건축·용도변경

내 땅 위 미등기 건물을 산 사람에게 철거를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 남의 땅에 지은 미등기 건물을 사서 넘겨받은 사람에게 철거를 청구할 수 있습니다. 등기를 넘겨받지 못한 매수인이라도 건물을 법률상·사실상 처분할 수 있는 지위에 있으면 철거의무자가 됩니다. 지금은 매수인이 건물을 넘겨받아 실제로 쓰고 있는지부터 확인해 두십시오.

건물을 처음 지은 사람까지 찾아내 피고로 삼지 않아도 됩니다. 이미 건물을 판 건축주는 철거의무자가 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 6월 B씨가 A씨 소유 토지 한쪽에 허락 없이 단층 주택을 지었고, 사용승인과 보존등기 없이 2025년 2월 C씨에게 1억 2,000만원에 팔았습니다. C씨는 이사해 살면서 "등기가 안 돼 나는 소유자가 아니니 철거는 B씨에게 청구하라"고 했습니다. A씨는 C씨를 상대로 건물 철거와 토지 인도를 청구하기로 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기 건물을 산 사람도 철거의무자가 되나요?

됩니다. 대법원 1991. 6. 11. 선고 91다11278 판결은 남의 토지 위에 지은 미등기 건물의 철거의무를 그 건물을 법률상·사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 사람이 진다고 보았습니다. 이 사건도 공사비 대여금 대신 건물을 넘겨받아 점유한 사람을 철거의무자로 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 건물을 새로 지은 사람은 등기 없이 소유권을 원시취득하지만, 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못합니다. 그래서 미등기 건물을 산 사람은 법률상 소유자는 아니어도 대금을 치르고 넘겨받아 쓰는 한 사실상 처분권자로 철거의무를 집니다.

매수인이 등기가 없어 주인이 아니라고 다투면 어떻게 되나요?

그 주장만으로는 철거의무를 벗어나지 못합니다. 철거는 원칙적으로 소유자, 곧 등기명의자가 할 수 있는 처분이지만, 대법원은 건물을 전 소유자로부터 사서 점유하는 사람처럼 사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 사람에게도 철거처분권이 있다고 봅니다.

반대로 건물을 관리만 맡은 사람이나 담보로 잡고 있을 뿐인 채권자는 처분권이 없어 철거의무자가 아닙니다. 매수인이 대금을 다 냈는지, 넘겨받아 살고 있는지가 판단 기준입니다. 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있습니다.

매수인에게 토지 사용료도 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 매수인이 건물을 넘겨받은 날부터 건물 부지를 법률상 원인 없이 쓰고 있으므로 차임 상당의 부당이득을 돌려줘야 합니다. 철거·토지 인도 청구와 함께 인도 완료일까지 매월 사용료를 청구하는 것이 보통입니다.

철거 판결을 받았는데 매수인이 스스로 철거하지 않으면?

법원에 대체집행을 신청해 매수인 비용으로 제3자가 철거하게 할 수 있습니다. 채무자의 일신에 전속하지 않는 작위채무는 채무자의 비용으로 제3자에게 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있고, 철거비용을 미리 지급하라는 결정도 함께 신청할 수 있습니다.

미등기 건물 매수인 철거 청구 순서

• 매수 사실 확인 - 매수인이 누구에게서 언제 건물을 샀는지 자료를 모읍니다. 사실상 처분권을 증명하는 출발점입니다.
• 점유 상태 기록 - 매수인이 실제로 살거나 영업하는 모습을 사진과 날짜로 남깁니다. 넘겨받은 사실이 드러납니다.
• 점유이전금지가처분 - 소송 중 건물이 다시 넘어가지 않도록 가처분을 신청합니다. 신청 당시 점유자를 상대로 집행할 수 있게 됩니다.
• 철거·인도·사용료 소송 - 매수인에게 철거·토지 인도와 사용료를, 세입자가 있으면 퇴거를 함께 청구합니다. 판결 하나로 집행이 끝나도록 피고를 모읍니다.
• 대체집행 신청 - 판결 뒤에도 철거하지 않으면 대체집행과 비용 선지급 결정을 신청합니다. 비용은 매수인에게 받아 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지와 건물이 한때 같은 사람 소유였거나 토지 사용 승낙서가 있었다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 무단 점유에 따른 건물 철거·토지 인도 소송과 대체집행 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기 없는 건물 매수인은 소유자가 아니지 않나요?
  법률상 소유자는 아니지만 철거의무는 집니다. 대법원 1991. 6. 11. 선고 91다11278 판결은 미등기 건물의 철거의무자를 법률상·사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 사람으로 보았습니다. 대금을 치르고 건물을 넘겨받아 쓰고 있다면 이 지위에 해당합니다.
• 건물을 지은 사람도 함께 피고로 해야 하나요?
  건물을 이미 팔고 넘겨준 건축주는 철거의무자가 아니어서 피고로 삼아도 철거 청구는 기각됩니다. 다만 건축주가 건물을 가지고 있던 기간의 토지 사용료는 건축주에게 따로 청구할 수 있습니다. 법률상 원인 없이 남의 재산으로 이익을 얻은 사람은 그 이익을 돌려줘야 합니다.
• 매수인이 대금을 다 내지 않았으면 어떻게 되나요?
  대금 일부만 내고 건물을 넘겨받아 쓰고 있다면 사실상 처분권이 있다고 볼 여지가 큽니다. 반대로 매매계약만 하고 넘겨받지 않았다면 여전히 건축주가 처분권자일 수 있습니다. 누가 건물을 지배하는지는 입주 여부와 관리 상태로 판단합니다.
• 매수인이 세를 놓았으면 세입자도 피고인가요?
  세입자는 철거의무자는 아니지만 퇴거 청구의 상대방입니다. 세입자가 건물에 남아 있으면 철거를 집행할 수 없으므로, 매수인에게는 철거와 토지 인도를, 세입자에게는 퇴거를 한 소송에서 함께 청구합니다. 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있습니다.
• 철거비용은 누가 내나요?
  원칙적으로 철거의무자인 매수인이 부담합니다. 판결 뒤 매수인이 철거하지 않으면 토지 소유자가 대체집행을 신청해 제3자가 철거하게 하고, 그 비용을 매수인에게 미리 지급하라는 결정을 함께 신청할 수 있습니다. 나중에 초과비용을 청구할 권리도 남습니다.
• 등기 안 된 건물에도 가처분을 할 수 있나요?
  점유이전금지가처분은 등기와 관계없이 점유를 대상으로 하므로 미등기 건물에도 신청할 수 있습니다. 소송 도중 매수인이 건물을 다른 사람에게 넘기면 권리를 실행하기 매우 곤란해질 수 있어, 소 제기 전에 함께 검토합니다.

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