공유·경계

옆에 새로 지은 빌라 창문에서 우리 집 거실이 훤히 보이면 가림막을 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 신축 빌라의 창문이 경계선에서 2미터 이내에 있고 그 창에서 우리 집 내부가 보인다면 빌라 소유자에게 차면시설 설치를 요구할 수 있습니다. 민법 제243조와 건축법 시행령 제55조가 이 의무를 정하고, 이행하지 않아 생활방해가 수인한도를 넘으면 위자료 책임도 인정됩니다. 지금은 경계선에서 빌라 창문까지의 직선거리부터 재어 두십시오.

우리 집 창에 커튼이나 블라인드를 달아 스스로 가려야 하는 것은 아닙니다. 가릴 의무는 나중에 창을 낸 쪽에 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2015년부터 주택가의 단독주택에 살고 있습니다. 2025년 가을 바로 옆 필지에 4층 빌라 공사가 시작됐는데, 골조가 올라가자 빌라 2층과 3층 창문이 A씨 집 거실 쪽으로 나 있고 경계에서 1미터 남짓 떨어진 것이 확인됐습니다. 창문에서 A씨 가족의 거실이 그대로 보였고, 건축주는 커튼을 치면 되지 않느냐고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

옆 건물 창문 때문에 사생활이 보이면 무엇을 요구할 수 있나요?

경계로부터 2미터 이내의 거리에 이웃 주택 내부를 볼 수 있는 창이나 마루를 설치하는 사람은 적당한 차면시설을 해야 합니다. 그러므로 빌라의 창문이 이 거리 안에 있고 그 창에서 우리 집 거실이 보인다면, 빌라 소유자에게 불투명 유리·가림막·루버 같은 차면시설을 설치해 달라고 요구할 수 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「건축법 시행령」도 인접 대지경계선으로부터 직선거리 2미터 이내에 이웃 주택의 내부가 보이는 창문 등을 설치하면 차면시설을 설치하도록 정합니다. 건축 허가·사용승인 단계에서도 이 기준이 적용되므로, 관할 구청 건축과에 위반 여부를 확인해 달라는 민원을 함께 낼 수 있습니다.

거리는 우리 집 창문이 아니라 두 대지의 경계선에서 빌라 창문까지 잽니다. 빌라 창문이 경계에서 2미터보다 멀리 있다면 이 조항에 따른 설치 의무는 없고, 이때는 생활방해가 수인한도를 넘는지로 다투게 됩니다.

빌라 쪽이 차면시설을 설치하지 않으면 어떻게 하나요?

차면시설 설치를 구하는 소송을 내고, 판결 뒤에도 이행하지 않으면 법원의 결정을 받아 제3자에게 설치하게 한 다음 그 비용을 빌라 소유자에게 청구할 수 있습니다. 차면시설 설치는 다른 사람이 대신해도 되는 일이므로 대체집행의 대상입니다.

대체집행을 신청할 때는 설치에 필요한 비용을 미리 지급하라는 결정도 함께 구할 수 있습니다. 설치 비용이 예상보다 많이 들면 초과 비용은 뒤에 따로 청구합니다.

사생활 침해로 위자료도 받을 수 있나요?

차면시설 의무를 지키지 않아 생긴 생활방해가 사회통념상 참을 수 있는 한도를 넘으면 정신적 손해에 대한 위자료 책임이 인정됩니다. 판단에서는 건물의 현황, 지역의 형태, 누가 먼저 토지를 이용했는지, 방해를 줄이는 조치를 할 수 있었는지를 봅니다.

이 판결은 연립주택이 먼저 지어진 뒤 상당한 기간이 지나 옆에 종합병원이 들어섰고, 병원 입원실 창문이 경계에서 2미터 안에 있었던 사안입니다. 대법원은 병원이 공익시설이고 용도지역에 맞는 건물이라도 인근 주민의 생활방해를 줄이는 조치를 하지 않았다면 위자료를 지급해야 한다고 보았습니다. 먼저 살던 쪽이라는 사정은 수인한도 판단에서 주민에게 유리하게 작용합니다.

