구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대하여 가지는 권리입니다. 대지 소유권이나 지상권뿐 아니라, 분양대금을 모두 낸 수분양자가 대지 등기 전에 가지는 점유·사용권도 대지사용권으로 봅니다.
• 전유부분과 대지를 따로 팔 수 있나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 구분소유자는 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없고, 대지사용권은 전유부분의 처분에 따릅니다. 다만 규약으로 달리 정한 때에는 분리처분이 가능하므로 관리규약에 그런 조항이 있는지 확인해야 합니다.
• 전유부분에만 설정된 근저당도 대지에 미치나요?
  미칩니다. 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치고, 판례는 이를 종된 권리에도 적용합니다. 그래서 대지 등기 전에 전유부분에만 설정된 근저당권이라도 나중에 대지지분이 같은 소유자에게 귀속되면 그 대지사용권에까지 효력이 미칩니다.
• 분양회사가 대지를 아직 못 샀다면 어떻게 되나요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 분양회사가 대지사용권을 취득하지 못한 상태에서 수분양자가 대지사용권을 갖기 전에 경매가 되었다면 매수인이 경매만으로 대지사용권을 취득하지 못한다는 등기실무 선례가 있습니다. 이 경우 분양회사와 수분양자를 거쳐 이전받는 방법을 검토합니다.
• 경매 매수인은 언제 소유권을 취득하나요?
  매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 등기는 그 뒤 법원 촉탁으로 이루어집니다. 대지지분도 전유부분과 함께 이때 취득한 것으로 보므로, 대지권 등기가 늦게 되더라도 권리 취득 시점은 대금 완납일입니다.

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