부동산 경매

경매 매각물건명세서가 틀려 전세권을 떠안았다면 국가배상 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매각물건명세서가 제출 자료와 다르게 작성되거나 불분명한 사항에 잘못된 정보를 줘서 매수가격 결정에 영향을 미쳤다면 국가에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 2006다913 판결은 인수할 전세권을 특정하지 않은 명세서와 공무원의 잘못된 답변에 대해 국가배상책임을 인정했습니다. 지금은 입찰 당시 열람한 매각물건명세서 사본과 경매계 문의 기록부터 확보하십시오.

배상심의회에 먼저 신청하지 않아도 됩니다. 국가를 상대로 바로 손해배상 소송을 낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 11. 다가구주택과 그 대지를 일괄매각으로 8억원에 낙찰받았습니다. 매각물건명세서의 「매수인이 인수할 부담」란에는 「말소되지 않을 최선순위 전세권 있음」이라고만 적혀 있었고, 경매계 공무원도 전화 문의에 최선순위 전세권 하나만 인수하면 된다고 답했습니다. A씨는 그 전세금만 빼고 가격을 써 대금을 냈는데, 2025. 2. 배당요구를 하지 않은 다른 세대 전세권 5건의 말소회복등기가 이루어졌습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매각물건명세서가 틀려서 손해를 보면 국가에 배상을 청구할 수 있나요?

네, 집행법원이나 경매담당 공무원이 매각물건명세서를 제출 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 잘못된 정보를 주어 매수가격 결정에 영향을 미쳤다면 국가가 배상책임을 집니다. 매각물건명세서에는 등기된 권리로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것을 적어야 합니다.

대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결은 9세대 다가구주택 사건에서 인수할 전세권을 특정하지 않은 명세서 기재와 담당 공무원의 잘못된 답변으로 매수인이 후순위 전세권이 모두 말소된다고 오인했다면 국가가 배상해야 한다고 보았습니다. 명세서 작성 취지는 매수 희망자가 예측하지 못한 손해를 입지 않도록 부동산의 현황과 권리관계를 공시하는 데 있습니다.

현황이나 권리관계를 정확히 파악하기 어렵다면 집행법원은 「불분명하다」는 취지를 그대로 적어야 합니다. 그렇게 적혀 있었다면 매수인 스스로의 판단 영역이 되어 배상책임을 묻기 어렵습니다.

등기부를 제대로 안 본 내 잘못도 있으면 배상액이 줄어드나요?

줄어들 수 있습니다. 매수인이 등기사항증명서와 관련 법령을 검토했다면 인수 사실을 알 수 있었다는 사정은 과실상계 사유로 참작되지만, 그것만으로 국가의 책임이 없어지거나 인과관계가 끊기지는 않습니다.

국가의 손해배상 책임에는 「국가배상법」에 정한 사항 외에는 민법이 적용되므로, 불법행위의 과실상계 규정도 그대로 적용됩니다. 과실 비율은 명세서 기재의 모호함, 공무원 답변의 구체성, 매수인이 추가로 확인한 범위를 보고 정해집니다.

배상받을 손해액은 어떻게 계산하나요?

손해액은 인수하게 된 전세권의 전세금 채무액, 또는 인수 사실을 알았다면 적었을 매수신고가격과 실제 매수신고가격의 차액을 기준으로 다툽니다. 어느 기준을 쓰든 그 금액을 매수 당시 자료로 증명해야 합니다.

낙찰 전이라면 배상보다 매각 절차 안에서 다투는 편이 빠릅니다. 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있으면 매각허가에 대한 이의신청 사유가 되고, 매각허가결정에 대해 즉시항고도 할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」과 「국가배상법」에 따른 설명입니다. 2028. 3. 1. 시행 예정인 「민사집행법」 개정(2026. 3. 17. 공포)에서도 제105조와 제121조는 바뀌지 않습니다.

매각물건명세서 국가배상 대응 순서

• 명세서 사본 확보 - 입찰 당시 열람한 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 사건기록에서 발급받습니다. 기재가 제출 자료와 달랐는지 비교하는 기준이 됩니다.
• 문의 기록 정리 - 경매계에 문의한 날짜·담당자·답변 내용을 적고 문의 메모나 녹음를 모읍니다. 잘못된 정보 제공을 증명하는 자료가 됩니다.
• 인수 부담 확정 - 말소회복등기된 전세권의 전세금과 전세권자의 반환 청구 내역을 정리합니다. 손해액의 출발점입니다.
• 가격 결정 근거 정리 - 입찰가를 정할 때 계산한 메모와 시세 자료를 모읍니다. 인수 사실을 알았다면 적었을 가격을 보여 줍니다.
• 국가배상 소송 제기 - 대한민국을 피고로 손해배상 소송을 냅니다. 안 날부터 3년 안에 제기해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명세서에 「불분명」이라고 적혀 있었거나 매수인이 전세권자와 따로 합의한 사정이 있으면 사건기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 절차의 이의·항고와 국가배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매각물건명세서에는 무엇을 적어야 하나요?
  민사집행법 제105조 제1항은 부동산의 표시, 점유자와 점유 권원·기간·차임이나 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요를 적도록 정합니다. 매수인이 인수할 전세권은 제3호 사항입니다.
• 어떤 전세권이 매각 후에도 남나요?
  저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 있는 전세권은 매수인이 인수합니다. 민사집행법 제91조 제4항은 이런 전세권도 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다고 정합니다. 그래서 배당요구를 하지 않은 선순위 전세권이 여러 건이면 모두 인수 대상이 될 수 있습니다.
• 배상심의회를 먼저 거쳐야 하나요?
  아닙니다. 국가배상법 제9조는 손해배상 소송을 배상심의회에 배상신청을 하지 않고도 제기할 수 있다고 정합니다. 심의회 절차를 거치면 소송 없이 배상받을 수 있지만 결정 금액에 동의해야 하므로, 다툼이 큰 사건은 바로 대한민국을 피고로 소송을 내는 경우가 많습니다.
• 공무원의 말만 믿은 것도 배상 사유가 되나요?
  명세서 기재와 함께 판단됩니다. 대법원 2006다913 판결은 인수할 전세권을 특정하지 않은 명세서와 최선순위 전세권만 인수하면 된다는 경매담당 공무원의 답변이 함께 매수인의 가격 결정에 영향을 미쳤다고 보았습니다. 답변만으로 청구할 때는 답변 내용과 일시를 구체적으로 증명해야 합니다.
• 과실상계로 얼마나 줄어드나요?
  정해진 비율은 없습니다. 국가배상법 제8조에 따라 민법 제763조가 준용하는 과실상계 규정이 적용되고, 법원은 매수인이 등기부와 법령을 검토했다면 알 수 있었던 정도, 명세서 기재의 모호함, 공무원 답변의 구체성을 보고 비율을 정합니다. 배상책임 자체는 과실상계로 없어지지 않습니다.
• 대금을 내기 전에 오류를 알았다면요?
  매각 절차 안에서 다툽니다. 민사집행법 제121조 제5호는 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때를 매각허가에 대한 이의신청 사유로 정하고, 매각허가결정에 대해서는 즉시항고를 할 수 있습니다. 매각허가결정이 취소되면 매수보증금도 돌려받을 수 있어 배상 소송보다 부담이 적습니다.
• 국가배상 소송은 언제까지 내야 하나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안입니다. 국가배상법 제8조에 따라 민법 제766조가 적용됩니다. 전세권 말소회복등기 통지를 받은 날이나 전세권자에게서 반환 청구를 받은 날이 손해를 안 날로 다투어지므로 그 날짜의 기록을 남겨 두십시오.

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