차면시설 설치 요구 대응 순서

• 거리 측정 - 대지경계선에서 빌라 창문까지 직선거리를 재고 사진을 남깁니다. 2미터 이내인지에 따라 청구 근거가 달라집니다.
• 시야 확인 - 빌라 창문에서 우리 집 거실·침실이 보이는 각도를 사진으로 기록합니다. 내부가 보여야 차면시설 의무가 생깁니다.
• 건축 민원 - 공사 중이면 구청 건축과에 차면시설 기준 준수 여부를 확인해 달라고 요청합니다. 사용승인 전이면 반영될 가능성이 큽니다.
• 내용증명 발송 - 건축주나 소유자에게 차면시설 설치를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 발송일은 이후 위자료 산정에서 방치 기간을 보여 줍니다.
• 설치 청구 소송 - 응하지 않으면 차면시설 설치와 위자료를 함께 청구하고, 판결 후에도 버티면 대체집행을 신청합니다. 비용 선지급 결정도 함께 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경계선이 불분명하거나 빌라가 이미 여러 세대에 분양되어 소유자가 나뉜 경우에는 측량 자료와 등기를 보고 상대방과 청구 범위를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이웃 건물로 인한 생활방해 분쟁의 설치 청구와 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 차면시설은 어떤 것을 말하나요?
  이웃 주택 내부가 보이지 않도록 창이나 마루에 설치하는 가림 시설을 말합니다. 불투명 유리, 고정식 루버, 가림벽처럼 시야를 막는 방식이면 되고 형태는 법에 정해져 있지 않습니다. 법은 「적당한」 차면시설을 요구하므로 실제로 내부가 보이지 않을 정도여야 합니다.
• 2미터는 어디서부터 재나요?
  두 대지의 경계선에서 이웃이 설치한 창이나 마루까지 직선거리로 잽니다. 우리 집 건물 벽이나 창문에서 재는 것이 아닙니다. 경계선이 불분명하면 지적측량으로 경계를 먼저 확정해야 하므로 측량 성과도를 확보해 두는 것이 좋습니다.
• 창문이 2미터보다 멀면 방법이 없나요?
  차면시설 조항은 적용되지 않지만, 시선 노출이 사회통념상 참을 수 있는 한도를 넘는다면 생활방해를 이유로 한 방지 조치나 손해배상을 다툴 수 있습니다. 이 경우 지역의 형태, 건물 간격, 누가 먼저 지었는지를 종합해 판단합니다.
• 판결을 받아도 설치하지 않으면요?
  법원에 대체집행을 신청해 제3자에게 차면시설을 설치하게 하고 그 비용을 상대방에게 부담시킬 수 있습니다. 설치 비용을 미리 지급하라는 결정도 함께 신청할 수 있고, 초과 비용은 나중에 따로 청구합니다.
• 위자료는 어떤 경우에 인정되나요?
  차면시설을 하지 않아 생긴 생활방해가 수인한도를 넘을 때 인정됩니다. 대법원은 먼저 지어진 연립주택 옆에 병원이 들어서며 경계 2미터 안에 창을 내고 조치를 하지 않은 사안에서 병원의 위자료 책임을 인정했습니다.
• 분양된 빌라면 누구에게 요구하나요?
  문제가 된 창이 있는 호실의 소유자가 원칙적인 상대방입니다. 공용 계단창처럼 공용부분에 있는 창이라면 구분소유자 전원이나 관리단을 상대로 해야 할 수 있습니다. 분양 전 공사 중이라면 건축주에게 요구하는 편이 빠릅니다.
• 구청에 민원을 내면 해결되나요?
  구청은 건축법 시행령상 차면시설 기준 위반 여부를 확인해 시정을 요구할 수 있습니다. 다만 행정 민원만으로 설치가 강제되지 않는 경우도 있으므로, 내용증명과 민사 청구를 함께 준비해 두는 것이 안전합니다.

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• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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